2017年物業(yè)管理行業(yè)營收突破6000億，市場集中度不斷提升，行業(yè)優(yōu)勝劣汰持續(xù)加速［圖］

    物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治活動，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

    物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管體制以政府職能部門為主，根據(jù)國務院公布的《物業(yè)管理條例》，中華人民共和國住房與城鄉(xiāng)建設部和國家發(fā)改委負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

    物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關，1980年中國房地產(chǎn)行業(yè)在改革開放的大背景下起步，物業(yè)管理行業(yè)也隨著起步。我國物業(yè)管理作為市場化運營形式于20世紀80年代才由香港地區(qū)引入，相對于國外一百多年的歷史，在國內(nèi)還屬于較為新興的行業(yè)。我國物業(yè)首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市再逐漸向內(nèi)陸地區(qū)延伸，其中深圳是我國物業(yè)管理的發(fā)源地。我國物業(yè)服務行業(yè)歷經(jīng)36年的發(fā)展，在各方面取得了較快速的發(fā)展。

    截止2017年底，我國物業(yè)服務行業(yè)已有近11.8萬家企業(yè)，行業(yè)從業(yè)人員904.7萬人，管理各類房屋面積246.65億平米。此外，行業(yè)經(jīng)營方式和服務內(nèi)容正在進行全方位的深刻變革，信息移動互聯(lián)網(wǎng)等新技術得到應用，各類增值衍生服務逐步成為企業(yè)新的盈利增長點。

2011-2017年物業(yè)管理面積規(guī)模

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、智研咨詢整理

2011-2017年物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、智研咨詢整理

2011-2017年物業(yè)管理從業(yè)人員

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、智研咨詢整理

    物業(yè)服務行業(yè)正處在持續(xù)健康發(fā)展的歷史機遇期，國務院在《服務業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確強調“健全市場規(guī)律價格機制，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營”，國家科技部在《現(xiàn)代服務業(yè)科技發(fā)展“十三五”專項規(guī)劃》中對物業(yè)服務業(yè)轉型提出具體指導意見，以及十八屆三中全會后大力推進的市場化改革，為物業(yè)服務行業(yè)帶來更大的發(fā)展空間，優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)要緊緊把握這一歷史機遇做大做強，實現(xiàn)新一輪的跨越。

    2017年中國的物業(yè)服務年營業(yè)收入達到了6007.2億元，同比增長20.5%，相對于2016年的24.62%的增速有所降低，但依然處于歷史高位。近幾年我國物業(yè)服務收入情況如下圖所示：

2010-2017年中國物業(yè)服務行業(yè)收入情況

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、智研咨詢整理

    近幾年我國物業(yè)行業(yè)營收大幅增長主要是由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等物業(yè)的發(fā)展較快，同時部分老舊小區(qū)對接物業(yè)的成果顯著。行業(yè)近幾年取得高速發(fā)展。

    同時近幾年我國的中西部地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也發(fā)展相對較快，行業(yè)的區(qū)域分布發(fā)展更加均衡。主要是由于2000年以來，西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、中部地區(qū)崛起等戰(zhàn)略的實施和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的發(fā)布，提高了我國城市區(qū)域發(fā)展的協(xié)調性。城市的空間布局不斷優(yōu)化。

物業(yè)服務的區(qū)域結構

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會

    但從國內(nèi)較有代表性的物業(yè)行業(yè)百強企業(yè)來看，我國各區(qū)域的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平仍有較大的差距。2017年百強企業(yè)60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分布比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。其他地區(qū)占比還相對較小，高水平的物業(yè)管理需求仍然較大。

2017年百強企業(yè)管理面積分布

資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會 智研咨詢整理

    而伴隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》和中央城市工作會議都明確提出以城市群為主體形態(tài)，結合“一帶一路”建設，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。“十三五”規(guī)劃綱要提出建設19個城市群的目標。目前，國家已批復長江中游、哈長和成渝等9個城市群的發(fā)展規(guī)劃，“抱團”發(fā)展成為我國城市發(fā)展新潮流，城市群正在重構中國經(jīng)濟“新版圖”。

    物業(yè)行業(yè)逐步將工作中心落足于自身的優(yōu)勢區(qū)域，深耕城市群，把握城市群發(fā)展帶來的機會。2017年中國物業(yè)的百強企業(yè)入駐城市項目數(shù)量均值為28個，與2016年持平，全國化布局的步伐有所放緩；單位城市項目數(shù)量均值為6.35個，同比略有上升，單個項目管理面積均值達17.79萬平方米，較2016年增長8.28%，企業(yè)規(guī)模擴張的重心轉向區(qū)域深耕，以鞏固核心城市的競爭力與控制力。

2014-2017年百強企業(yè)入駐城市項目數(shù)量均值

資料來源：公開資料整理

    目前，國內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，市場呈現(xiàn)完全競爭狀態(tài)，尚未形成市場占有率較大的跨區(qū)域、全國性物業(yè)管理公司。雖然目前國內(nèi)物業(yè)管理市場規(guī)模巨大，但物業(yè)管理企業(yè)普遍經(jīng)營規(guī)模較小，競爭較為分散。隨著市場的競爭越發(fā)激烈，物業(yè)管理資質的取消，市場競爭進一步激化，市場退出速度較快，物業(yè)業(yè)主對于物業(yè)服務的要求將日趨專業(yè)化、標準化。因此，物業(yè)管理企業(yè)追求規(guī)模化、品牌化將是行業(yè)發(fā)展趨勢，行業(yè)集中度也在逐步的提升。

    2017年百強企業(yè)管理面積均值達21588.21萬平方米，同比增長14.59%；市場份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個百分點，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。同時百強企業(yè)盈利能力繼續(xù)提升，2017年百強企業(yè)的凈利潤率為7.73%，同比增加0.44個百分點。百強企業(yè)各層級凈利潤率呈現(xiàn)逐級遞減趨勢，2017年，TOP10企業(yè)平均凈利潤率為8.68%，高于百強企業(yè)平均凈利潤率?？偟膩砜?，行業(yè)“馬太效應”相對顯著，行業(yè)的長尾正在逐步形成。

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調研及投資前景研究報告》指出：從物業(yè)服務企業(yè)的增長數(shù)量、新物業(yè)項目供應量來看，物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭將越來越激烈。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展30多年，物業(yè)服務企業(yè)的管理模式和服務體系相對比較成熟，且具有一級資質的物業(yè)服務企業(yè)每年在增加，加之基礎物業(yè)管理服務模式?jīng)]有明顯的差異化，服務質量和客戶體驗均難以衡量，所以招標方也很難限制參與企業(yè)的門檻，導致現(xiàn)在優(yōu)質的物業(yè)項目有十家以上的物業(yè)服務企業(yè)參與競爭己成為常態(tài)。而隨著國家取消對資質的審核，行業(yè)將會更加看重企業(yè)的品牌形象，以及更為專業(yè)的化的管理議案，對企業(yè)的經(jīng)營能力提出了更高的要求。市場也會加速優(yōu)勝劣汰的過程。

    我國物業(yè)管理服務行業(yè)發(fā)展相對于發(fā)達國家來說尚處于早期階段，物業(yè)服務的水平和附加值相對較低，因此物業(yè)服務價格（尤其是住宅）也相對較低，隨著政策的鼓勵、物業(yè)服務市場化程度的推進，以及居民消費升級所帶來的優(yōu)質物業(yè)管理公司市場份額的提升，行業(yè)整體價格因素將呈上升趨勢。同時業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的要求也會越來越多。

    隨著業(yè)主物業(yè)管理意識水平的提高以及招投標市場的日益完善，整個物業(yè)管理的競爭市場將會越來越規(guī)范，也對推動著競爭從以前的關系導向到實力導向的轉變。但要意識到，這種趨勢對中小企業(yè)極為不利，甚至決定企業(yè)生死存亡，物業(yè)管理行業(yè)即將進入重新洗牌的時代。要想在競爭中立于不敗之地，物業(yè)服務企業(yè)必須苦練內(nèi)功，打造品牌，更要創(chuàng)新商業(yè)模式，以維持企業(yè)長久發(fā)展。

    更要注意的是，在資本市場和社區(qū)O2O的發(fā)展帶動下，萬科、中海、綠城等原本只為自己開發(fā)的項目提供服務的大型房企下屬物業(yè)服務企業(yè)為追求企業(yè)規(guī)模和服務客戶數(shù)量，逐步開始外拓市場，給第三方物業(yè)服務企業(yè)增加了不少的壓力。

    同時不管是近幾年高速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)或倉儲物流等物業(yè)，還是高端商品住宅物業(yè)都是對運營能力要求較高的物業(yè)類型，而傾心于這類資產(chǎn)投資的外資間接證明了自己的最大優(yōu)勢——資產(chǎn)管理與運營能力。中國房地產(chǎn)市場正式進入存量時代，“精細化”將成為決勝資管的重要武器。而得益于多年來的發(fā)展經(jīng)驗，外資在資管上領先于國內(nèi)。但隨著越來越多的外資扎根中國市場，或尋找有本土優(yōu)勢的內(nèi)資團隊合作，揚長避短，相信將加快國內(nèi)存量地產(chǎn)的發(fā)展與迭代，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)將呈現(xiàn)出全球化競爭的態(tài)勢。