2019年地產(chǎn)形勢(shì)及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析【圖】

    2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，調(diào)控政策體系不斷完善。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)平穩(wěn)，房屋銷售面積呈平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工和土地購(gòu)置意愿較強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅有所上升，地價(jià)漲幅明顯回落，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢(shì)明顯好于全國(guó)，區(qū)域間分化延續(xù)，三四線城市成為拉動(dòng)2018年房地產(chǎn)投資和銷售增長(zhǎng)的主力。

    一． 房地產(chǎn)調(diào)控政策

    2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策在“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”的基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長(zhǎng)短結(jié)合的制度體系，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)繼續(xù)提速，調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類調(diào)控”，地方政府適機(jī)出臺(tái)調(diào)控政策的主動(dòng)性明顯增強(qiáng)。

    中央層面上，更加注重深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革，強(qiáng)化金融監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防控，加快住房租賃體系建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管，保障人民群眾合理自住需求和合法權(quán)益。在制度上，深入推進(jìn)住房制度改革，優(yōu)化住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善基本住房制度體系，加快建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。7月31日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

    二． 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)

2015-2018年GDP實(shí)際增速圖

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    2018年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)650899億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%，增速比上季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長(zhǎng)6.8%，二季度增長(zhǎng)6.7%，三季度增長(zhǎng)6.5%，增速逐季小幅回落。

    三． 城市間分化明顯，華中地區(qū)重點(diǎn)城市增速亮眼

    從GDP規(guī)模上看，上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州占據(jù)前10位，其中上海、北京均超過(guò)2萬(wàn)億元，其余8個(gè)城市除杭州略低于1萬(wàn)億外，均在1萬(wàn)億元與2萬(wàn)億元之間。杭州、南京、青島等17個(gè)城市GDP規(guī)模超過(guò)5000億，徐州、福州等62個(gè)城市GDP規(guī)模介于2000-5000億之間。2000億以上城市個(gè)數(shù)累計(jì)達(dá)88個(gè)，較上年同期增加6個(gè)。從GDP規(guī)模排名前20位城市的增速來(lái)看，除天津增速為3.5%外，其余城市增速均超過(guò)6%，其中長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、西安增速居前，分別增長(zhǎng)8.5、8.3、8.2和8.2個(gè)百分點(diǎn)，這4個(gè)城市均屬于中西部地區(qū)，長(zhǎng)沙、武漢、鄭州同屬華中地區(qū)。

2018年前三季度各城市GDP指數(shù)分布

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    四． 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

    2018年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)呈現(xiàn)出先降后升的走勢(shì)特點(diǎn)。9月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.99，創(chuàng)2012年以來(lái)新高。

2017-2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖

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    2018年1-10月，全國(guó)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資99325億元，比上年同期增加8781億元，同比增長(zhǎng)9.7%，為近四年來(lái)最高水平，增幅同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。

2014-2018年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額來(lái)源占比變化

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2014-2018年各項(xiàng)資金來(lái)源內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化

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    2018年全年投資增速震蕩下滑，二季度、三季度均出現(xiàn)小幅回落，當(dāng)前投資增速基本穩(wěn)定在9.7%左右。

2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)

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    商品住宅共完成投資70370億元，同比增長(zhǎng)13.7%；辦公樓完成投4911億元，同比下降12%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資11886億元，同比下降9.2%。

2018年1-10月按房屋類型分投資完成額及增速

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2016-2018年商品房和住宅銷售面積和銷售金額同比

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   2018年1-10月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為16.9億平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，與上年同期相比增幅加快10.7個(gè)百分點(diǎn)，自2015年以來(lái)，新開(kāi)工面積增速持續(xù)加快，目前達(dá)到近六年的新高。

2016-2018年推購(gòu)置面積和購(gòu)置金額同比數(shù)據(jù)

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2016-2018年住宅新開(kāi)工、施工和竣工面積同比數(shù)據(jù)（%）

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    2018年全國(guó)土地購(gòu)置面積增速總體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。一季度同比增長(zhǎng)0.5%，上半年同比增長(zhǎng)7.2%，前10個(gè)月同比增長(zhǎng)15.3%。

2008-2018年10月全國(guó)土地購(gòu)置面積增速

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    2018年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)133117萬(wàn)平方米，比上年同期增加2863萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，與上年同期相比回落6個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年回落5.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額115914億元，比上年同期增加17787億元，同比增長(zhǎng)12.5%，與上年同期相比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

2014-2018年全國(guó)商品房銷售面積分線城市占比

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2008-2018年全國(guó)商品房當(dāng)年累計(jì)銷售面積

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    受部分城市限購(gòu)、限貸、限售等政策的影響，東部地區(qū)商品房銷售面積增速在各個(gè)區(qū)域中最低，實(shí)現(xiàn)銷售面積為56194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.5%，中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)34697萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.3%，西部地區(qū)32636萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.8%，在各個(gè)區(qū)域中增速最高，東北地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.3%。

    2018年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速與上半年相比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，但與同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相比低2個(gè)百分點(diǎn)。

    全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為37.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.4%，增速與上半年持平。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的28.1%。其中，個(gè)人住房貸款余額為24.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速較6月末低0.7個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款余額為7.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.9%，增速較6月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速較6月末低0.4個(gè)百分點(diǎn)。

    居民信貸總量約束下，預(yù)計(jì)2019年按揭利率微降，投放量增速放緩，房貸余額增速14%。

2006-2019年個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)

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    一二線核心城市調(diào)控已久，大量改善性需求被壓制。預(yù)計(jì)2019年全國(guó)銷售金額-3.5%，銷售面積-8.1%，銷售均價(jià)+5.0%

2017年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭總負(fù)債收入比

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2017-2019年個(gè)人住房貸款需求側(cè)銷售預(yù)測(cè)

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2017-2019年新建商品住宅銷售額及增速圖

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2017-2019年存量住房銷售額及增速圖

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2017-2018年各城市銷售面積圖

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    全國(guó)房屋年度凈停工面積

    2019E施工面積增速回升至7%-8%新開(kāi)工維持較高增長(zhǎng)，竣工周期拉長(zhǎng)基建提速+并購(gòu)復(fù)工，2019隱性庫(kù)存或加速顯性化。大宗回落/口徑統(tǒng)一，施工單價(jià)同比-1%

1999-2019年凈停工面積圖

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    2019年開(kāi)始房企將迎來(lái)債務(wù)到期高峰，疊加我們預(yù)測(cè)全國(guó)銷售增速下滑，部分中小型房企信用風(fēng)險(xiǎn)有所抬升，現(xiàn)金流管理能力較弱及負(fù)債結(jié)構(gòu)較差的中小房企或出現(xiàn)局部違約。

    土地成交價(jià)款是當(dāng)期成交地塊合約上的總價(jià)款。根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于土地出讓金分期支付的規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。土地購(gòu)置費(fèi)包涵了分期繳納的土地成交價(jià)和各類補(bǔ)償安置費(fèi)等，所以變化滯后于土地成交價(jià)款。土地購(gòu)置費(fèi)和土地成交價(jià)格變化時(shí)間差距理論上在一年以內(nèi)，實(shí)際滯后時(shí)間因土地市場(chǎng)熱度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資情況而有差異。

2009-2018年前10月土地購(gòu)置費(fèi)

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2009-2018年前10月土地購(gòu)置單價(jià)

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2018年前10月分線城市土地成交面積占比

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    2019年，影響土地市場(chǎng)需求端的主要因素（調(diào)控政策、土拍限制條件）。

    2019土地購(gòu)置費(fèi)的增速可能會(huì)隨著土地價(jià)格成交款同比走勢(shì)而出現(xiàn)收窄趨勢(shì)。由于2018年前10月土地購(gòu)置費(fèi)占其他費(fèi)用約87%，因此其他費(fèi)用同比增速也會(huì)出現(xiàn)收窄。新開(kāi)工面積同比增速會(huì)和歷史趨勢(shì)類似，隨著銷售面積同比增速的收窄而滯后收窄。施工面積受新開(kāi)工面積變化影響，同比增速出現(xiàn)小幅下降?？傮w而言，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比數(shù)據(jù)仍將呈現(xiàn)高開(kāi)低走的趨勢(shì)，政策把握穩(wěn)定的能力較強(qiáng)，出現(xiàn)下行失速的可能性較小。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速約5%，波動(dòng)范圍在3%-7%。

    土地儲(chǔ)備主要聚焦一二線城市的房企銷售表現(xiàn)將會(huì)相對(duì)好于土地儲(chǔ)備主要布局在三四線城市的房企，后者面臨基本面下行壓力大于前者。此外一二線城市受調(diào)控政策影響較大，若行業(yè)基本面下行過(guò)程中出現(xiàn)下行失速，或有政策反轉(zhuǎn)預(yù)期。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》