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2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步觸底及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

房地產(chǎn) 王密 2019-06-24 05:43 來(lái)源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)綜合

歷史上我國(guó)的房地產(chǎn)周期大約是3年，整體表現(xiàn)為1年上升、2年下降的節(jié)奏。但是2015年的房地產(chǎn)周期有所不同，主要是受到棚改貨幣化和房地產(chǎn)去庫(kù)存雙重影響下的政策性周期波動(dòng)，三四線城市住宅地產(chǎn)的肥尾現(xiàn)象明顯，因此上一輪周期的下行時(shí)間長(zhǎng)出了一年，體現(xiàn)為1年上升、3年下降的特點(diǎn)。從房地產(chǎn)行業(yè)綜合指數(shù)來(lái)看，2019年2月房地產(chǎn)綜合指數(shù)出現(xiàn)見底特征，雖然此次不及歷史上2011年和2014年調(diào)整的充分，但已經(jīng)出現(xiàn)了快速上行，推動(dòng)指數(shù)

上行的主要是土地和資金。

從2019年至今房地產(chǎn)綜合指數(shù)的表現(xiàn)來(lái)看，資金指數(shù)和土地指數(shù)的反彈幅度最為顯著，這與2013年的房地產(chǎn)周期更加類似，傾向于認(rèn)為此次房地產(chǎn)綜合指數(shù)的反彈是一次需求端主導(dǎo)的市場(chǎng)化周期的表現(xiàn)。如果借鑒2013年房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)，那么本輪周期可能體現(xiàn)為：上行周期1年，約至2020年初，下行周期2年，約至2021年底，在下行周期中，銷售指數(shù)率先回落，隨后的是資金指標(biāo)，但調(diào)整幅度最深的土地指標(biāo)，開發(fā)指數(shù)整體仍可處于相對(duì)偏高的水平，波動(dòng)最小。

2018.6-2019.4房地產(chǎn)綜合指數(shù)

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2019年4月房地產(chǎn)綜合指數(shù)

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2018年受到金融去杠桿政策的影響，M2同比增速創(chuàng)出歷史新低，M1同比增速也持續(xù)下行，2019年貨幣政策邊際有所調(diào)整，社融存量同比增速和人民幣貸款存量同比增速都較2018年有所反彈。在貨幣政策的帶動(dòng)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面也出現(xiàn)了顯著好轉(zhuǎn)。土地方面內(nèi)部各指標(biāo)之間一定程度上有所分化，但供地發(fā)生了顯著改善，這或表明地方政府的房地產(chǎn)政策已經(jīng)有所調(diào)整。

2019年2月以來(lái)，銷售指數(shù)也處于持續(xù)上行趨勢(shì)，從構(gòu)成來(lái)看，銷售指數(shù)的上行主要受到房?jī)r(jià)同比上升和銷售額同比增速回升的影響。在需求推動(dòng)的房地產(chǎn)周期之下，銷售指數(shù)的波動(dòng)將是對(duì)需求最直觀的反映。如果銷售增速出現(xiàn)回落，可能直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的行為，進(jìn)而影響開工和固定資產(chǎn)投資。

四項(xiàng)指數(shù)構(gòu)成走勢(shì)

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二、住宅市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，很大程度上是由于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖：截至2019年4月，住宅地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比明顯上升，這種變化體現(xiàn)在住宅房地產(chǎn)的購(gòu)地面積占比、施工面積占比、以及投資額占比等各個(gè)方面?？紤]到住宅在房地產(chǎn)行業(yè)中的占比超過七成且還在持續(xù)上升，因此住宅地產(chǎn)發(fā)生的變化將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的周期產(chǎn)生重大影響。

從住宅房地產(chǎn)綜合指數(shù)來(lái)看，同樣是2019年2月觸底，此后連續(xù)兩個(gè)月明顯上升。從構(gòu)成來(lái)看，住宅地產(chǎn)指數(shù)的上升，明顯受到土地因素的影響。綜合來(lái)看，住宅地產(chǎn)的土地指數(shù)整體上升趨勢(shì)明顯，包括供地面積、購(gòu)地金額、樓面地價(jià)、成交土地溢價(jià)率等，僅購(gòu)地面積的變化略滯后，但趨勢(shì)也是上升的。
住宅地產(chǎn)的銷售指數(shù)自2017年10月觸底之后持續(xù)震蕩上行，從構(gòu)成來(lái)看最顯著的是待售面積累計(jì)同比自2018年之后增速見底回升，意味著住宅房地產(chǎn)去庫(kù)存出現(xiàn)了拐點(diǎn)。2018年四季度至今，變化最顯著的是一手房?jī)r(jià)格指數(shù)和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比都出現(xiàn)明顯的上行。

為銷售指數(shù)或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)行業(yè)綜合指數(shù)的先導(dǎo)，而銷售指數(shù)中，我們密切關(guān)注銷售面積的變化和價(jià)格的變化。

2018.6-2019.4住宅地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)

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三、商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)土地指數(shù)自2017年6月達(dá)到頂峰之后一直處于下行趨勢(shì)當(dāng)中，但2019年4月，在供地面積、樓面地價(jià)同比和成交土地溢價(jià)率方面發(fā)生了明顯的反彈。整體來(lái)看，目前尚且難說商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了趨勢(shì)性拐點(diǎn)，只能說出現(xiàn)了積極的變化，這種變化主要體現(xiàn)在供地面積同比快速上升方面，以及成交土地溢價(jià)率較2018年出現(xiàn)了上升趨勢(shì)。

辦公樓開發(fā)指數(shù)在2018年6月到達(dá)底部之后，雖然出現(xiàn)了明顯的上升，但目前仍整體偏弱。分細(xì)項(xiàng)來(lái)看，當(dāng)前表現(xiàn)最好的細(xì)分指標(biāo)是新開工面積同比增速自2018年8月以來(lái)持續(xù)震蕩上行，在新開工的帶動(dòng)下，施工面積和實(shí)際投資額同比增速也有所回升。

相較之下，商業(yè)營(yíng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)則尚未見到好轉(zhuǎn)跡象，且新開工面積自2018年同比小幅上升之后，再次轉(zhuǎn)為下行。

2019年4月商業(yè)地產(chǎn)土地指數(shù)

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2019年4月商業(yè)辦公樓指數(shù)情況

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2019年4月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指數(shù)情況

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四、工業(yè)地產(chǎn)

2017年和2018年在工業(yè)企業(yè)盈利同比增速維持在高位的帶動(dòng)下，工業(yè)地產(chǎn)土地指數(shù)一度明顯回升，但隨著工業(yè)企業(yè)盈利增速的回落，工業(yè)土地指數(shù)隨之下滑。但從構(gòu)成來(lái)看，工業(yè)土地樓面地價(jià)同比相對(duì)強(qiáng)勁，成交土地溢價(jià)率和購(gòu)地金額同比也相對(duì)平穩(wěn)，工業(yè)土地的問題主要存在于面積的回落上。

2019年4月工業(yè)地產(chǎn)土地指數(shù)情況