2019年上半年中國非住宅物業(yè)管理在管面積的不同涵義、項目續(xù)約率和盈利能力、政策機遇、短期彈性力及未來掘金新藍海分析[圖]

管小紅 2019-12-16 05:48 來源：智研咨詢

非住宅物業(yè)管理行業(yè)潛力巨大，但目前格局分散。估算2030年全國非住宅物業(yè)管理面積將達113億平，對應基礎服務收入規(guī)模1.1萬億元，分別較18年+81%、+129%。隨著我國消費升級、產(chǎn)業(yè)升級等因素將推動品質型商辦物管增量需求增加，并存量改造后有望成為新的服務對象。近幾年國家大力提倡后勤社會化，并對地方審計加強監(jiān)管等措施，促使政府機其后勤服務逐步市場化，有望推動機構類物管業(yè)務的快速發(fā)展。非住宅物業(yè)面對單一大業(yè)主，重定價能力強，中長期利潤率更穩(wěn)定，并且機構類物業(yè)的定義有望擴圍至城市市政服務等更為廣義的概念，將物業(yè)管理的邊界從小區(qū)拓展至社區(qū)乃至城市。

一、在管面積的不同涵義

住宅物業(yè)管理公司的基礎服務和增值服務區(qū)分非常明顯，基礎服務一般就是保安、保潔、保修、保綠這“四保”。而且，住宅物業(yè)管理公司從入場開始，物業(yè)管理費就相對恒定。盡管也有提價的情況，但不會將某一類業(yè)務獨立出來收費（例如不會專門收保潔費）。

增值服務作為獨立的收費單元存在，但增值服務往往是基于良好的基礎服務，不飽滿的員工工作時間和含糊的共有部分產(chǎn)權來實現(xiàn)的?？傮w來看，住宅物業(yè)管理公司的規(guī)?；A就是在管面積，在管面積的擴大一定意味著營業(yè)收入的擴大。而且，住宅物業(yè)管理公司的在管面積，普遍會提前一些年鎖定，即先有“儲備面積”，后有在管面積。

物業(yè)管理公司披露的在管面積及市值比較

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

物業(yè)管理公司披露的合約面積及市值比較

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但是在非住宅物業(yè)管理領域，在管面積的涵義其實和住宅有根本不同。投資者對于非住宅物業(yè)管理公司在管面積的認識，也應該和住宅物業(yè)管理公司有根本的區(qū)別。

一方面，非住宅領域業(yè)務形態(tài)多元，不同業(yè)態(tài)之間差異極大。有些公共設施比如公園涉及到水面管理，機場涉及到機坪清潔，其面積的意義可比較性較低。當然不同形態(tài)之間物業(yè)費的差異也是巨大的。

另一方面，即使是同類型物業(yè)，非住宅單位面積貢獻的收入也不盡相同。與住宅物業(yè)管理“包干式”不同的是，非住宅物業(yè)的管理的服務往往是“菜單式”的，甚至會出現(xiàn)不同物業(yè)管理公司服務同一個項目，提供不同類別服務的案例。當然如果物業(yè)管理公司服務得到業(yè)主好評，服務類型也會不斷增加，比如從最初的保安、保潔增加到綠化、餐飲、會議室

管理、接待、會議等。有可能存在一部分在管面積單位貢獻的收入極低的情況，但也可能出現(xiàn)在管面積不增長，收入迅猛增長的情況。實際上，很多“菜單式”服務是可以不斷疊加的。一些業(yè)主在初期委托物業(yè)管理公司提供保安服務，后期就會增加保潔服務的需求。

新大正管理的不同類別項目收費單價差異較大單位：個，萬平米，元/平米/月

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而且，非住宅物業(yè)管理公司少涉及儲備面積的概念（當然也有）。這是因為預售合同關于前期物業(yè)管理服務，往往是針對商品住宅而言。非住宅物業(yè)管理公司的在管面積并不能說不重要，只不過這一面積未必和收入增長完全同步，而可能明顯領先于收入增長。

例如，截至2019年6月，中航物業(yè)全國物業(yè)管理項目613個，管理面積7,634萬平方米，同比增長37%。而在2019年上半年，公司物業(yè)板塊收入20億元，同比僅增長21.2%。

二、項目續(xù)約率和盈利能力不同

住宅物業(yè)的續(xù)約，相對是容易的。一方面，前期物業(yè)管理合同可能長期持續(xù)，很多物業(yè)管理公司所管理項目業(yè)委會成立的比例，也不過是30%以內。另一方面，住宅物業(yè)項目的單盤虧損概率會大一些，盡管企業(yè)也可以退出虧損項目，但提價畢竟只是最近幾年才在很少一部分項目出現(xiàn)的。

非住宅物業(yè)續(xù)約的難度會更大，單一業(yè)主或較少業(yè)主更替物業(yè)管理合同提供方的可能
性更大。但是，非住宅物業(yè)提價也相對容易（只不過只能提升到維持較低凈利潤率的水平），因為單一業(yè)主（或少量業(yè)主）更容易意識到成本的確剛性提升，提價勢在必行。

一些機構類物業(yè)管理公司的毛利率及分部毛利率

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新大正的撤場率和新簽率

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綠城服務的退出率及退出面積占比

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招商物業(yè)不同業(yè)態(tài)的續(xù)約率

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中航物業(yè)不同業(yè)態(tài)的續(xù)約率

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三、長期住宅物業(yè)潛力更大，短期非住宅物業(yè)彈性更大

毫無疑問，無論我國的房屋總面積有多少，住宅總歸是其最核心組成部分。從國家統(tǒng)計局公布的經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)看，物業(yè)管理行業(yè)在過去15年間，取得了快速發(fā)展，就業(yè)人數(shù)、凈資產(chǎn)和收入分別增長3.4倍、7.7倍和12.3倍。其中，住宅物業(yè)管理公司占了大部分。

歷年經(jīng)濟普查中，物業(yè)管理行業(yè)的主要指標

年份	法人單位（萬）	就業(yè)人數(shù)（萬人）	資產(chǎn)合計（億元）	負債合計（億元）	營業(yè)收入（億元）
2004	3.2	143.4	2,780	1,736	682
2008	5.8	250.1	6,241	-	2,077
2013	10.5	411.6	13,668	-	-
2018	23.4	636.9	30,667	21,628	9,066

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住宅物業(yè)管理費長期而言提升空間更大。相比核心城市存量寫字樓5-20元/月/平米的物業(yè)管理費，諸多物業(yè)管理費不足3元/月/平方米的住宅小區(qū)，中長期來看物業(yè)費向上空間更大。另外，由于我國住宅小區(qū)小區(qū)制的特征，導致我國住宅物業(yè)管理公司增值服務空間更為廣闊。區(qū)別于其他國家，我國住宅小區(qū)有大量公共空間可供利用。

相比之下，我國非住宅物業(yè)的管理形態(tài)和海外更加類似。如果說住宅物業(yè)管理公司的確在國際范圍缺乏對標企業(yè)的話，非住宅物業(yè)的標桿公司則比比皆是，例如CBRE，JLL等五大行。

物業(yè)管理500強企業(yè)的管理面積單位：億平米

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物業(yè)管理500強企業(yè)各業(yè)態(tài)單項目平均面積單位：萬平米

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測算的部分城市的人均住房面積

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測算的部分城市住宅類小區(qū)物業(yè)費規(guī)模單位：億元

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1999年以來房屋竣工面積累計值單位：億平米

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各年商品房竣工面積中非住宅的占比

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四、不過，相比住宅物業(yè)而言，非住宅物業(yè)的政策機遇更大，短期彈性也更大。

十九大報告指出，深化事業(yè)單位改革，強化公益屬性，推進政事分開、事企分開、管辦分離。我國的非住宅領域比如醫(yī)院、學校、場館、城市環(huán)衛(wèi)等基本都是由事業(yè)單位運營管理。由公共部門或者企事業(yè)單位自建團隊管理，效率低，成本高，盡早進行市場化改革，讓專業(yè)公司從事專業(yè)的服務是大勢所趨。由此，物業(yè)管理也逐漸出現(xiàn)“大物業(yè)”的跡象，所謂非住宅物業(yè)，已經(jīng)包羅萬象，延伸到城市的每一個角落。

各地城市服務項目的簽約案例

時間	城市	物業(yè)管理公司	服務內容
2019年1月7日	山西省柳林縣	山東明德物業(yè)管理集團環(huán)境服務有限公司	中心縣城的清掃保潔面積約475萬平米，區(qū)域共有38座廁所，130個垃圾收集點，30個垃圾箱，400個果皮箱，5座（其中建成2座，在建3座）垃圾中轉站，一處垃圾填埋場，共涉及184輛運行車輛。由政府出資4316余萬元對城區(qū)范圍內的道路、公共廁所、垃圾箱、地下排水溝等共計420余萬平方米的清掃保潔、垃圾清運實行市場化外包。
2019年11月1日	重慶市武隆區(qū)白馬鎮(zhèn)	某物業(yè)管理公司	每年由政府投入經(jīng)費185萬元，物業(yè)公司負責環(huán)衛(wèi)車輛及人員配備及城區(qū)環(huán)衛(wèi)作業(yè)及垃圾清運等工作，原40名環(huán)衛(wèi)工人也全部自愿進入企業(yè)。清掃保潔面積由原來約4萬平方米增加到約5萬平方米，白馬鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)服務正實現(xiàn)全域覆蓋。

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寫字樓和商業(yè)雖然沒有總量的爆發(fā)式增長，但品牌企業(yè)的結構性機會仍然廣闊。這個領域原本外資品牌占據(jù)絕對強勢，但如今中資企業(yè)也逐漸縮小差距，確立優(yōu)勢。

五、住宅物業(yè)競爭更加激烈，非住宅物業(yè)的細分賽道多

參與住宅物業(yè)管理服務的企業(yè)數(shù)量眾多。盡管如今在存量房競標等領域競爭還不算激烈，但當新房開發(fā)規(guī)模體量逐漸下降時，這種競爭就會激烈起來。

非住宅物業(yè)領域的競爭者本身就少一些，而且還有許多細分賽道的分割。從中航物業(yè)及新大正近期獲取項目的招標文件看，技術能力是獲取非住宅業(yè)態(tài)的核心競爭力，而公司的行業(yè)經(jīng)驗、行業(yè)口碑是非住宅業(yè)務物業(yè)管理的重要壁壘，細分賽道的經(jīng)驗有利于其繼續(xù)深耕賽道。

而且，非住宅物業(yè)中的一部分公建物業(yè)（例如政府大院，軍隊營區(qū)等），國有企業(yè)具備天然的優(yōu)勢。這客觀上也降低了賽道競爭的激烈程度。

中航物業(yè)及新大正近期獲取部分項目的招標評分規(guī)則

物業(yè)公司	物業(yè)服務項目	價格分	商務分	技術分
中航物業(yè)	清華大學雙清公寓物業(yè)服務采購招標	20分	20分。包括體系認證證書8分；財務狀況2分；業(yè)績（近三年有類似物業(yè)項目管理服務經(jīng)驗）10分	60分。包括管理整體設想及策劃6分；人員的配備、培訓與管理23分；主要裝備配置4分；物業(yè)管理服務信息化能力8分；制度和檔案的建設與管理3分；主要服務方案16分。
中航物業(yè)	湖南省文聯(lián)湖南美術館物業(yè)管理服務采購招標	20	40。企業(yè)榮譽12%；信用等級7%；人員投入情況24%；工器具、設備投入情況10%；類似業(yè)績30%；管理體系認證情況6；分支機構情況3；擬任項目經(jīng)理現(xiàn)場答辯8%。	40。物業(yè)管理整體設想及策劃10%；質量管理方案10%；財務管理方案8%；環(huán)境衛(wèi)生服務14%，工程技術服務方案14%；綜合服務方案14%；安全管理方案14%；項目實施的人員安排方案10%；其他方案6%。
新大正	重慶工程職業(yè)技術學院物業(yè)服務采購招標	20	25。包括企業(yè)資質榮譽10，業(yè)績15	55。包括1.整體設想策劃方案；2.機構設置；3.擬任項目經(jīng)理；4.主管人員；5.到崗承諾；6.員工制度方案；7.員工薪酬待遇；8.工具用具配備；9.進場交接方案；10.質量安全監(jiān)管；11.建筑本體、公共設備設施管理方案；12.清掃保潔方案；13.學生公寓保障服務方案；14.教學保障服務方案；15.培訓學員公寓保障服務方案；16.應急處置預案；17.大型活動保障方案；18.其他補充方案。
新大正	云南師范大學呈貢校區(qū)物業(yè)服務項目公開招標	20	30。包括服務體系、規(guī)范化管理體系20%；供應商業(yè)績50%；企業(yè)管理項目歷年獲獎情況10%；財務狀況、社會信譽20%。	50．包括總體服務方案及應急措施30%；服務承諾15%；項目組織機構及人員配置40%；擬投入設備15%。

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不同類別物業(yè)管理的服務特點和未來趨勢

類別	服務特點	未來趨勢
住宅	住宅仍是主流業(yè)態(tài)，高端物管初具端倪；多種經(jīng)營模式各有特色，發(fā)展速度各有差異；加速布局智慧物業(yè)，打造社區(qū)運營載體。	服務質量要求提升，亟需標準化建設；市場開放程度加深，第三方物業(yè)占比增多；打造社區(qū)多種經(jīng)營，或成新盈利增長點；推進智慧化建設，助理企業(yè)運營管理；增加社區(qū)親密度，增強業(yè)主歸屬感。
寫字樓	標準化程度較低，服務深度差異大；競爭日趨激烈，高端領域壁壘亦加速形成；個性化需求激增，創(chuàng)新業(yè)務涌現(xiàn)；外資品牌整體采取防守策略，中資品牌崛起。	智慧技術應用演變?yōu)?ldquo;底層”競爭力；集成化、菜單式服務，助力企業(yè)業(yè)務升級；設施管理、資產(chǎn)管理能力漸成發(fā)展方向；“品質”和“品牌”仍將成為市場拓展競爭核心。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)	服務標準化程度需提升；產(chǎn)業(yè)園區(qū)內服務鏈條延伸；科技化運營協(xié)助物業(yè)管理。	前期介入服務提前解決未來痛點；運營物業(yè)進行統(tǒng)一管理；智慧園區(qū)實現(xiàn)一體化運營；業(yè)務方向逐漸明晰化：專業(yè)物業(yè)、運營管理、資產(chǎn)管理；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務領域拓寬。
學校	具有公益性，存在雙重管理機制，服務對象多樣性，收費方式不同。	社會化企業(yè)占比提升，后勤實體管理規(guī)模不斷收縮；智能化技術應運促進管理效率提升；延生服務或成為企業(yè)主要盈利增長點；大型物業(yè)服務企業(yè)紛紛布局學校業(yè)態(tài)，行業(yè)競爭加劇。
醫(yī)院	醫(yī)院后勤我服務外包需求釋放，空間廣闊；“外來者”入局，市場競爭加劇，市場集中度提高，中小企業(yè)面臨洗牌。	科技創(chuàng)新，打造后勤服務系統(tǒng)集成平臺；服務創(chuàng)新，挖掘個性去修，創(chuàng)新服務方式；模式創(chuàng)新，集團式管控，規(guī)模發(fā)展全國布局。
公眾場館	區(qū)域深耕發(fā)展，市場競爭加??；服務對象復雜，品質要求更高；設施設備管理，專業(yè)技能要求嚴格。	城市化進程推進，市場增長空間巨大；高盈利空間吸引，具備運營增值潛力；服務方式智能化，服務內容更加多元
商業(yè)	標準化建設不足，制約業(yè)態(tài)發(fā)展；物業(yè)定位逐漸明晰，服務深度得以延伸；服務業(yè)態(tài)復雜，管理難度大；培養(yǎng)力度偏弱，專業(yè)人才匱乏。	推進物業(yè)管理標準化，為行業(yè)管理賦能；加強物業(yè)前期介入，從源頭優(yōu)化物業(yè)管理；植入智慧技術基因，為物業(yè)運營提質增效；強化精細化管理，體驗式服務成趨勢。

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六、并購意義更為顯著

住宅物業(yè)在并購領域估值已經(jīng)不低。另外，住宅物業(yè)并購市場上幾乎沒有品牌標的的身影。住宅物業(yè)公司并購，最多也就是能擴展在管面積，且代價不低。絕大多數(shù)住宅物業(yè)的并購，實際上可以透過優(yōu)化品牌，內生擴張來實現(xiàn)。

非住宅物業(yè)領域的并購，則機會更加明顯。一方面，非住宅的細分賽道的領先者，并非傳統(tǒng)意義的大品牌物業(yè)管理公司，確實存在一些并購的機會（例如高校物業(yè)，醫(yī)院物業(yè)等）。透過非住宅物業(yè)領域的并購，可以迅速切入一個細分賽道，樹立品牌形象。另一方面，非住宅物業(yè)的并購對于協(xié)同和文化融合也更為重視，故而并購對價可能更為合理。

觀察海外五大行，這些公司在發(fā)展歷程中，都經(jīng)歷過一些比較大的并購。實際上，最近幾年中國物業(yè)管理行業(yè)最為成功的并購案，就是招商蛇口并購中航物業(yè)，也是非住宅物業(yè)的并購案。這個并購不僅較之同期住宅物業(yè)的并購對價更為合理，也具備更加明顯的協(xié)同效應。

仲量聯(lián)行發(fā)展及并購歷史

年份	歷史
1968	公司成立
1997	公司上市
1999	Lasalle和JonesLangWootton合并2008改變美國行業(yè)版圖的合并，6.13億美元購并Staubach公司
2011	KingSturge和仲量聯(lián)行在歐洲業(yè)務整合
2019	仲量聯(lián)行收購HFF

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世邦魏理仕發(fā)展及并購歷史

年份	大事
1906年	世邦公司（CBCommercial）的前身在美國舊金山創(chuàng)立。
1998年	國際商業(yè)地產(chǎn)公司魏理仕（RichardEllis）與世邦（CBCommercial）合并，成立了專業(yè)的地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕（CBRichardEllis），提供市場研究、銷售與租賃、設施與物業(yè)管理、市場營銷、金融服務和地產(chǎn)評估等服務。
2011年	收購ING集團亞洲和歐洲的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務，以及ING集團美國房地產(chǎn)證券部，使世邦魏理仕成為世界上最大的房地產(chǎn)投資管理公司
2015年	以14.75億美元收購江森自控有限公司旗下商務地產(chǎn)部門智達偉仕(GlobalWorkplaceSolutions,GWS)，GWS主要是為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供設備管理服務。
2018年	以2.9億元美金收購WarburgPincus旗下的FacilitySource。FacilitySource是一家專注于設備管理解決方案的科技公司

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七、非住宅物業(yè)管理專題報告：升維新模式，掘金新藍海

國內非住宅物管市場空間廣闊，且由于業(yè)態(tài)多元、專業(yè)化要求更高，將產(chǎn)生多元延伸增值服務的機會，服務模式將從基礎服務升維到高附加值，是一片亟待挖掘的新藍海。未來國內非住宅物業(yè)管理企業(yè)可能往三個方向發(fā)展：商辦物業(yè)管理，以資產(chǎn)管理和設施管理為方向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；公共服務物業(yè)管理，以集成服務為核心的一站式服務輸出；專注于部分領域的外包服務提供商。建議關注中航善達、萬科A、華夏幸福、藍光發(fā)展，以及其他正在加速物業(yè)管理證券化的企業(yè)。

非住宅物管：業(yè)態(tài)空間廣闊，將成為物管領域新賽道

非住宅物業(yè)主要包括商辦物業(yè)、公共建筑和城市公共空間三大類。2018年我國非住宅物管市場規(guī)模2941億元，占據(jù)基礎物業(yè)服務半壁江山。相較住宅物業(yè)，行業(yè)競爭格局分散復雜，進入門檻、物業(yè)費、收繳率更高，盈利能力存提升空間，將成為國內物管公司拓展的重要方向，證券化也將提速。測算2025年非住宅物管市場規(guī)模有望超8000億元，城市公共空間的模式拓展可能進一步拓寬規(guī)模。商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學校、醫(yī)院、公共場館等業(yè)態(tài)百花齊放，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)500強企業(yè)覆蓋度不足30%，覆蓋度和集中度提升空間廣闊。

非住宅物管模式思考：從單一到集成，從基礎服務到高附加值

海外非住宅物管以“設施管理”為核心，從非核心業(yè)務外包的思路出發(fā)，三十余年來出現(xiàn)了從單一到集成服務、從本地到全球、從低附加值到高附加值的進化過程。相比之下，國內非住宅物業(yè)存量廣闊，但存在著管理粗放、服務少且品質弱等問題，蘊含著專業(yè)服務供需錯配帶來的較大發(fā)展機會。未來國內非住宅物管的發(fā)展路線將與住宅物管呈現(xiàn)明顯差異，在豐富的物業(yè)業(yè)態(tài)、迥異的增值服務需求驅動下，將產(chǎn)生更為專業(yè)化、多元化的延伸服務機會。

非住宅物管龍頭復盤：借力資本并購，拓展空間、升維模式

通過復盤世邦魏理仕、愛瑪客和歐艾斯的案例，行業(yè)龍頭的發(fā)展路徑，是通過產(chǎn)業(yè)鏈上的某項強勢業(yè)務為切入點，形成自己的優(yōu)勢、壁壘或粘性，再借力資本市場進行橫向或者縱向收購，拓展多元化業(yè)務和服務區(qū)域，最終形成對物業(yè)所有者的集成產(chǎn)業(yè)鏈服務或者集成設施管理服務，自身定位從物業(yè)所有者的“外包業(yè)務執(zhí)行者”升級為“戰(zhàn)略合作伙伴”，從一開始幫助物業(yè)所有者進行基礎管理、降費增效，到最終反哺核心業(yè)務、創(chuàng)造更高附加值。

總結：基礎賦能到價值創(chuàng)造，三路徑謀多元發(fā)展

國內公司可以沿三條發(fā)展思路布局非住宅物管：一、商辦物業(yè)管理，以資產(chǎn)管理和設施管理為方向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；二、公共服務物業(yè)管理，以集成服務為核心的一站式服務輸出；三、專注于部分領域的外包服務提供商，在部分服務領域成為標桿。建議關注推進收購招商物業(yè)的稀缺非住宅物管標的中航善達，開發(fā)企業(yè)中具備發(fā)力非住宅物管業(yè)務稟賦的萬科A、華夏幸福等，控股90%的物管子公司藍光嘉寶服務已在H股上市的藍光發(fā)展。目前仍有很多物業(yè)管理公司證券化仍在進行當中，發(fā)力布局非住宅領域的物管公司標的將會逐步增多。

本文采編：CY315