2018年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)市場空間、行業(yè)特點、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及未來發(fā)展趨勢[圖]

    一、商業(yè)物業(yè)管理空間

    商辦物業(yè)是我國除住宅以外最成熟的物業(yè)管理類型，也是物業(yè)管理企業(yè)覆蓋度相對較高的業(yè)態(tài)，豐富的存量是未來發(fā)展的基石。

    寫字樓方面，作為企業(yè)活動的承載空間，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，存量逐步走高，增量穩(wěn)步擴大。根據(jù)數(shù)據(jù)，1999-2018年全國寫字樓累計新開工面積為7.25億平，累計竣工面積為4.02億平，2016年以來每年寫字樓竣工面積均超過3500萬平，而從同期超6000萬平的新開工規(guī)模來看，未來竣工體量預計還會上行。2018年500強物管企業(yè)寫字樓管理面積為10.98億平。其中的差距可能來自未納入商品房統(tǒng)計口徑的寫字樓以及老舊寫字樓。

    商業(yè)物業(yè)方面，1999-2018年全國商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積為27.14億平，累計竣工面積為14.78億平，2012年以來每年1億平以上的竣工量級持續(xù)支撐商業(yè)物業(yè)的增量空間。其中，商業(yè)綜合體由于更加強調(diào)業(yè)態(tài)組合和消費體驗，對優(yōu)質(zhì)物管服務的依賴度更高。

全國商品房新開工面積：寫字樓

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國商業(yè)物業(yè)管理市場專項調(diào)查及發(fā)展趨勢分析報告》

全國商品房竣工面積：寫字樓

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    二、商業(yè)物業(yè)管理特點

    商辦物管的特點是不僅要服務業(yè)主、商戶，還要服務潮汐流動的員工和訪客，因此除了基礎的保潔、保安、設備管理服務之外，需要滿足復雜的、個性化的服務訴求，如團餐服務、商品零售、定制前臺、集采服務、資產(chǎn)管理等集成式服務。

    1、運營環(huán)節(jié)參與空間較大，憑借智慧管理系統(tǒng)建立同各業(yè)態(tài)資源的聯(lián)系，參與物業(yè)各業(yè)態(tài)生態(tài)圈優(yōu)化，推動資產(chǎn)保值增值；

    2、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、機器人等新技術(shù)的使用場景較多（智能前臺、智能門禁、智能停車、智能樓宇監(jiān)控等），降本增效的同時創(chuàng)造便捷服務體驗；

    3、多樣化的服務需求和高門檻的智能化設備，對物管企業(yè)的人員專業(yè)素質(zhì)提出更高要求，部分商辦物業(yè)還要求物管人員同時具備物業(yè)服務和商業(yè)運營經(jīng)驗；

    4、公共秩序、消防、交通等管理壓力較大，需要物管公司具備突發(fā)情況應變處置能力。

    三、商辦物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)

    國內(nèi)商辦物業(yè)管理起步晚，同時面臨國際龍頭的競爭壓力，整體服務標準化程度較低，服務深度仍有較大挖掘空間。部分企業(yè)在某個地理區(qū)域或是某類細分業(yè)態(tài)已經(jīng)形成一定的業(yè)務體量和服務優(yōu)勢，部分以住宅服務為主的物管企業(yè)開始加大商辦物業(yè)的拓展力度，競爭日趨激烈。未來發(fā)展方向在于，除了基礎服務以外，著眼于設施管理和資產(chǎn)管理。

部分以住宅服務為主的物管企業(yè)推出商辦物管子品牌

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    1.寫字樓

    2018年500強物管企業(yè)中有465家布局寫字樓業(yè)務，平均管理面積236萬平，平均管理項目數(shù)量35個，單項目貢獻面積6.81萬平。56%企業(yè)管理面積不足100萬平，56%企業(yè)物業(yè)服務收入不足5000萬元，行業(yè)集中度高于其他非住宅業(yè)態(tài)。37家企業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過50%，85家企業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)占其物業(yè)服務收入的比例超過50%，這一比例僅次于住宅，不少物管企業(yè)以寫字樓為主力業(yè)態(tài)。

2018年500強企業(yè)寫字樓物業(yè)管理面積區(qū)間段分布

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2018年500強企業(yè)寫字樓物業(yè)服務收入?yún)^(qū)間段分布

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    2018年500強企業(yè)寫字樓管理面積中，一線、二線、三四線城市占比分別為19%、54%、27%。一線、二線、三四線城市寫字樓平均物業(yè)費分別為11.27、4.95、4.01元/平/月，一線城市收費水平遠高于二三線城市。

2018年500強企業(yè)寫字樓管理面積城市能級分布

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2018年500強企業(yè)寫字樓各城市能級物業(yè)費情況

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    2018年500強企業(yè)寫字樓收費形式中，酬金制和包干制占比分別為16%、84%，平均物業(yè)費分別為9.07、5.41元/平/月。

2018年500強企業(yè)寫字樓收費形式分布

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2018年500強企業(yè)寫字樓各收費形式物業(yè)費情況

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    2.商業(yè)

    2018年500強物管企業(yè)中有370家布局商業(yè)物業(yè)服務，平均管理面積187萬平，平均管理項目數(shù)量16個，單項目貢獻面積11.38萬平。其中67%企業(yè)商業(yè)物業(yè)服務規(guī)模在100萬平以下，79%企業(yè)商業(yè)物業(yè)費收入在5000萬元以下，競爭格局十分分散。10家企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過50%，14家企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)占其物業(yè)收入的比例超過50%。

2018年500強企業(yè)商業(yè)物業(yè)管理面積區(qū)間段分布

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2018年500強企業(yè)商業(yè)物業(yè)服務收入?yún)^(qū)間段分布

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    2018年500強企業(yè)商業(yè)管理面積中，一線、二線、三四線、海外城市占比分別為12%、45%、42%、1%。一線、二線、三四線城市平均物業(yè)費分別為11.64、6.84、3.71元/平/月。

2018年500強企業(yè)商業(yè)管理面積城市能級分布

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2018年500強企業(yè)商業(yè)各城市能級物業(yè)費情況

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    2018年500強企業(yè)商業(yè)管理收費形式中，酬金制和包干制占比分別為14%、86%，平均物業(yè)費分別為7.85、5.88元/平/月。

2018年500強企業(yè)商業(yè)管理收費形式分布

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2018年500強企業(yè)商業(yè)管理各收費形式物業(yè)費情況

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    四、商業(yè)管理物業(yè)未來發(fā)展趨勢

    1.互聯(lián)網(wǎng)基因植入商業(yè)物業(yè)管理

    未來、商業(yè)樓宇將與互聯(lián)網(wǎng)緊密結(jié)合，建立智慧商業(yè)社區(qū)，將數(shù)字化信息拉入商業(yè)樓宇中，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)增加客戶粘性，將海量網(wǎng)絡數(shù)據(jù)流量變?yōu)榭土髁浚丫€下服務轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡自助提升顧客體驗的同時，提升物業(yè)管理效率，如：安裝移動互聯(lián)網(wǎng)設備、客流量監(jiān)測設備，以及將CRM系統(tǒng)連入網(wǎng)絡等。

    2.提升商業(yè)物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化水平

    商業(yè)物業(yè)管理具有管理樓宇眾多，設施設備較先進、復雜，協(xié)助房屋出租經(jīng)營、確保高回報率等特點，這就要求商業(yè)物業(yè)管理具有較高的專業(yè)性和規(guī)范性，如要求管理者有系統(tǒng)的經(jīng)營管理理論、服務意識和操作技能，要求基礎員工熟練掌握商業(yè)物業(yè)服務知識，并不斷提升自身素質(zhì)，提供另業(yè)主滿意的服務等。

    3.基礎物業(yè)服務為主，多種經(jīng)營成趨勢

    在做好基礎物業(yè)服務的同時，發(fā)展與商業(yè)物業(yè)管理息息相關(guān)的多種經(jīng)營管理機構(gòu)，如安保公司、設備維修保養(yǎng)公司、租賃公司、樓宇清洗公司等，通過多種經(jīng)營為業(yè)主、商戶提供更為專業(yè)的服務，在滿足廣大業(yè)主不同需求的同時，增強物業(yè)公司的綜合實力。

    4.商業(yè)物業(yè)管理趨于市場化，行業(yè)內(nèi)競爭加劇

    目前，商業(yè)物業(yè)的管理面積僅次于住宅物業(yè)，且商業(yè)物業(yè)管理盈利性較強，未來將吸引更多企業(yè)進入該領域。伴隨招投標政策以及市場信息系統(tǒng)的不斷完善，商業(yè)物業(yè)管理的市場化程度逐年提高，行業(yè)內(nèi)市場竟爭進一步加劇，最終促進物業(yè)管理品牌化、規(guī)?；l(fā)展。在行業(yè)處于市場化程度高的階段時，業(yè)主將對商業(yè)物業(yè)管理提出更高要求，在服務專業(yè)化、品牌知名度及物業(yè)管理人才方面有更高期待。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)應憑借自身能力滿足業(yè)主更高要求，以獲取更多市場份額。