2018年中國非住宅物管市場現(xiàn)狀、模式特點及發(fā)展空間分析[圖]

非住宅物管文爭 2019-11-06 05:47 來源：智研咨詢

一、非住宅物管市場現(xiàn)狀

非住宅物業(yè)主要可分為三大類：第一類是商辦物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；第二類是公共建筑，業(yè)態(tài)范圍較為廣泛，主要包括學校、醫(yī)院、政府機關(guān)大樓、公共場館、公園景點、交通基礎(chǔ)設(shè)施等開放度高、客流量大的建筑物；第三類是城市公共空間，包括道路、橋梁、綠化帶、河流、海域、地下管網(wǎng)等諸多市政設(shè)施。非住宅物業(yè)管理指的是以保持高品質(zhì)的工作生活空間、提高業(yè)主投資效益為目的，向非住宅物業(yè)提供的保安、保潔、保養(yǎng)、保綠等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，以及與物業(yè)功能相匹配的多元化服務(wù)。

非住宅物業(yè)的分類

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相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國非住宅物管行業(yè)市場運營格局及投資策略探討報告》

我國城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升構(gòu)建了龐大的不動產(chǎn)存量和穩(wěn)定的增量，人均收入的持續(xù)提升激發(fā)了人民群眾對美好生活的不懈追求，兩者共同催生出龐大的物業(yè)管理市場。2018年末全國物管行業(yè)管理規(guī)模為279億平，經(jīng)營收入為7044億元，企業(yè)數(shù)量為12.7萬家，從業(yè)人員為983.7萬人，同比分別增長13%、17%、7%、9%。近年行業(yè)規(guī)模拓展明顯提速，2014-2018年管理規(guī)模和經(jīng)營收入CAGR分別為14%、15%，而2008-2014年兩者CAGR分別僅有5%、12%。

我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

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全國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模和同比增速

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全國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入和同比增速

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2018年末500強物管企業(yè)非住宅管理面積占比為37%，非住宅占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收的52%，過半500強物管企業(yè)已經(jīng)布局寫字樓、商業(yè)、學校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)，公共場館和醫(yī)院的布局比例也超過四成。以500強占比數(shù)據(jù)估算，全國非住宅物業(yè)管理規(guī)模為102億平，非住宅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收為2941億元，具體業(yè)態(tài)來看，寫字樓、商業(yè)、學校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他物業(yè)、公共場館、醫(yī)院業(yè)態(tài)的管理面積分別為26、16、15、17、19、4、5億平，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收分別為1237、422、279、312、306、109、277億元。

2018年500強物管企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布

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2018年500強物管企業(yè)布局各業(yè)態(tài)的企業(yè)數(shù)量占比

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二、非住宅物管模式特點

1、非住宅物業(yè)涵蓋的業(yè)態(tài)類型多元，服務(wù)要求不盡相同，各個細分領(lǐng)域之間存在一定資源和技術(shù)壁壘，準入門檻更高。

一方面，非住宅物業(yè)所有者如果存在外包服務(wù)需求，主要通過招投標等市場化手段選聘物管公司，部分政府機關(guān)、學校、公共建筑出于保密、安全等因素考慮，需要管理方具備一定資源實力和豐富的行業(yè)經(jīng)驗。另一方面，非住宅物業(yè)管理涵蓋的業(yè)態(tài)類型多樣，各類業(yè)態(tài)的服務(wù)標準和增值服務(wù)類型存在差異，對于非住宅物管公司的業(yè)務(wù)覆蓋廣度和管理能力提出更高挑戰(zhàn)。這也導致當前多數(shù)物業(yè)管理公司的業(yè)態(tài)都集中在某一領(lǐng)域。

2、行業(yè)內(nèi)競爭格局更為分散。

非住宅物業(yè)管理的主要供應模式包括如下幾類：其一，非住宅物業(yè)所有者自己組建的物業(yè)服務(wù)團隊，可能來自機構(gòu)內(nèi)部設(shè)有的物業(yè)管理部門，也可能是其下設(shè)的物業(yè)管理子公司；其二，自建物業(yè)服務(wù)團隊，同時部分職能外包；其三，將物業(yè)管理完全外包，以市場化的方式選聘獨立物管公司。與此相對應，行業(yè)內(nèi)主要競爭對手包括非住宅物業(yè)所有者旗下物業(yè)部門或旗下物管公司、提供細分服務(wù)的外包服務(wù)商、以及市場化承接項目的獨立物管公司。

3、由于服務(wù)難度更大、成本更高，非住宅物業(yè)費通常高于住宅物業(yè)。

2018年500強物管企業(yè)住宅項目平均物業(yè)費為2.10元/平/月，而商業(yè)、醫(yī)院、寫字樓、公共場館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學校等非住宅物業(yè)平均物業(yè)費分別為6.19、6.19、5.94、3.73、3.41、2.83元/平/月，均高于住宅物業(yè)。

2018年500強物管企業(yè)分業(yè)態(tài)平均物業(yè)費

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4、針對機構(gòu)業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)費收繳糾紛概率較小，非住宅物業(yè)費收繳率高于住宅物業(yè)。

2018年500強物管企業(yè)住宅項目物業(yè)費平均收繳率為91.22%，而醫(yī)院、學校、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公共場館、商業(yè)等非住宅物業(yè)費平均收繳率分別為99.4%、99.3%、98.5%、98.3%、97.6%、94.0%，均高于住宅物業(yè)。

2018年500強物管企業(yè)分業(yè)態(tài)平均物業(yè)費收繳率

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5、更高的物業(yè)費和收繳率并不必然意味著非住宅物管公司能夠擁有更好的盈利能力，提升空間在于優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和提質(zhì)增效。

物業(yè)管理是人力密集型行業(yè)。物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)方面，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍占大頭，500強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占80%，增值服務(wù)收入占20%。成本結(jié)構(gòu)方面，500強企業(yè)人工成本占52%，剩余由設(shè)施設(shè)備費用、綠化、清潔、秩序等費用構(gòu)成。

2018年500強物管企業(yè)成本結(jié)構(gòu)

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三、非住宅物管行業(yè)發(fā)展空間

1.非住宅物管領(lǐng)域符合當前供給端和需求端的共同訴求

中短期內(nèi)，具備規(guī)模房企背景的物管公司能夠通過接管母公司的竣工項目，實現(xiàn)在管面積的快速擴張。但長期來看，隨著在管面積基數(shù)的提升，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的趨勢性下降，僅僅依靠母公司資源并不足以支撐物管公司的持續(xù)高速擴張。因此，龍頭物管公司開始依靠品牌優(yōu)勢，逐漸發(fā)力第三方項目的拓展，為長遠發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。主流物管公司中，彩生活、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)第三方項目較多，2018年末第三方在管面積占比分別達到99%、70%、64%、43%、40%。

2018年末部分上市物管公司存量面積第三方項目占比

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2018年部分上市物管公司新增面積第三方項目占比

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2.非住宅領(lǐng)域增值服務(wù)仍有較大挖掘空間

近年來，隨著龍頭物管公司規(guī)模的擴大，其積累的客戶數(shù)量和分布廣度都在增加，開展增值業(yè)務(wù)的規(guī)模效應逐漸顯露。越來越多物管公司除了開展保安、保潔、保養(yǎng)、保綠等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，也開始通過增值業(yè)務(wù)增厚業(yè)績，提升盈利能力。2018年500強物管企業(yè)增值服務(wù)營收占比為20%，但卻貢獻了30%的凈利潤。

2018年500強企業(yè)增值服務(wù)營收和凈利潤占比

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2018年部分上市物管公司增值服務(wù)收入占比

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3.未來非住宅業(yè)態(tài)占比將持續(xù)提升，市場規(guī)模有望超8000億

根據(jù)數(shù)據(jù)，2009-2012年物管行業(yè)管理規(guī)模增量不及同期商品房竣工面積，行業(yè)拓展速度較為緩慢；2012-2014年管理規(guī)模增量與商品房竣工面積基本同步，說明新竣工交付的商品房交由物業(yè)管理公司進行管理的占比大幅提升；2015年以來，管理規(guī)模增量大幅超過商品房竣工面積，說明存量物業(yè)開始成為行業(yè)規(guī)模拓展的重要支撐。展望非住宅物業(yè)管理行業(yè)未來，促進行業(yè)空間持續(xù)迸發(fā)的原因：1）行業(yè)竣工面積持續(xù)釋放，仍將為物業(yè)管理行業(yè)貢獻穩(wěn)定的增量物業(yè)；2）存量物業(yè)管理領(lǐng)域針對非住宅物業(yè)的滲透度逐步提升，存量非住宅項目拓展空間更大，非住宅在管面積占比有望提升；3）物價自然上漲和增值服務(wù)疊加，非住宅物業(yè)費有望實現(xiàn)增長。若2019-2025年全國物業(yè)管理面積增速由2014-2018年CAGR（14.2%）勻速降至10%，預計2025年非住宅物管市場規(guī)模有望達到8000億元。

全國商品房竣工面積和同比增速