2016年10月22日，11家保險公司簽約加入“中國保險養(yǎng)老社區(qū)聯(lián)盟”。該聯(lián)盟旨在為保險公司和地產(chǎn)企業(yè)打造一個資源整合的平臺，建立資產(chǎn)池，助力保險公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，助力地產(chǎn)企業(yè)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，并助力雙方跨界合作實現(xiàn)互惠互利。加入“中國保險養(yǎng)老社區(qū)聯(lián)盟”的險企分別為，太平人壽、太平洋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、新華養(yǎng)老、百年人壽、華夏人壽、吉祥人壽、天安人壽、北大方正人壽、中韓人壽、陽光人壽和昆侖健康。此外，除上述11家險企之外，還有中國人壽、中國平安、合眾人壽、泰康人壽、富德生命人壽、前海人壽等多家險企已布局或擬布局養(yǎng)老社區(qū)。
保險公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產(chǎn)品的品類，再加上目前試點運行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。
無論是房企險企，還是其他機構(gòu)，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)無疑瞅準(zhǔn)了日益龐大的老齡人口。2017年中國0-15歲人口為24719萬人，16-64歲人口為98458萬人，65周歲及以上人口為15831萬人。65歲及以上人口逐年增加，人口老齡化進程加快。預(yù)計從2022年到2030年，中國老齡化進入急速發(fā)展階段。未來老年人數(shù)的急劇增加為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槔瓌咏?jīng)濟的新引擎。
2011-2017年我國65周歲及以上人口數(shù)量及其占全國人口比重情況
資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理
我國參加養(yǎng)老保險的人數(shù)保持穩(wěn)步增長。截止2017年底，我國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)總計為9.15億人，其中，職工基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)為4.02億人，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)為5.13億人。
2005-2017年中國城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)情況
資料來源：人社部、智研咨詢整理
智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與投資空間分析預(yù)測報告》內(nèi)容指出：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要包括以下七個方面：
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈
資料來源：智研咨詢整理
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容分析
序列 | 類別 | 內(nèi)容 |
1 | 老年療養(yǎng) | 包括：老年康復(fù)醫(yī)療，保健醫(yī)療，養(yǎng)生保健等。 |
2 | 老年用品 | 包括代步車、老年手機、助聽器等。 |
3 | 老年服務(wù) | 包括生活料理、養(yǎng)老保險和心理輔導(dǎo)等。 |
4 | 養(yǎng)老地產(chǎn) | 包括養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老社區(qū)等。 |
5 | 老年文化 | 包括老年人的教育和精神文化生活等。 |
6 | 老年出行 | 包括老年旅游等。 |
7 | 老年餐飲 | 包括老年人飲食等。 |
資料來源：智研咨詢整理
近年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，針對當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的融資難、用地難、用人難和運營難等問題，提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針強心劑，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將井噴。而近些年來紅火起來的養(yǎng)老地產(chǎn)在其中扮演著極其重要的角色。
目前，銀行、保險、基金、證券等機構(gòu)正在開始試水老齡市場，養(yǎng)老專屬理財產(chǎn)品、養(yǎng)老保險產(chǎn)品、養(yǎng)老金信托產(chǎn)品等金融產(chǎn)品陸續(xù)推出。近年來，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險資紛紛高調(diào)宣布布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進入。據(jù)不完全統(tǒng)計有約四十家上市公司已經(jīng)涉足或擬進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，其中以房企、險企為主。
保險資金由于具有低成本、周期長的特點，和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合具有天然的優(yōu)勢。保險公司如中國平安、新華保險、中國太保、中國人壽以及泰康保險等均已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所涉及，力圖打造“保險+醫(yī)療+養(yǎng)老”的全方位布局。
國內(nèi)保險巨頭在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局
保險企業(yè) | 養(yǎng)老布局 |
太平人壽 | 出資5000萬元人民幣設(shè)立平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司，計劃在北京、上海、天津等16個地方建造國際健康頤養(yǎng)社區(qū) |
中國人壽 | 1.9億競得位于蘇州陽澄湖半島旅游度假區(qū)相關(guān)地塊 |
泰康人壽 | 泰康之家〃燕園投入試運營，主打“保險產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)”的模式；除北京昌平社區(qū)建設(shè)啟動之外，成功競得上海松江、廣州蘿崗等地塊 |
中國平安 | 入股碧桂園成為第二大股東，配合桐鄉(xiāng)合悅〃江南項目推出“養(yǎng)老財富計劃” |
新華保險 | 成立了新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司等公司在北京密云、延慶等地的相關(guān)地塊籌建養(yǎng)老社區(qū)，參與方興地產(chǎn)增發(fā) |
新華保險 | 成立了新華家園養(yǎng)老企業(yè)管理（北京）有限公司等，在北京、海南等地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū) |
資料來源：公開資料整理
國內(nèi)保險公司及其養(yǎng)老地產(chǎn)項目
保險企業(yè) | 泰康人壽 | 合眾保險 | 新華保險 | 太平保險 |
養(yǎng)老社區(qū) | 泰康之家 | 合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū) | 新華家園 | 大連天鵝湖 |
掛鉤保險產(chǎn)品 | 樂享新生活養(yǎng)老年金保險（分紅型） | 合眾優(yōu)年養(yǎng)老定投兩全保險（分紅型） | 終身壽險 | 太平一方大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金 |
特點 | 購買并繳納保費達到一定標(biāo)準(zhǔn)便可獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利，其養(yǎng)老金保險合同產(chǎn)生的利益可作為居住費用 | 投保并最終承保且保費達到約定標(biāo)準(zhǔn)的保險客戶，均可在未來享受優(yōu)惠入住養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)。顧客可選擇領(lǐng)取保險產(chǎn)品的生存金或?qū)⑵渥鳛轲B(yǎng)老社區(qū)租金 | 推出“保證金+服務(wù)費”的模式，除一次性繳納保證金外，每個月還要繳納最低服務(wù)費。住滿期限后，所繳的保證金將原額返回住戶 | 覆蓋全護理、半自理、自理老人 •定位為中高端，以“養(yǎng)老+醫(yī)療+護理”為主線 •引入美國水印公司先進的運營服務(wù)理念 •以天鵝湖醫(yī)養(yǎng)護理中心為示范，探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式 |
資料來源：智研咨詢整理
國內(nèi)保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要方式
模式類別 | 特點 | 優(yōu)勢 | 劣勢 | 案例 |
全資模式 | 投資商、運營商為一體 | 這種模式具有較強的可控性，保險公司能按照自己的目標(biāo)制定投資計劃并實施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾 | 保險公司可能沒有投入養(yǎng)老市場的相關(guān)經(jīng)驗，缺乏專業(yè)的管理技能； 資金占用規(guī)模大、回收周期長 | 泰康人壽保險股份有限公司下屬“泰康之家”是專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運營的投資公司 |
股權(quán)合作模式 | 投資商、運營商、開發(fā)商為合作體，共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。即保險公司與開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，保險公司提供資金支持和風(fēng)險控制咨詢，開發(fā)商提供技術(shù)和市場開發(fā)，投資收益按股權(quán)比例進行分配。 | 該模式有利于充分挖掘開發(fā)商和保險公司各自的長處，能有效規(guī)避保險公司盲目投資帶來的風(fēng)險；同時，與地產(chǎn)商的合作，能學(xué)習(xí)社區(qū)管理經(jīng)驗。該模式有望成為國內(nèi)保險公司進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。 | -- | 中國人壽旗下的國壽投資與中冶置業(yè)簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)廊坊一塊養(yǎng)老用地。 |
股權(quán)投資模式 | 戰(zhàn)略性入股運營較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，有分紅回報。 | 保險公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展帶來的回報 | 面臨不能及時退出的風(fēng)險 | -- |
購買房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式 | 保險公司通過投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長期穩(wěn)定的投資回報。 | 由于REITs擁有穩(wěn)定的投資回報，符合保險資金收益性、流動性、安全性要求。只是目前我國仍沒有該類產(chǎn)品，因此保險公司仍不能通過此類方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)。 | -- | -- |
發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計劃模式 | 保險資金選擇參與或合作發(fā)起私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金，以有限合伙形式成立，保險公司可以作為一般合伙人或有限合伙人，通過設(shè)置超優(yōu)先級、優(yōu)先級和次級收益權(quán)等權(quán)級，保障保險資金投資人的安全。 投資計劃的資金架構(gòu)類似于不動產(chǎn)投資基金或REITs結(jié)構(gòu)，關(guān)聯(lián)到擔(dān)保方、投保方等多方參與者，銀行、上市公司都可以作為擔(dān)保方。 | 通過向其他保險公司或社會閑散資金出售投資計劃產(chǎn)品來回收投資本金，極大地解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資規(guī)模巨大、持續(xù)時間長等問題，從而提高投資的收益率水平。 | -- | -- |
資料來源：智研咨詢整理
養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會擴大，土地供給多樣：養(yǎng)老設(shè)施用地專項規(guī)劃出臺，政策鼓勵國企存量資產(chǎn)盤活做養(yǎng)老，以及較低的混合拿地價格，均對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取提供了較為有利的政策環(huán)境。
醫(yī)療健康行業(yè)正成為中國經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。在老齡化、新醫(yī)改、城鎮(zhèn)化、消費升級等多重因素的驅(qū)動下，未來中國大健康行業(yè)將保持20%左右的增速，在十三五期間，我國圍繞“大健康”、“大衛(wèi)生”、“大醫(yī)學(xué)”的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)市場有望突破8萬億規(guī)模，從而超過美國、日本，成為全球最大健康市場。
隨著行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展，未來保險企業(yè)將依托“養(yǎng)老、醫(yī)療、理財、地產(chǎn)”四位一體的商業(yè)模式，打造O2O大健康生態(tài)系統(tǒng)，提供保險、資管、醫(yī)養(yǎng)、地產(chǎn)全方位服務(wù)。
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