“搶房”熱，看中國房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從【圖】

    一、上半年行業(yè)小周期降溫與結(jié)構(gòu)性過熱、微觀繁榮并存

    從銷售、新開工、施工面積累計(jì)同比增速自 2016 年上半年最高點(diǎn)至今出現(xiàn)較大幅度回落的趨勢(shì)來看，行業(yè)的確仍處在小周期降溫期。但從新建商品住宅累計(jì)銷售額/累計(jì)銷售面積得出的房?jī)r(jià)口徑在今年上半漲幅顯著、國房景氣指數(shù)位運(yùn)行、土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)“火熱”、媒體對(duì)各地“搶房”的報(bào)道頻率較多、投資和新開工在今年上半年強(qiáng)勢(shì)反彈等情況看，行業(yè)呈現(xiàn)出微觀繁榮額結(jié)構(gòu)性過熱的特征。小周期降溫的原因是周期使然，微觀繁榮和結(jié)構(gòu)性過熱則是前期包括持續(xù)降準(zhǔn)、降息在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及房地產(chǎn)因城施策、分類調(diào)控思路下包括“去庫存”、 “棚改貨幣化”等舉措高歌猛進(jìn)的結(jié)果， “去庫存”后的低庫存既進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，亦加劇了房企補(bǔ)庫存的沖動(dòng)，從而帶動(dòng)了上半年新開工和房地產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)反彈。

    2018 年 1-6 月，商品房銷售面積累計(jì)同比增速 3.3%，較 2016 年 1-4 月高點(diǎn)回落 33.2 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額累計(jì)同比增速 13.2%；較 2016 年1-4 月高點(diǎn)回落 42.7 個(gè)百分點(diǎn)，銷售端增速自高點(diǎn)回落明顯；

商品房銷售面積累計(jì)同比增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》

商品房銷售額累計(jì)同比增速

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    2018 年 1-6 月，新開工面積同比增速 11.8%，較 2016 年 1-4 月高點(diǎn)回落9.6 個(gè)百分點(diǎn)，較 2017 年末提升 4.8 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自 2016 年 9 月以來的 22 個(gè)月新高；

    2018 年 1-6 月，施工面積同比增速 2.5%，較 2016 年 1-2 月高點(diǎn)回落 3.4個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度明顯；從新建商品住宅累計(jì)銷售額/累計(jì)銷售面積得出的房?jī)r(jià)口徑來看， 2018 年以來房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，上半年各個(gè)月份的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 2017 年同期，其中上半年漲幅達(dá)到了 11.3%，比去年同期高出 7.36 個(gè)百分點(diǎn)， 前 5 個(gè)月， 東北、中部、西部、東部地區(qū)的房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲，漲幅分別達(dá) 18%、13%、 12%、 12%，房?jī)r(jià)上漲顯著；

    行業(yè)景氣高位運(yùn)行： 2018 年 6 月國房景氣指數(shù)為 101.68，為 2011 年 5月以來的次高點(diǎn)；5 月單月中原監(jiān)控的 50 城合計(jì)買地金額同比增長(zhǎng) 111.5%，1-5 月同比增長(zhǎng)57.6%。房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速上半年強(qiáng)勢(shì)反彈， 一度創(chuàng)下近三年新高，截至2018 年 6 月末，投資增速為 9.7%，較 2017 年末提升 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；庫存持續(xù)走低：根據(jù)監(jiān)測(cè)， 2018 年 5 月，百城新建商品住宅存銷比僅為 9.8 個(gè)月，顯著低于合理存銷比 12-16 個(gè)月的水平，百城庫存規(guī)模僅相當(dāng)于 2012 年 3 月水平。

    二、上半年優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)市場(chǎng)集中度提升

    2017 年，中國房地產(chǎn)銷售TOP5 和 TOP10 市場(chǎng)集中度分別為 16.9%、 24.1%，較 2016 年末分別大幅提升了 4 和 5.2 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)比美國， 2017 年中國 TOP5 和 TOP10 的市場(chǎng)集中度尚有 6.7 和 9.1 個(gè)百分點(diǎn)的差距。 2018 年 1-6 月，中國 TOP5 和 TOP10 市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升至 21.37%和 29.72%，接近美國水平。

2018 年上半年中國優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)份額

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    我國是社會(huì)主義國家，土地公有制是我國房地產(chǎn)的根本制度，有不少房地產(chǎn)企業(yè)是央企和地方國企，未來這些企業(yè)不可能不生存、不發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也不可能完全根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向來洗牌、重構(gòu)，因此在當(dāng)前行業(yè)集中度已顯著提升背景下，未來行業(yè)集中度進(jìn)一步提升的速度有可能趨緩。

2017 年中國優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)份額

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2017 年美國優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)份

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    上半年，優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股在受益于行業(yè)集中度提升的同時(shí)， 亦出現(xiàn)了行業(yè)整體小周期降溫向優(yōu)勢(shì)房企傳導(dǎo)、波及的趨勢(shì)：選取 2018 年前六個(gè)月銷售 TOP30的優(yōu)勢(shì)房企進(jìn)行觀察，雖然大部分房企銷售均有顯著增長(zhǎng)，但大部分銷售增速均不如去年同期，只有 10 家房企銷售增速高于去年同期，其中：保利地產(chǎn) 2018年 1-6 月銷售增速 47%、較去年同期提升 14 個(gè)百分點(diǎn)，新城控股銷售增速 94%、較去年同期提升 19 個(gè)百分點(diǎn)。

2018 年上半年 TOP30 房企銷售統(tǒng)計(jì)

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    三、從國內(nèi)房地產(chǎn)稅看中國房地產(chǎn)的發(fā)展

    7 月 16 日，在 2018 年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇提到加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)稅的關(guān)注度重新回到焦點(diǎn)。在一季度連續(xù)發(fā)布了 4 篇國際房地產(chǎn)稅的專題研究，而這次把聚焦內(nèi)容回到國內(nèi)。

    首先，需要將房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅概念的理清。 整體而言，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是包含與被包含的關(guān)系。目前各地所征收的房產(chǎn)稅主要是由房地產(chǎn)持有運(yùn)營商所繳納的房產(chǎn)稅，稅基為租金收入，稅率為 12%。目前正處于草案起草階段的是房地產(chǎn)稅法，其實(shí)辨別一則關(guān)于個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅的傳聞是否真假，只要看文中是房地產(chǎn)稅還是房產(chǎn)稅，只要是后者，就無需再深入探討了。

    其次， 2011 年，上海、重慶作為第一批試點(diǎn)城市開征針對(duì)住宅的房產(chǎn)稅，兩者有如下共同點(diǎn)：

    1、保護(hù)剛需。 上海針對(duì)本市居民的首套房予以免征，而重慶是對(duì)納稅人所擁有的普通住房免征；此外，在稅收優(yōu)惠政策也有所傾斜，上海是以家庭為單位，擁有人均 60 平米的免征面積，重慶在新政施行后新購住房免稅面積為 100 平米；

    2、以市場(chǎng)交易價(jià)為計(jì)依據(jù)。 上海的計(jì)稅依據(jù)是市場(chǎng)交易價(jià)格的70%，而重慶為 80%；

    3、 差別化稅率。上海的一般稅率為 0.6%，而如果應(yīng)稅交易均價(jià)低于上一年度新房均價(jià)的 2 倍，則減按 0.4%計(jì)征；重慶的稅率同樣以房?jī)r(jià)水平分類，稅率分為 0.5%、 1%和 1.2%三檔；

    4、存量資產(chǎn)有限追溯。 這一特點(diǎn)在上海體現(xiàn)得更為明顯。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅征收對(duì)象都是在 11 年新政后的新購住房，即只要在此后沒有購房行為，存量房產(chǎn)暫時(shí)不繳納；重慶則規(guī)定納稅人在辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅有 180 平米的免稅面積，高于新購住房所規(guī)定的 100 平米免稅標(biāo)準(zhǔn)

    上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)于 2011 年 1 月開始實(shí)施。回溯當(dāng)年的行業(yè)背景，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭正健， 2010 年新國四條開啟了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的號(hào)角， 地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了當(dāng)時(shí)而言空前嚴(yán)格的調(diào)控，從土地、稅收、金融等各種措施調(diào)控地產(chǎn)，并且采取了非市場(chǎng)化的手段如限貸、限購、限價(jià)等政策進(jìn)行調(diào)控。

    從房產(chǎn)稅試點(diǎn)的歷程來看， 09 年起國務(wù)院就有布局， 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控； 10 年 4 月，明確提出加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策；10 年 5 月國務(wù)院則正式表示， 逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革， 7 個(gè)月后，上海和重慶作為首批試點(diǎn)城市正式實(shí)施，試點(diǎn)推行的速度較快，也可體現(xiàn)管理層的決心。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)時(shí)期房?jī)r(jià)指數(shù)

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    兩地房產(chǎn)稅征收稅負(fù)征收的實(shí)際情況，主要通過三個(gè)維度考量：

    1、絕對(duì)值增量。 11 年自房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，房產(chǎn)稅絕對(duì)值增速的變化有限：上海 06-11 年 5 年間房產(chǎn)稅年復(fù)合增速為 12%， 11-16 年，年復(fù)合增速為 18%，即上升了 6 個(gè)百分點(diǎn)；但重慶的表現(xiàn)則相反， 06-11 年年復(fù)合增速為 26%， 11-17 年年復(fù)合增速為 21%，反而下降了 5 個(gè)百分點(diǎn)。 目前兩地并沒有明確的個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅的統(tǒng)計(jì)，但從結(jié)構(gòu)上看，因房產(chǎn)稅試點(diǎn)所產(chǎn)生的私人住宅對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅體量，較之原有的商辦物業(yè)對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)稅體量并不大。

    2. 地方稅務(wù)增量。 以 2011 年為分界點(diǎn)，上海房產(chǎn)稅占公共財(cái)政稅收收入比重沒有看到明顯的差異，一直維持在 2.5%左右水平， 16 年有所攀升，占比達(dá) 3%；重慶則在 11 年以來保持持續(xù)上升， 16 年房產(chǎn)稅占地方稅務(wù)比重達(dá) 4.4%，相對(duì)而言房產(chǎn)稅對(duì)重慶政府稅收的貢獻(xiàn)更明顯，但是較之國際水平，依然可判斷，現(xiàn)行稅收對(duì)于地方創(chuàng)收而言貢獻(xiàn)有限。

    3、收入比重。 2016 年的數(shù)據(jù)反映，上海和重慶房產(chǎn)稅占城鎮(zhèn)居民可支配收入的比重分別為 1.39%和 1.04%，即對(duì)于居民而言由此產(chǎn)生的稅負(fù)相近。

上海房產(chǎn)稅占占公共財(cái)政稅收收入比重

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上海房產(chǎn)稅占城鎮(zhèn)居民可支配收入比重

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重慶房產(chǎn)稅占占公共財(cái)政稅收收入比重

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重慶上海房產(chǎn)稅占城鎮(zhèn)居民可支配收入比重

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    通過系統(tǒng)梳理美、德、日、港、韓等各國房地產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)，從各國房地產(chǎn)稅征收主體、征收用途、征收方式、優(yōu)惠措施以及稅負(fù)輕重五方面角度細(xì)化分析發(fā)現(xiàn)各國有幾大共性： 1、因城施策，不同城市不同稅率； 2、地方稅種，成為地方政府的重要財(cái)政收入來源； 3、稅基按評(píng)估價(jià)值征收； 4、明確的免稅和優(yōu)惠措施，整體而言，稅收占對(duì)應(yīng)國家的國民收入并不高。

    整體而言，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是包含與被包含的關(guān)系。 按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收， 對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。因暫行條例規(guī)定，個(gè)人非營業(yè)性住房免征房產(chǎn)稅，目前各地所征收的房產(chǎn)稅主要是由房地產(chǎn)持有運(yùn)營商所繳納的房產(chǎn)稅，稅基為租金收入，稅率為 12%。

    目前我國房地產(chǎn)稅立法仍在推進(jìn)， 具體方案仍未披露， 未知導(dǎo)致的恐慌是很正常的。但是從推進(jìn)的節(jié)奏和內(nèi)容上看， 不宜過度恐懼。此前判斷， 國內(nèi)房地產(chǎn)稅的制定如果也是因城施策，各個(gè)地方政府在稅率和稅收優(yōu)惠措施方面會(huì)有綜合的考慮，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是傾向于平穩(wěn)而不是打擊，傾向于認(rèn)為制度對(duì)于需求市場(chǎng)以及地方的土地財(cái)政各個(gè)角度影響而言，相對(duì)都是有限的。

    三、房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展空間如何

    中國已經(jīng)進(jìn)入中國特色社會(huì)主義新時(shí)代，新時(shí)代的一個(gè)重要特征就是社會(huì)主義基本矛盾的變化，即由“人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

    基本矛盾決定著政策的發(fā)力點(diǎn)，建國以來，中國一直強(qiáng)調(diào)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，發(fā)展才是硬道理。但發(fā)展掩蓋了一些深層次的社會(huì)矛盾，這些矛盾在金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期與前期政策消化期這“三期疊加”的特殊時(shí)期逐漸顯現(xiàn)。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是連接著經(jīng)濟(jì)、金融與民生工程的交匯點(diǎn)。房子的問題，已經(jīng)成為土地政策、貨幣政策與金融監(jiān)管政策等必須考慮的元素，是影響中國各項(xiàng)事業(yè)邁向新臺(tái)階必須要跨過去的檻。為此，上面再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，并對(duì)中國下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出了明確部署，即建立“多主體供給、多渠道保障和租購并舉的住房制度”，目的是實(shí)現(xiàn)“住有所居”。高層對(duì)房子的定調(diào)將會(huì)削弱住房的投資屬性，不鼓勵(lì)甚至是打擊住房的投機(jī)屬性，并強(qiáng)調(diào)了住宅的居住與公共品屬性。從近幾年的政策走勢(shì)來看，房產(chǎn)調(diào)控除了需求側(cè)以“限”為代表的方式之外，供給側(cè)也在探索，特別是多層次的公共住房（也稱保障房）體系更加豐富。為此，有必要探討適合中國公共住宅建設(shè)的模式，

    中國房地產(chǎn)業(yè)未來10年，還有很大的發(fā)展空間。未來的發(fā)展機(jī)遇與此前不同，除了由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長(zhǎng)，由傳統(tǒng)粗放的建造方式轉(zhuǎn)向建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方式以外，更能反映行業(yè)時(shí)代發(fā)展特點(diǎn)的是房住不炒、租購并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸與品質(zhì)提升。這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)行業(yè)由快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向成熟發(fā)展階段的重要標(biāo)志。

    除了政策導(dǎo)向外，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，需求是最基本的動(dòng)力。我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、城市的更新改造和人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要是房地產(chǎn)發(fā)展的三大基本因素，房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期。

    對(duì)此，在新的時(shí)代背景下，朱中一認(rèn)為房企面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。從挑戰(zhàn)來講，未來如何順應(yīng)住房制度和房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，來調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和防范企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn);如何順應(yīng)因城因地施策環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)的決策能力。

    如何順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，來轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的建造方式，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，完善配套設(shè)施，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與水平。如何順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，來拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，如何順應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?排名前10強(qiáng)企業(yè)如何保持相對(duì)穩(wěn)定、百強(qiáng)企業(yè)仍然分化、房企優(yōu)勝劣汰的步伐加快，房企用不斷提高的市場(chǎng)環(huán)境來夯實(shí)企業(yè)發(fā)展機(jī)制，這是多數(shù)企業(yè)都面臨的問題。

    而從機(jī)遇來講，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要給房地產(chǎn)提供了美好的空間，是未來房地產(chǎn)跨界經(jīng)營的重要方面。一是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)融合和新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，有序開展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間等。二是順應(yīng)人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要，積極探索，有序推進(jìn)文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。