中國房地產(chǎn)行業(yè)未來、政策的動向及中國經(jīng)濟發(fā)展效率分析【圖】

房地產(chǎn) 王密 2019-03-04 05:54 來源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)

如果將地產(chǎn)為地方政府融資從而間接拉動經(jīng)濟增長考慮在內(nèi)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的短拉動效果更加顯著。

與美國、英國等發(fā)達國家相比，目前中國房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP的比重比較小（6.7%），反映了中國房地產(chǎn)業(yè)效率不高，中間投入多，最終導致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。國民經(jīng)濟的高速增長促進了住房建設發(fā)展，而大規(guī)模的住房建設又拉動著經(jīng)濟的增長，兩者互為條件，互為前提。

房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP的比重比較小，房地產(chǎn)業(yè)效率不高

2008-2018Q3GDP值圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2008-2018Q3房地產(chǎn)業(yè)增加值圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房地產(chǎn)不僅能夠通過直接拉動房地產(chǎn)本身及其相關產(chǎn)業(yè)的投資，而且房地產(chǎn)的繁榮還能夠間接帶來大規(guī)模的土地抵押、土地出讓金及相關土地稅費，從而為地方政府拉動增長籌集資金，因此房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動效果非常顯著。

中國傾向于依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，尤其是每當經(jīng)濟面臨較為嚴峻的下行壓力時，政府部門往往借助于房地產(chǎn)來“穩(wěn)增長”。

因為依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”時，土地市場會隨之升溫，土地抵押和土地出讓金以及扭轉(zhuǎn)時相關房地產(chǎn)稅費能夠為地方政府籌集資金。地方政府獲得更加充裕的資金之后，可以通過增加基礎設施投資等方式進一步拉動經(jīng)濟增長。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟的間接拉動主要從兩個方面:①土地抵押；②土地出讓。

地方經(jīng)濟的拉動，需要財政，搭建地方政府融資平臺，利用土地抵押早已成為地方政府籌措資金、擴充債務的重要途徑。

土地抵押融資風險傳導路徑圖

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土地收儲后，地方政府通過招拍掛賣地能夠獲得土地出讓金、房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)費。

2010-2017年國有土地使用權(quán)出讓金收入圖

數(shù)據(jù)來源：財政部、智研咨詢整理

2003-2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費

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2010-2017年土地出讓金入收入占地方財政收入

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從產(chǎn)業(yè)類型上看，與中國房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)大部分是物質(zhì)資本型、原材料消耗型產(chǎn)業(yè)，服務型產(chǎn)業(yè)較少，這說明中國房地產(chǎn)業(yè)還處于粗放型發(fā)展階段，主要通過資本投資和原材料物質(zhì)消耗拉動國民經(jīng)濟增長。

但是隨著時間的推移，中國房地產(chǎn)業(yè)對服務和消費性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的帶動效應逐漸增大，年以來，房地產(chǎn)帶動最大的產(chǎn)業(yè)是金融行業(yè)和，這和M2與社融過增長超過GDP增速的大背景相吻合；從帶動前十產(chǎn)業(yè)來看，上游帶動最大。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動最大的產(chǎn)業(yè)是金融、租賃和商務服務、房地產(chǎn)，且對服務型產(chǎn)業(yè)租賃和商務服務、交通運輸、倉儲和郵政的帶動一直在增強，而產(chǎn)生供給推動最大的產(chǎn)業(yè)是批發(fā)和零售、金融、建筑。未來土地信貸派生將減弱，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟拉動率被削弱。

二、信貸

通過地產(chǎn)進行的信貸派生，加速了資本的擴張，從而驅(qū)動經(jīng)濟增長。在這一過程中，影子銀行因為其靈活、多重杠桿、不受準備金限制的特點，從拿地端開始撬動整個地產(chǎn)開發(fā)的流程，做大了信貸派生規(guī)模、放大了地產(chǎn)的信貸派生乘數(shù)，是影響地產(chǎn)周期的重要因素。隨著金融對于影子銀行監(jiān)管力度的增大，以及土地端及需求端長效機制改革的背景下，“影子銀行—>土地”的信貸派生通道將逐漸削弱，取而代之的是，產(chǎn)業(yè)先行將成為地產(chǎn)需求釋放的充分條件，信貸派生路徑變?yōu)榱俗優(yōu)榱算y行—>產(chǎn)業(yè)—>城鎮(zhèn)居民收入上升—>購房，爾后再進入信貸派生環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)行業(yè)是實現(xiàn)土地價值的載體，而房地產(chǎn)行業(yè)本身擁有很長的產(chǎn)業(yè)鏈條，行業(yè)派生貨幣的能力較強，因此成為拉動經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。

開發(fā)商獲取土地資源后，通常會以土地資源為抵押獲取開發(fā)貸款，用以支付開發(fā)投資中的建筑及安裝工程等費用，信用隨之沿地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈派生；待相應物業(yè)銷售至居民后，居民通過自有儲蓄或者按揭貸款的方式獲取房屋的使用權(quán)，從而將行業(yè)的負債轉(zhuǎn)移至居民端。金融機構(gòu)一方面在供應端提供開發(fā)投資所需資金，另一方面為居民提供購房所需的按揭貸款，房地產(chǎn)行業(yè)與金融機構(gòu)深度綁定。

房地產(chǎn)周期其實是金融周期

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2018年6月份，中國金融機構(gòu)貸款余額約為129.15萬億元。個人按揭貸款余額23.84萬億元，占比約在18%的水平；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額9.64萬億元，占比穩(wěn)定在7%的水平。

土地端啟動信貸派生的初始環(huán)節(jié)，影子銀行將這一過程不斷放大，在影子銀行的參與下，社會各個部門均參與了信貸派生的過程，

只有拿地端的貸款，才是加杠桿的渠道，開發(fā)貸和按揭貸都是去杠桿的，所以過去中國影子銀行的蓬勃發(fā)展給資金違規(guī)進入拿地環(huán)節(jié)提供了便利，也就成了土地信貸派生的關鍵。

影子銀行將土地信貸派生的效應進一步放大

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脫離了影子銀行，信貸的新派生方式將進入更為正向的循環(huán)。土地端的改革同樣將影響地產(chǎn)信貸派生的路徑，土地端長效機制下，需求將來自于城鎮(zhèn)化所推進的需求釋放。2018年開啟了以城鎮(zhèn)化為主線的需求端改革，從而達到按需分配的動態(tài)平衡。在土地端及需求端長效機制改革的背景下，產(chǎn)業(yè)先行將成為地產(chǎn)需求釋放的充分條件。

三、效率

地產(chǎn)驅(qū)動了中國城鎮(zhèn)化的前半段，帶動了人口、產(chǎn)業(yè)及資本的聚集，三個過程相輔相成，互相促進，以房地產(chǎn)為鏈條驅(qū)動了整個社會生產(chǎn)效率的提升。但是隨著城鎮(zhèn)化進入后半程，地產(chǎn)帶來的邊際效應下降。

中國經(jīng)濟發(fā)展的過程實際是城鎮(zhèn)化的過程，在城鎮(zhèn)化提升的過程中，全社會的生產(chǎn)效率得到了提升。

資金的聚集，生產(chǎn)力的聚集，人口的聚集，三個過程相輔相成，互相促進，以房地產(chǎn)為鏈條驅(qū)動了整個社會生產(chǎn)效率的提升，促進經(jīng)濟發(fā)展。

在城鎮(zhèn)化提升的過程中，全社會的生產(chǎn)效率得到了提升

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回歸經(jīng)濟，生產(chǎn)型企業(yè)參與城市土地分配，以公共交通主導城市開發(fā)優(yōu)化通勤效率，提升城市結(jié)構(gòu)密度。

隨著城市開發(fā)的完善，按照過去房地產(chǎn)發(fā)展路徑帶來的經(jīng)濟效率的提升在邊際放緩，而房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所帶來的一些問題也在影響城市經(jīng)濟效率提升的速度。

中國經(jīng)濟，地產(chǎn)首當其沖，但若只論地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻，則其功過就會被歪曲。若從地產(chǎn)對中國的影響，經(jīng)濟僅僅是最直接的一部分，但可能是最小的一部分，因為即便不通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，那也會有其他的產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟，車輪總是向前的，地產(chǎn)功過，更多的應該從信貸、和效率兩方面。

本文采編：CY337