中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：施工強(qiáng)勁，銷(xiāo)售良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在快速積累，但總體可控[圖]

    一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析：施工強(qiáng)勁，銷(xiāo)售良好

    1-3月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)11.8%，增速較1-2月提升0.2個(gè)pct，總體保持較快增長(zhǎng)。去年在地產(chǎn)融資條件收緊的情況下，房企大多采用加大新開(kāi)工力度，盡快達(dá)到預(yù)售條件，然后收取預(yù)售房款的高周轉(zhuǎn)模式，在獲取預(yù)售房款后往往施工放緩，新開(kāi)工與竣工之間的剪刀差持續(xù)擴(kuò)大。而隨著交房日期的臨近，房企將加大施工、竣工力度，土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)邊際下降，而建安投資的影響逐步加強(qiáng)。今年1-2月，建筑工程累計(jì)同比增速高達(dá)9.4%，創(chuàng)下2015年以來(lái)的新高。1-3月施工面積同比增長(zhǎng)8.2%，較1-2月增速提升1.4個(gè)pct；新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)11.9%，較1-2月增速提升5.9個(gè)pct；竣工面積同比下滑10.8%，降幅較1-2月收窄1.1個(gè)pct。土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款指標(biāo)因去年較高基數(shù)大幅下滑，但到位資金增速反彈，1-3月同比增長(zhǎng)5.9%，較1-2月提升3.8個(gè)pct。

    銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖，因城施策留有政策操作空間。1-3月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)5.6%，較1-2月增速提升2.8個(gè)pct；銷(xiāo)售面積同比下降0.9%，降幅比1-2月收窄2.7個(gè)pct，地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖。2019年4月全國(guó)30大中城市商品房成交面積同比增速為24.3%，較3月增速提升2.4個(gè)pct。分類(lèi)別來(lái)看，一線(xiàn)城市成交同比增長(zhǎng)56.0%，增速較3月回落5.8個(gè)pct；二線(xiàn)城市成交同比增長(zhǎng)13.5個(gè)pct，較3月提升7.4個(gè)pct；三線(xiàn)城市成交同比增長(zhǎng)27.3%，增速較3月提升0.5個(gè)pct?？傮w看年初以來(lái)銷(xiāo)售情況良好。雖然近期政治局會(huì)議再次表示“房住不炒”，但也提到要繼續(xù)落實(shí)“一城一策、因城施策”，目前整體貨幣環(huán)境較為寬松，下半年由于外部環(huán)境變化，經(jīng)濟(jì)存在不確定性，因城施策為地產(chǎn)調(diào)控留有相機(jī)決斷空間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額單月值及累計(jì)增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

    2019年1-3月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.3%，較1-2月份增速提升0.2個(gè)pct。其中基建與地產(chǎn)延續(xù)回升態(tài)勢(shì)。展望2019年全年，與2018年全年相比，預(yù)計(jì)基建投資增長(zhǎng)將持續(xù)溫和復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能略微放緩，但仍有韌性。

2019年固定資產(chǎn)投資及全年增速預(yù)測(cè)

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2019年房地產(chǎn)投資及全年增速預(yù)測(cè)

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房屋新開(kāi)工面積和竣工面積累計(jì)增速（%）

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商品房銷(xiāo)售額累計(jì)及單月同比增速

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商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)及單月增速

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30大中城市商品房成交面積單月同比增速（%）

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30大中城市商品房日成交套數(shù)及成交面積情況

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    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度

    2018年房地產(chǎn)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格泡泡風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在快速積累，但總體可控。房?jī)r(jià)對(duì)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一直在15％以上。這可能掩蓋了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)貢獻(xiàn)，特別是沒(méi)有考慮房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的負(fù)向影響，從而導(dǎo)致高估房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度

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    在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)部門(mén)不斷發(fā)展壯大，2000年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直在15%以上。

    從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度來(lái)看，2000-2013年期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度盡管存在波動(dòng)，但多年來(lái)基本維持在10%以上。

    隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9以后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將得不償失。

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    房?jī)r(jià)收入比，也就是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。

    算結(jié)果顯示，隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。

    房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不容否認(rèn)，但是也由于房地產(chǎn)的“一業(yè)獨(dú)大”問(wèn)題滋生，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，其他行業(yè)也被吸附效應(yīng)變得更加艱難，從而極大影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這就正像此前人民日?qǐng)?bào)所說(shuō)，高房?jī)r(jià)極大地提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素成本，并且讓發(fā)展實(shí)業(yè)變得“不劃算”。