2018年中國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計【圖】

商業(yè)地產(chǎn) 2018-08-02 02:44

2018年上半年，經(jīng)濟運行延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在此背景下，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積保持高位，特別是商業(yè)營業(yè)用房銷售面積仍保持同比增長。同期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積則呈同比下降態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)宏觀環(huán)境和企業(yè)投資行為背離、商業(yè)地產(chǎn)銷售和投資背離、商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)的背離，這背后折射出的是商業(yè)地產(chǎn)運行模式變革疊加商業(yè)供求關(guān)系調(diào)整對市場運行帶來的持續(xù)沖擊。同時，挑戰(zhàn)中也孕育著機會，各類市場參與主體應(yīng)該不斷調(diào)整自己的發(fā)展坐標。

2013-2018年1-6月全國商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

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2013-2018年1-6月全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比

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2018年上半年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額9688億元，同比下降9.9%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，由2017年同期的21.2%下降3.8個百分點至17.4%，其中商業(yè)營業(yè)用房占比下降2.7個百分點。新開工方面，上半年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占房地產(chǎn)新開工面積12.5%，延續(xù)2016年以來的下降趨勢，其中，商業(yè)營業(yè)用房占比下降幅度明顯高于辦公樓。

2011-2018年1-6月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及其同比增速

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在消化庫存的大背景下，2018年1-6月期間，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%，降幅較2017年同期擴大3.8個百分點。從各省(直轄市、自治區(qū))商業(yè)營業(yè)用房新開工情況來看，2018年1-5月，江蘇、山東、廣東、河南、四川等省份商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模遠高于其它地區(qū)。另外，全國大部分省市的商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商辦調(diào)控政策影響，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

2011-2018年1-6月全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及其同比增速

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2018年1-6月期間，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%，較2017年同期收窄30.1個百分點，但絕對量仍保持高位。從各省(直轄市、自治區(qū))商業(yè)營業(yè)用房銷售情況來看，各省市大體可以分三類，一類省市成交規(guī)模在190萬平方米以上，且同比增長均在10%以上，如四川、河南、山東、湖南、貴州等，其中四川和湖南增幅均超過了20%；第二類省市為成交面積在50-190萬平方米之間，多數(shù)同比增長在20%以上，如江西、福建、遼寧、陜西、廣西等，其中陜西省同比增長103.4%，增速位居全國之首；第三類成交規(guī)模低于50萬平方米，且同比增長兩極化分布明顯，如山西同比增長63.2%，而北京和天津同比下降分別為68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全國最大。

2018年1-6月期間，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積9218萬平方米，銷售面積5257萬平方米，開工銷售比由2017年同期的1.96下降至1.75，在新開工逐步放緩、銷售增長的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房的供求關(guān)系逐漸趨于緩和。

2011-2018年1-6月全國辦公樓新開工面積及其同比增速

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2018年1-6月，全國辦公樓新開工面積繼續(xù)走低，新開工面積2738萬平方米，同比下降7.4%，較2017同期擴大1.8個百分點。從各省(直轄市、自治區(qū))辦公樓新開工情況來看，全國多數(shù)代表省市辦公樓新開工面積同比下降顯著。北京、上海等一線城市受政策影響，辦公樓新開工面積同比分別下降66.5%和17.6%；甘肅、寧夏、遼寧等地同比降幅顯著。2018年1-5月,華東地區(qū)的辦公樓新開工規(guī)模，遙遙領(lǐng)先于全國其它地區(qū)，同比增長的省份數(shù)量亦較多，其中山東、江蘇、浙江省辦公樓新開工面積均超過150萬平方米，。廣東省的辦公樓新開工面積居全國首位，新開工面積達295萬平方米。山東、四川等地市場規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)水平穩(wěn)步提升，企業(yè)數(shù)量眾多，辦公樓市場需求量大，新開工規(guī)模仍處于上升通道。海南受國家利好政策影響，辦公樓新開工面積同比增長111.4%，增長幅度居全國首位。

2011-2018年1-6月全國辦公樓銷售面積及其同比增速

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從各省(直轄市、自治區(qū))辦公樓銷售情況來看，海南、寧夏、廣西等地銷售面積同比增長較為顯著，北京、上海受政策影響較大，同比下降明顯。2018年1-5月期間，四川、陜西、河南等省份辦公樓銷售面積大，同比增長四成以上，其中，四川的同比增幅超七成。此外，隨著海南省利好政策的出臺，辦公樓市場銷售面積同比增速明顯，上半年同比增長高達321.7%。其中，北京同比下降80.1%，上海同比下降19.1%。上半年，全國辦公樓新開工面積2738萬平方米，銷售面積1949萬平方米，開工銷售比由2017年同期的1.42降至1.40，在新開工放緩、銷售放緩的情況下，全國辦公樓市場的供求關(guān)系仍處穩(wěn)定狀態(tài)。

2018年上半年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.2億平方米，同比增長15.6%，共成交0.9億平方米，同比增長11.8%；2018年1-6月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2334元/平方米，同比下跌7.4%，平均溢價率為8.4%，較2017年同期下降5.3個百分點。

2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比

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2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交樓面價變化情況

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2018年1-6月，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積493萬平方米，同比下降1.3%，在各線城市中唯一出現(xiàn)下降趨勢；市場熱度下降，成交樓面均價9682元/m2，同比下跌42.7%，跌幅較2017年同期擴大2.1個百分點。2018年1-6月，一線城市商辦用地成交平均溢價率為2.2%，較2017年同期下降12個百分點，由于政府對于商住領(lǐng)域的政策調(diào)控，市場逐漸回歸理性。

2018年1-6月，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4435萬平方米，同比增長26.8%，較2017年同期擴大14.1個百分點，成交樓面均價為2496元/平方米，同比上漲18.8%，漲幅較2017年同期收窄1.9個百分點；隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民可支配收入的增加，帶動消費需求提升，二線城市商業(yè)地產(chǎn)保持了快速發(fā)展。2018年1-6月，二線城市商辦用地平均溢價率為10.5%，較2017年同期下降3.4個百分點。

2018年1-6月三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4607萬平方米，同比增長4.0%；成交樓面均價1391元/平方米，同比上漲18.7%，較2017年同期擴大2.9個百分點，商辦用地溢價率也保持在9.8%以上。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，三四線城市的商辦用地市場略有升溫。

2008年-2017年全國40個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積與商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增速