2019年中國(guó)寫字樓銷售環(huán)境及市場(chǎng)分析[圖]

    辦公寫字樓樓是專業(yè)的商業(yè)辦公，是集中收集和處理信息、決策、文件處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理的場(chǎng)所。由于辦公樓是商業(yè)辦公活動(dòng)的場(chǎng)所，所以好的辦公樓不僅地理位置好，而且相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平也高。城市越發(fā)達(dá)，效率就越高。除了基礎(chǔ)設(shè)施之外，商業(yè)圈的聚集和高效率也是必不可少的，這離不開建筑物的質(zhì)量和設(shè)施。然而，當(dāng)前智能建筑和智能城市的發(fā)展離不開辦公建筑的重要載體。

    辦公樓市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)近兩年表現(xiàn)遠(yuǎn)低于住宅市場(chǎng)。2018年，中國(guó)辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長(zhǎng)2.78%。

2013-2019年中國(guó)辦公樓開發(fā)投資規(guī)模走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    在供給端，2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)貿(mào)不確定性以及P2P、共享辦公行業(yè)優(yōu)化整合的多重影響，全年凈吸納量放緩至337萬平方米。

2019年，國(guó)內(nèi)辦公樓新開工面積大幅增長(zhǎng)，相比2018年提升7.11%，至7084萬平方米。促使我國(guó)辦公樓供應(yīng)上升而需求下降，辦公樓市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)加劇。

2013-2019年中國(guó)辦公樓新開工面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    近三年，我國(guó)辦公樓施工面積和竣工面積整體維持平穩(wěn)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市化建設(shè)為辦公樓提供了新土地。尤其在中部、南部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化空間大，辦公樓施工面積正處于提速狀態(tài)。
截至2019年辦公樓施工面積37252萬平方米，同比增長(zhǎng)3.93%，2013-2019年，中國(guó)辦公樓施工面積復(fù)合增長(zhǎng)率7.18%。

2013-2019年中國(guó)辦公樓施工面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    截至2019年，國(guó)內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長(zhǎng)1%，2013-2019年中國(guó)辦公樓竣工面積復(fù)合增長(zhǎng)率5.85%。

2013-2019年中國(guó)辦公樓竣工面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    在需求端，TMT和金融雙引擎驅(qū)動(dòng)格局不變，全年貢獻(xiàn)逾50%的租賃需求。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)專業(yè)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，成為第三大寫字樓需求來源。但是，近幾年互聯(lián)網(wǎng)金融嚴(yán)查以及P2P平臺(tái)暴雷，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融受到嚴(yán)重打擊，P2P相關(guān)企業(yè)陸續(xù)關(guān)閉，極大程度上的影響了辦公樓市場(chǎng)的需求市場(chǎng)。

    2018年開始，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售面積明顯下降，截至2019年，中國(guó)辦公樓銷售面積3722.8萬平方米，同比下降14.68%，下降速度明顯加劇。

2013-2019年中國(guó)辦公樓銷售面積走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴(kuò)大至2019年的15.1%。

2013-2019年中國(guó)辦公樓銷售額走勢(shì)圖

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。

2013-2019年中國(guó)辦公樓銷售細(xì)分結(jié)構(gòu)

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速?gòu)?008年至今，卻一直處于下降趨勢(shì)，截至2019年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年中國(guó)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.7%，相比2018年增速下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降，以及經(jīng)濟(jì)下行壓力，給國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)銷售帶來了一定負(fù)面影響。

    另一方面，由于前期辦公樓大規(guī)模供給，租金價(jià)格上漲，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)寫字樓空置率持續(xù)上升。其中，2019年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積134.5萬平方米，寫字樓空置率上升至12.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到2009年以來最高值。截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國(guó)內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國(guó)寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)辦公寫字樓行業(yè)市場(chǎng)全面調(diào)研及投資方向分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：供給持續(xù)增長(zhǎng)，空置率上升導(dǎo)致我國(guó)辦公樓待售面積一直處于高位，截至2019年，我國(guó)辦公樓待售面積3800萬平方米，相比2018年上升了151萬平方米。

2013-2019年中國(guó)辦公樓待售面積

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    整體來看，我國(guó)辦公樓市場(chǎng)供需狀態(tài)存在一定失衡，考慮延期交付因素，2020年全國(guó)寫字樓新增供應(yīng)仍然居高不下，寫字樓空置率將進(jìn)一步走高。不過根據(jù)目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以及國(guó)家對(duì)科技企業(yè)的扶持力度，金融和科技企業(yè)有望繼續(xù)為我國(guó)辦公樓市場(chǎng)提供良好的需求支撐。