研判2025！中國城中村改造行業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及商業(yè)模式分析：政策持續(xù)加碼，城中村改造項目加速推進[圖]

內(nèi)容概要：城中村改造是指對的城中村及其周邊低效、零散的連片區(qū)域，通過拆除新建、整治提升和拆整結(jié)合等多種方式進行綜合改造開發(fā)的行為。城中村是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中形成的，普遍存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會治理難等突出問題，需實施改造。2023年以來，在政策持續(xù)加碼背景下，我國城中村改造項目加速推進，改造精細化水平不斷提高。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2024年，全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬套，起到了消除安全隱患、改善居住條件和生態(tài)環(huán)境、推動城市高質(zhì)量發(fā)展等積極作用，實現(xiàn)了一舉多得。在中央政府引導(dǎo)下，各地因城施策、因地制宜，積極推動城中村改造項目，合理布局城中村安置房。2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套,開工率105.1%,超額完成年度任務(wù)。2024年福建省啟動改造城中村10.6萬戶，開工城中村改造安置房、各類保障性住房7.3萬套。2024年，江蘇省完成城中村改造8.52萬戶，籌集配售型保障性住房1.56萬套、保障性租賃住房18.19萬套，分別完成年度計劃的140%、247%和112%。目前，我國城中村改造還存在改造的精細化程度仍需進一步提升、改造中的文化傳承與激活不夠充分、以人為本的空間功能建設(shè)略顯不足等問題，未來仍需進一步加大城中村改造相關(guān)標準建設(shè)、政策支持和資金支持，推動城中村改造向更高質(zhì)量、更高品質(zhì)、更高水平邁進。

上市企業(yè)：中國建筑（601668）、福星股份（000926）、中華企業(yè)（600675）、大悅城（000031）、外高橋（600648）、上海建工（600170）、陜建股份（600248）

相關(guān)企業(yè)：中國建筑集團有限公司、湖北福星科技股份有限公司、中華企業(yè)股份有限公司、大悅城控股集團股份有限公司、上海外高橋集團股份有限公司、上海建工集團股份有限公司、陜西建工集團股份有限公司、中冶建工集團（天津）建設(shè)工程有限公司、長沙麓山投資控股集團有限公司、山東嬴昊城鄉(xiāng)發(fā)展集團有限公司、大連弘里城市建設(shè)發(fā)展有限公司

關(guān)鍵詞：城中村改造、城市更新、保障性安居工程、房地產(chǎn)

一、城中村改造相關(guān)概述

根據(jù)東莞市發(fā)布的《東莞市城中村改造條例》，城中村改造是指對的城中村及其周邊低效、零散的連片區(qū)域，通過拆除新建、整治提升和拆整結(jié)合等多種方式進行綜合改造開發(fā)的行為。城中村是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地雖然已轉(zhuǎn)為國有或者已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。城中村改造不僅有助于改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)，提供更舒適衛(wèi)生的居住條件；還能有效帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提供更多就業(yè)機會。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2025-2031年中國城中村改造行業(yè)市場發(fā)展形勢及產(chǎn)業(yè)前景研判報告》

二、城中村改造發(fā)展歷程

回顧“城中村改造”工作的發(fā)展歷程，自“十一五”以來，城中村改造工作在國務(wù)院有關(guān)部委針對城市建設(shè)領(lǐng)域的政策中被反復(fù)提及，其定位也始終與住房保障關(guān)聯(lián)緊密。2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2023〕25號），同年12月在北京召開的年度中央經(jīng)濟工作會議進一步將城中村改造列入“三大工程”，為城中村改造工作按下“加速鍵”。

三、城中村改造市場現(xiàn)狀

1、相關(guān)政策

我國相關(guān)政府部門圍繞城中村改造發(fā)布了《城中村改造國土空間規(guī)劃政策指引》《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》等一系列政策，行業(yè)頂層設(shè)計不斷強化。同時，政策支持范圍進一步擴大，2023年7月，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》發(fā)布，支持在35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市實施城中村改造。2024年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，將城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強保障性住房和城中村改造安置房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管的通知》等政策，監(jiān)管機制與標準體系加速完善。

2、市場現(xiàn)狀

城中村是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中形成的，普遍存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會治理難等突出問題，需實施改造。2023年以來，在政策持續(xù)加碼背景下，我國城中村改造項目加速推進，改造精細化水平不斷提高。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2024年，全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬套，起到了消除安全隱患、改善居住條件和生態(tài)環(huán)境、推動城市高質(zhì)量發(fā)展等積極作用，實現(xiàn)了一舉多得。

在中央政府引導(dǎo)下，各地因城施策、因地制宜，積極推動城中村改造項目，合理布局城中村安置房。2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套,開工率105.1%,超額完成年度任務(wù)。2024年福建省啟動改造城中村10.6萬戶，開工城中村改造安置房、各類保障性住房7.3萬套。2024年，江蘇省完成城中村改造8.52萬戶，籌集配售型保障性住房1.56萬套、保障性租賃住房18.19萬套，分別完成年度計劃的140%、247%和112%。

3、商業(yè)模式

按照實施主體不同，城中村改造可分為政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、集體主導(dǎo)三種模式。政府主導(dǎo)型，政府通過完善拆遷補償、土地儲備、土地出讓等制度，通過購買服務(wù)的方式選定企業(yè)參與改造，并在立項、拆遷、安置、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮主導(dǎo)作用，政府可直接投資，也可借助企業(yè)或村集體投資，通過土儲機構(gòu)完成土地一級整理后，出讓并進行二級開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)型，由政府做出整體規(guī)劃，企業(yè)負責市場化運作并賺取開發(fā)利潤，企業(yè)在實施方案和運營模式上擁有較大的自主權(quán)，該模式較為依賴企業(yè)自身的資金實力與開發(fā)經(jīng)驗；集體主導(dǎo)型：由村集體籌資并主導(dǎo)改造，政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面給予適當補助。

三種模式各有優(yōu)劣。政府主導(dǎo)型可以對區(qū)域進行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，但交易成本較高，且效率相對低下；開發(fā)商主導(dǎo)型效率高，但是往往優(yōu)先開發(fā)回報率高的部分，而難改造的部分始終難以解決，同時過于依賴企業(yè)自身資金實力，若資金鏈斷裂則會造成項目停工；村集體主導(dǎo)型有利于充分調(diào)動集體的積極性，保障村民的基本利益，但往往存在缺乏規(guī)劃、資金不足的問題，土地利用效率低下。三種模式各有優(yōu)劣，不同城市、不同村莊各有自身特殊情況，往往因地制宜對模式進行選擇。

城中村改造資金來源多元化，城中村改造的資金來源為“財政+專項債+金融機構(gòu)融資+改造主體自籌+社會資本”。地方政府專項債券作為城中村改造的重要資金來源之一，具有資金規(guī)模大、使用靈活、成本相對較低的顯著優(yōu)勢，能有效緩解項目資金壓力。截至2025年2月，全國已有1000余個城中村改造項目借助專項債券成功籌集資金，累計發(fā)行金額接近2600億元，有力地推動了相關(guān)項目的實施。城中村改造專項借款是由政策性金融機構(gòu)為支持城中村改造項目而提供的專項資金，具有資金規(guī)模大、利率低、期限長等優(yōu)點。2024年，國家開發(fā)銀行新增城中村改造專項借款3817億元，為眾多項目的實施提供了有力的資金支持，極大地推動了城中村改造工作的進展。

2024年12月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，將城中村等納入地方政府專項債券可用作項目資本金的行業(yè)，進一步拓展了城中村改造資金來源。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-4月期間， 地方政府債券發(fā)行規(guī)模35353.9億元，發(fā)行數(shù)量619只。其中1661.25億元用于保障性安居工程及城市更新。

四、城中村改造存在的挑戰(zhàn)

1、改造的精細化程度仍需進一步提升

當前城中村改造在設(shè)計、建設(shè)和治理的精細化等方面還有明顯的提升空間。城中村改造呼喚城市建設(shè)的“工匠精神”，需要發(fā)揮“繡花針”功夫，進一步提升設(shè)計審美、建設(shè)品質(zhì)和治理細節(jié)。

2、改造中的文化傳承與激活不夠充分

目前城中村改造中，文化表達同質(zhì)化問題和異質(zhì)性問題同時存在，部分改造項目過于追求現(xiàn)代化和標準化，導(dǎo)致文化特色消失，千村一面；或是盲目追求“差異化”，生硬植入外來文化元素，缺乏對原有文化和城市文化的深入挖掘。未來需要更加注重文化傳承與創(chuàng)新的平衡，以歷史文化為基底賦予城中村新的生機和活力。

3、以人為本的空間功能建設(shè)略顯不足

提升以人為本的空間功能是新社區(qū)面向未來的能力和潛力的重要支點。目前的改造工程，偏重居住和商業(yè)功能，對青年發(fā)展空間以及“一老一小”的需求及空間功能建設(shè)略顯不足。未來應(yīng)進一步加大城中村改造相關(guān)標準建設(shè)、政策支持和資金支持，推動城中村改造向更高質(zhì)量、更高品質(zhì)、更高水平邁進。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.techappsinsider.com）發(fā)布的《2025-2031年中國城中村改造行業(yè)市場發(fā)展形勢及產(chǎn)業(yè)前景研判報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。