2018年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)投資、開工、拿地、竣工趨勢(shì)分析[圖]

    1、銷售：樓市軟著陸，一二線優(yōu)于三四線

    一二線緩慢企穩(wěn)。核心城市受推盤增加、基數(shù)回落影響，自 2018 年 9 月來(lái)單月銷售降幅持續(xù)收窄，12 月單月同比增長(zhǎng)4.5%，帶動(dòng)全年銷售面積同比增長(zhǎng) 0.4%，較 2017 年提升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。

    三四線漸顯疲態(tài)。三四線城市隨著棚改政策弱化、供應(yīng)增加、需求透支等因素逐步顯現(xiàn)， 2018H2樓市逐步呈現(xiàn)疲態(tài)， 2018 年 9 月以來(lái)單月銷售面積持續(xù)為負(fù)，且降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

各線城市銷售面積累計(jì)增速走勢(shì)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

核心城市銷售企穩(wěn)，三四線銷售下滑

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    從銷售均價(jià)來(lái)看， 2018 年全國(guó)銷售均價(jià) 8737 元/平，較 2017 年上升 10.7%，其中 40 城、三四線均價(jià)分別為 12715 元/平、 6560 元/平，同比分別增長(zhǎng)11.3%和 10.6%。

歷年各城市銷售均價(jià)走勢(shì)

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    限簽及限價(jià)政策微調(diào)疊加高價(jià)盤入市增加， 推升核心城市均價(jià)。認(rèn)為一二線城市均價(jià)提升主要原因：1）由于資金環(huán)境偏緊且政策未松， 2018 年房企推盤積極性上升， 中高端盤入市增加帶動(dòng)高價(jià)盤成交占比提升；2）下半年部分城市限價(jià)及限簽政策微調(diào)。從核心城市單月銷售均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，部分城市限價(jià)及限簽政策調(diào)整的下半年成交均價(jià)更高。

    樓市降溫帶動(dòng)下半年三四線均價(jià)回落。三四線城市盡管 2018 年銷售均價(jià)上漲達(dá) 10.6%，但從單月銷售均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，上漲主要在上半年， 在下半年尤其四季度， 隨著樓市降溫，三四線單月成交均價(jià)已呈現(xiàn)回落。

2018年各城市單月銷售均價(jià)走勢(shì)

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    2、新開工：補(bǔ)庫(kù)存疊加三四線搶開工，2019年前高后低

    2018 年全國(guó)實(shí)現(xiàn)新開工 20.9 億平，同比增長(zhǎng) 17.2%， 持續(xù)三年攀升； 其中 40 城與三四線同比增長(zhǎng)10.3%和 21.4%， 三四線新開工占比較 2017 年提升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)至 64.1%。 從 2018 年各類城市商品房新開工與銷售比來(lái)看，均明顯大于 1，意味著行業(yè)步入到補(bǔ)庫(kù)存階段。

各類城市歷年新開工增速走勢(shì)

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各類城市商品房新開工與銷售比

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    展望 2019 年， 隨著去化率下行及庫(kù)存累積，預(yù)計(jì)新開工增速將逐步回落。但考慮三四線樓市逐步走弱，當(dāng)前為三四線房企去庫(kù)存窗口期，我們認(rèn)為只要項(xiàng)目銷售回收的現(xiàn)金流能覆蓋預(yù)售前施工投入，三四線短期新開工仍會(huì)保持積極， 為全國(guó)開工提供支撐。 2018 年 12 月三四線單月新開工增速達(dá)25.5%，已連續(xù)四個(gè)月回升。回顧樓市降溫的 2012 年，三四線新開工降幅（-6.6%）亦小于全國(guó)（-7.3%）。

各項(xiàng)城市 2018 年單月新開工增速走勢(shì)

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    從歷史來(lái)看，住宅銷售與新開工同步性明顯，隨著 2019 年住宅銷售回落，住宅新開工增速將承壓。我們用“歷年累計(jì)住宅竣工-累計(jì)銷售+(當(dāng)前施工-當(dāng)前竣工)”來(lái)衡量住宅庫(kù)存，相比傳統(tǒng)的“歷年累計(jì)開工減去累計(jì)銷售”，該指標(biāo)剔除停工的死庫(kù)存（歷年停工在當(dāng)年不復(fù)工，不計(jì)入當(dāng)年施工）。按當(dāng)前銷售水平，全國(guó)住宅庫(kù)存僅 0.30 年，處于近年最低水平。 認(rèn)為即使 2019 年銷售回落，但考慮當(dāng)前住宅絕對(duì)庫(kù)存處于底部，住宅新開工表現(xiàn)將優(yōu)于銷售，為全國(guó)商品房開工提供一定支撐。整體來(lái)看，預(yù)計(jì) 2019 年商品房新開工增速前高后低，全年同比微降。

目前住宅開工未售庫(kù)存處近年較低水平

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    3、土地：整體趨于降溫，布局回歸一二線

    2018 年下半年以來(lái)，樓市降溫而地價(jià)未明顯調(diào)整背景下，疊加資金面緊張，房企逐步放緩拿地節(jié)奏，土地溢價(jià)率大幅回落，流拍率持續(xù)上升。2018 年 12 月百城土地溢價(jià)率降至 7.5%， 2018Q4 土地流拍率上升至 18%。

2018H2百城土地流拍率逐步上升

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    從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看， 2018 年全國(guó)土地購(gòu)置面積 2.9 億平，同比增長(zhǎng) 14.2%。 從土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，核心城市地價(jià)回落疊加三四線樓市降溫預(yù)期， 房企拿地逐步回歸一二線， 2018 年 40 城土地購(gòu)置面積同比增 7.3%，較 2017 年上升 4.9 個(gè)百分點(diǎn)。 從單月增速來(lái)看，除 12 月外，自 2018 年 9 月以來(lái)全國(guó)單月土地購(gòu)置面積增速持續(xù)回落。

各線城市歷年土地購(gòu)置面積增速

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2018 年單月土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)

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    從各家房企來(lái)看，2018 年十家主流房企拿地與銷售面積比為 139%，較 2017 年下降 46 個(gè)百分點(diǎn)。考慮 2019 年房企依舊面臨市場(chǎng)下行、資金偏緊的大環(huán)境，預(yù)計(jì)拿地投資仍將相對(duì)謹(jǐn)慎。

2018 年代表房企拿地銷售比明顯放緩

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    盡管短期三四線樓市存在調(diào)整壓力，房企拿地亦逐步回歸一二線。但中長(zhǎng)期來(lái)看， 一線城市土地稀缺，未來(lái)潛在供應(yīng)相對(duì)有限，加上三四線貢獻(xiàn)全國(guó)銷售面積的 60%以上。從規(guī)模維持及擴(kuò)張考慮，二線及強(qiáng)三線仍將是中長(zhǎng)期主流房企布局爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

三四線貢獻(xiàn)全國(guó)銷售及拿地的 60%以上

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    4、竣工：緊資金致節(jié)奏放緩，2019 年有望回升

    由于房企從資金最大化利用角度，放緩預(yù)售到竣工的施工節(jié)奏， 2018 年全國(guó)竣工同比下降 7.8%，且絕對(duì)量跌破過(guò)去五年 10 億平米的平臺(tái)， 其中 40 城和三四線竣工分別下降 8.5%和 7.4%。

2017-2018年竣工持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

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2018年單月竣工增速走勢(shì)圖

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    展望2019年，認(rèn)為房企不可能無(wú)限制延緩竣工期限，考慮到 2017、 2018 年竣工已連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，而 2014-2018 年累計(jì)銷售期房 57.7 億平米，遠(yuǎn)大于同期竣工（50.9 億平），且 2015-2018年期房銷售明顯回升， 因此無(wú)論從建設(shè)周期還是交房周期看，未來(lái)竣工增速有望回升。值得注意的是，若 2019 年行業(yè)資金面超預(yù)期惡化，不排除部分中小房企停工及三四線樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致竣工低于預(yù)期。

2016-2018年期房銷售明顯增長(zhǎng)

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    5、投資：高位回落，2019年同比微增

    分城市來(lái)看，2018 年 40 城及三四線投資同比分別增長(zhǎng) 5.4%和 14.6%，認(rèn)為三四線投資高增長(zhǎng)主要因：1）三四線新開工積極帶動(dòng) 2018 年施工面積增長(zhǎng) 6.6%；2）2017-2018 年房企拿地下沉為土地購(gòu)置費(fèi)提供支撐。 考慮 2018 年下半年開始房企拿地逐步回歸一二線，預(yù)計(jì)2019年三四線與核心城市房地產(chǎn)投資增速差將趨于收斂。

各類城市歷年投資增速走勢(shì)

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各類城市單月投資增速走勢(shì)

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    整體來(lái)看，由于新開工絕對(duì)值超過(guò)竣工，施工面積仍將保持一定增速； 但樓市下行及資金偏緊仍將影響房企施工意愿，預(yù)計(jì)施工強(qiáng)度微幅下滑；土地購(gòu)置費(fèi)受拿地下滑及高基數(shù)影響將同比下降。在施工強(qiáng)度降 1%、新開工降 2%、土地購(gòu)置費(fèi)降 10%的中性假設(shè)下，預(yù)計(jì) 2019 年地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)2%。
歷年施工面積增速持續(xù)保持增長(zhǎng)

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