2018年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況分析及2019年銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)[圖]

    2018年10月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)增速約為2.2%，相比2017年全年增速回落約5.5pct，而且在低基數(shù)的背景下，2018年9月、10月商品房銷(xiāo)售面積的單月增速已連續(xù)2個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。另一方面，100大中城市數(shù)據(jù)顯示，住宅類(lèi)用地土地成交樓面均價(jià)從2018年年初的5435元/平方米左右下降至2018年10月的4419元/平方米左右，住宅類(lèi)用地土地成交溢價(jià)率相應(yīng)從約22.8%下降至約5.3%。

2018年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積增速逐步下滑

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2018年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售額增速逐步下滑

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2018年以來(lái)，住宅類(lèi)用地土地成交樓面均價(jià)走低

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2018年以來(lái)，住宅類(lèi)用地土地成交溢價(jià)率走低

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    一二線(xiàn)城市：銷(xiāo)售下滑主要因素來(lái)自于去化率回落

    目前一二線(xiàn)與三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售下滑趨勢(shì)較為明確，但內(nèi)在因素卻各有不同。截至2018年10月，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積累計(jì)增速約為-1.2%，商品房銷(xiāo)售表現(xiàn)依然較為弱勢(shì)，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積累計(jì)增速約為3.7%，相比2017全年銷(xiāo)售面積增速放緩約9.9pct。

2018年以來(lái)，一二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速維持弱勢(shì)

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2018年以來(lái)，三四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速持續(xù)下滑

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    一二線(xiàn)城市基本面下滑的主要因素來(lái)自于新推盤(pán)去化率的回落。對(duì)于一二線(xiàn)城市，2018年下半年以來(lái)去化率開(kāi)始逐步下滑，尤其是在7月31日政治局會(huì)議表示“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”之后，樓市觀(guān)望情緒加重。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市（包括一線(xiàn)和二線(xiàn)城市）新開(kāi)盤(pán)去化率從年初80%左右下降至近期的60%左右，其中一線(xiàn)城市三季度以來(lái)平均去化率約為55%，二線(xiàn)城市三季度以來(lái)平均去化率約為73%，相比年初均明顯下滑。

2018年下半年以來(lái)，重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率逐步下滑

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2018年下半年以來(lái)，一線(xiàn)及二線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率逐步下滑

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    三四線(xiàn)城市：銷(xiāo)售放緩主要因素來(lái)自于棚改及貨幣化安置率回落

    三四線(xiàn)城市基本面放緩的主要因素來(lái)自于棚戶(hù)區(qū)改造及貨幣化安置率的逐步回落。一方面，從為棚戶(hù)區(qū)改造提供資金支持的PSL來(lái)看，2018年下半年以來(lái)新增提供資金量顯著回落，2018年上半年月均提供資金量約為829億元，而7月至11月月均提供資金量?jī)H約303億元，下降幅度達(dá)到約63%。另一方面，根據(jù)2018年10月8日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的表述，“因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存已處于低位的實(shí)際情況來(lái)看，后續(xù)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置率或?qū)⒊尸F(xiàn)下降趨勢(shì)。

2018年下半年以來(lái)，PSL提供資金量顯著下滑

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目前開(kāi)工未售庫(kù)存的去化周期已經(jīng)降至歷史上較低水平

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    預(yù)計(jì)2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將出現(xiàn)2015年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，增速下降至-5.4%。一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市將進(jìn)入以?xún)r(jià)換量的筑底階段，弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)將見(jiàn)頂回落、進(jìn)入量?jī)r(jià)平穩(wěn)回落的回調(diào)階段。

1998-2019年商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積

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    銷(xiāo)售區(qū)域分化，我們按照城市能級(jí)分別預(yù)測(cè)，加總得到全國(guó)數(shù)據(jù)。預(yù)計(jì)19年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速降至-5.4%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)分別占比3.1%、32.7%和64.1%，同比增速分別為6.4%、-3.2%和-6.9%。

2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)

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    一線(xiàn)城市：銷(xiāo)售底部改善，預(yù)計(jì)2019年銷(xiāo)售面積持平，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5.0%

    從2018年情況來(lái)看，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售已經(jīng)處于底部改善區(qū)間，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額累計(jì)降幅逐步收窄。截至2018年10月，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降約10.0%，相比2017年全年降幅收窄約19.3pct，銷(xiāo)售額累計(jì)同比增長(zhǎng)約0.7%，相比2017年全年增速上升約26.8pct。

2017年至2018年，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積基本上已經(jīng)處于底部

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2017年至2018年，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售額基本上已經(jīng)處于底部

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    2018年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售改善是推盤(pán)增加和去化率下降的雙重作用下的結(jié)果，2018年前者對(duì)銷(xiāo)售的提升作用明顯大于后者對(duì)銷(xiāo)售的負(fù)面作用。一線(xiàn)城市2018年二季度以來(lái)推盤(pán)量明顯提升，截至三季度末新增供應(yīng)累計(jì)同比上升約24%，這在很大程度上抵消了去化率下降帶來(lái)的影響。2018年三季度以來(lái)一線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率有所下滑，但總體而言推盤(pán)增加對(duì)銷(xiāo)售提升的作用大于去化率下滑對(duì)銷(xiāo)售的負(fù)面作用。

2018年一線(xiàn)城市新增供應(yīng)明顯增加

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2018年一線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率有所下滑

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    我們認(rèn)為上述趨勢(shì)在一線(xiàn)城市仍將在2019年延續(xù)，預(yù)計(jì)2019年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積增速恢復(fù)到同比持平（0.0%）的位置，考慮到銷(xiāo)售限價(jià)或有合理改善空間，預(yù)計(jì)2019年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)約5.0%。

2019年一線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)

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    二線(xiàn)城市：銷(xiāo)售底部盤(pán)整，預(yù)計(jì)2019年銷(xiāo)售面積下滑3.0%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)1.9%

    從2018年情況來(lái)看，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售處于底部盤(pán)整狀態(tài)，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額累計(jì)增速分別圍繞著0.0%和12.0%波動(dòng)。截至2018年10月，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降約0.3%，相比2017年全年降幅收窄約0.1pct，銷(xiāo)售額累計(jì)同比增長(zhǎng)約10.5%，相比2017年全年增速回落約0.7pct。

2017年至2018年，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積處于底部盤(pán)整狀態(tài)

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2017年至2018年，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售額處于底部盤(pán)整狀態(tài)

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    二線(xiàn)城市2018年以來(lái)新增供應(yīng)逐步回落，去化率亦開(kāi)始下滑。截至2018年10月，二線(xiàn)城市新增供應(yīng)累計(jì)同比增長(zhǎng)約0.3%，相比2017年同比增速回落約7.8pct，由此來(lái)看二線(xiàn)城市供應(yīng)高峰期可能已經(jīng)過(guò)去，另一方面二線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率也有所下滑，預(yù)計(jì)后續(xù)銷(xiāo)售將處于底部盤(pán)整狀態(tài)。

二線(xiàn)城市2018年以來(lái)新增供應(yīng)逐步回落

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2018年二線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率有所下滑

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    結(jié)合二線(xiàn)城市銷(xiāo)售底部盤(pán)整的判斷，我們預(yù)計(jì)2019年二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積下滑約3.0%，考慮到銷(xiāo)售限價(jià)或有合理改善空間，預(yù)計(jì)2019年二線(xiàn)城市銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)約1.9%。

2019年二線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)

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    三四線(xiàn)城市：銷(xiāo)售顯著回落，預(yù)計(jì)2019年銷(xiāo)售面積下滑10.0%，銷(xiāo)售額下滑11.8%

    棚改貨幣化安置是影響三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售情況的關(guān)鍵因素，根據(jù)測(cè)算棚改貨幣化安置面積占三四線(xiàn)銷(xiāo)售面積的比例近年來(lái)約為17.1%-25.6%，在中西部地區(qū)這一比例會(huì)更高。在棚改貨幣化安置推動(dòng)下，三四線(xiàn)城市近年來(lái)銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，根據(jù)測(cè)算2015年至2018年棚改貨幣化安置面積占三四線(xiàn)銷(xiāo)售面積的比例分別約為17.1%、23.8%、25.6%和20.2%，這說(shuō)明棚改貨幣化安置在三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售中占據(jù)相當(dāng)重要的位置。從各區(qū)域情況來(lái)看，中西部棚改貨幣化安置面積占當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售面積的比例更高，例如新疆、青海、內(nèi)蒙古、陜西、貴州、湖南、甘肅、湖北、云南、陜西等地區(qū)受棚改貨幣化影響相對(duì)更大，而珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等東部沿海地區(qū)受影響相對(duì)較小。

近年來(lái)棚改貨幣化安置面積占三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積的比例

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2016年-2017年各地區(qū)貨幣化安置面積占住宅銷(xiāo)售面積的比例

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    后續(xù)棚改總量及貨幣化安置率趨于回落，2019年三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將逐步走弱。一方面，2019年棚改年度總量或?qū)⑾陆?。根?jù)三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，結(jié)合2018年至2020年改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套的總目標(biāo)，以及2018年改造580萬(wàn)套的年度目標(biāo)，預(yù)計(jì)2019年至2020年的年度棚改目標(biāo)將下降至每年460萬(wàn)套。另一方面，2019年棚改貨幣化安置比例預(yù)計(jì)也將回落。根據(jù)前文分析，隨著庫(kù)存水平逐步回落，結(jié)合國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置比例將逐步回落。

根據(jù)棚改計(jì)劃，2019年棚改總量預(yù)計(jì)將下降至每年460萬(wàn)套

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隨著去庫(kù)存的推進(jìn)，棚改貨幣化安置比例預(yù)計(jì)將逐步下降

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    考慮棚改貨幣化安置率的中性假設(shè)下，以及改善類(lèi)等購(gòu)房需求的自然回落，預(yù)計(jì)2019年三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積下滑10.0%，此外銷(xiāo)售均價(jià)在成交量回落的情況下預(yù)計(jì)將有所下行，預(yù)計(jì)2019年三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售額下滑11.8%。

考慮棚改放緩條件下，2019年三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)

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    綜合考慮一線(xiàn)、二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售走勢(shì)，我們預(yù)計(jì)2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下滑7.9%，銷(xiāo)售額同比下滑5.6%，其中銷(xiāo)售下滑的主要?jiǎng)恿?lái)自于三四線(xiàn)城市棚改貨幣化安置的放緩。

2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)

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