商品房預售制的雙刃劍：有效緩解房地產去庫存，同時期房市場泡沫不斷變大【圖】

    當前預售制度已成為國內商品房銷售的最主要方式，根據各地方房管局上報國家統(tǒng)計局的數據顯示，全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由 2005 年的 63%提升至 84%。期房銷售規(guī)模的提升一定程度帶動了全國期房資金來源的增長。

2014-2018年8月全國房地產定金及預收款資金走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    全國房地產開發(fā)資金來源結構中，定金和預收款資金規(guī)模的提升反映出我國期房市場表現相當火爆，2018年1-8月，全國房地產開發(fā)資金來源中，定金及預收款金額35447億元，同比增速15.14%。增速明顯高于整體規(guī)模增速。

2015-2018年8月全國房地產開發(fā)資金來源增速和定金及預收款增速

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    對于房企而言，期房市場的發(fā)展有利于房地產企業(yè)加快資金周轉、提升杠桿擴大資產規(guī)模。預售制度極大縮短了房企現金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風險的同時，有效地滿足了房企規(guī)模龐大的融資需求。

    根據智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國商品房行業(yè)市場行情動態(tài)及未來發(fā)展趨勢報告》顯示，定金和預收款來源占比從2014年的26.02%增長至2018年1-8月的34.81%，不到5年，占比增加了8.79%，高出個人按揭貸款2.27倍，是房地產企業(yè)開發(fā)資金的最主要渠道來源之一。

2014-2018年8月全國房地產開發(fā)資金來源結構

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    另一方面，商品房期房由于采用先付款后拿房的方式，房地產企業(yè)往往會給消費者提供一定程度的優(yōu)惠。從全國主要大中城市的房價市場來看，期房售價整體低于現房價格10%-20%，尤其在近幾年優(yōu)惠力度有進一步加大的趨勢，期房市場一方面降低了消費者的消費門檻，同時也刺激了市場需求，促使期房銷售規(guī)模明顯高于現房市場。

2014-2018年8月全國商品房現房和期房銷售面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    從歷史數據可以看到，期房銷售面積是現房銷售面積的3倍以上，到2018年8月，全國前8月期房累計銷售面積83549.78萬平方米，現房銷售面積18923.75萬平方米，期房累計銷售面積是現房累計銷售面積的4.42倍。

    隨著我國居民消費者收入水平的日益提升，住房空間需求呈現明顯擴大的趨勢，2017年，城鎮(zhèn)居民、農村居民人均住房建筑面積分別比1978年增加30.2、38.6平方米，城市人居住房面積達到了36.9平方米。期房市場的發(fā)展側面也給我國居民住房環(huán)境提供了良好的改善作用。

    我國商品房預售制度的發(fā)展快速推進了中國房地產市場的發(fā)展，使得我國原先供不應求的狀態(tài)得到了改善。但是，預售制度快速發(fā)展也催生出諸多風險：

    1 、需求方面，房地產開發(fā)商在住房建設環(huán)節(jié)就收取了房款，實質上是將潛在的融資壓力和建設風險提前轉嫁給了購房者。在收房前，購房者面臨著開發(fā)商 “一房二賣”、“延期交房”等風險，而收房后，也可能遭遇房屋質量問題、開發(fā)商推卸責任、延期辦理房產證等實際問題。

    2 、金融方面，作為按揭貸款的發(fā)放方，房地產開發(fā)的大部分資金風險最終轉移給了銀行。一旦房企因為市場波動或經營不善，出現資金鏈斷裂等問題，銀行將面臨較大壞賬壓力。

    3 、監(jiān)管方面，國內房企在收取預售款后就成為其名下的自有資金，許多地方在相當長一段時間內缺乏專門的資金機構對預售資金的使用渠道進行有效監(jiān)管，僅廣州、濟南等少數幾個城市較早設置了專用資金賬戶，規(guī)定預售所得款項必須用于有關工程的建設，其他眾多城市相關的管理細則或推行較晚或仍然缺位待補。

2014-2018年上半年全國房地產開發(fā)商預收賬款占資產負債比重

資料來源：智研咨詢整理

    預收賬款占比的持續(xù)增長反映出我國房地產開發(fā)商加杠桿的力度呈現出上升趨勢，目前中央政策在房地產放貸方面提高了門檻和要求，一定程度導致房地產開發(fā)商融資成本的提高。同時“限購、限貸、限價、限售”等多項政策抑制了房地產期房市場長期的快速增長。

    杠桿成本的提升疊加資金回籠變慢，將會嚴重影響房企投資意愿，一方面房企對資產端的收益和安全要求仍會提升，另一方面現金流回籠期將跨越建設期和銷售期，未來政策、市場的不確定性均加大，房企拿地會出于更加理性考慮，最終還是會導致土地市場明顯降溫，對于土地財政需求較高的地方政府而言，也將面臨更大的挑戰(zhàn)。

    與此同時，房企受制于杠桿和周轉速度的下降，商品房供應也將減緩，主要表現為原先通過快速回籠預售資金、提高無息杠桿從而在同等時間條件下增加項目獲取數量的可能性趨于消失，房企將在更長的資金回籠周期（大于建設周期）內供應較之前更少的住房項目，最終導致住房供應速度較之前減緩。