2019年中國(guó)商業(yè)中心特征、每年新增商業(yè)中心數(shù)量及現(xiàn)代商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

    一、商業(yè)中心概述

    商業(yè)中心是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)組織商品流通的樞紐地帶。廣義上講商業(yè)中心是指主要行使商業(yè)職能的城市；狹義上講：商業(yè)中心是指一個(gè)城市商業(yè)比較集中的地區(qū)。

    商業(yè)中心是擔(dān)負(fù)一定區(qū)域的商業(yè)活動(dòng)中心職能的城市，或一個(gè)城市內(nèi)部商業(yè)活動(dòng)集中的地區(qū)。城市和鄉(xiāng)村的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，一般符合中心地學(xué)說(shuō)闡述的地域分異規(guī)律，從而形成區(qū)域的商業(yè)中心城市和城市的商業(yè)中心區(qū)。

    從城市商業(yè)發(fā)展的空間布局角度出發(fā)，城市商業(yè)中心可劃分為不同的等級(jí)。根據(jù)輻射范圍、服務(wù)對(duì)象、規(guī)模體量以及功能定位等因素的不同，大致可以將城市的商業(yè)中心等級(jí)體系分為都市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)和特色級(jí)四個(gè)等級(jí)。

    都市級(jí)商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善、服務(wù)輻射范圍超廣域型的商業(yè)中心或商業(yè)集聚功能區(qū)，是最高等級(jí)的城市商業(yè)“中心地”。都市級(jí)商業(yè)中心輻射能力強(qiáng)，業(yè)態(tài)豐富多樣，并在城市中占據(jù)中心重要地位，具有城市最為繁華的商業(yè)和最具活力的市場(chǎng)，服務(wù)范圍和影響面一般涵蓋整個(gè)城市、周邊地區(qū)甚至國(guó)內(nèi)外更大的范圍，一般在都市級(jí)中心，其購(gòu)買(mǎi)力有50%以上來(lái)自該商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)。

都市級(jí)商業(yè)中心特征

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    區(qū)域級(jí)商業(yè)中心介于市級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間的商圈，是指商業(yè)中度集聚、經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能比較完善、服務(wù)范圍為廣域型的地區(qū)商業(yè)中心和集聚區(qū)。該等級(jí)商圈布局一般選擇分布在各區(qū)通達(dá)性較好的地方，主要提供中間檔次但購(gòu)物頻率較高的消費(fèi)品，服務(wù)人口一般設(shè)定在20萬(wàn)左右，確保滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)居民的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和商務(wù)活動(dòng)需要。　隨著商圈的不斷發(fā)展和整個(gè)城市功能的高速，某些區(qū)位條件好、交通便利的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心將充分發(fā)展演變成為副市級(jí)商圈，甚至市級(jí)商業(yè)中心地。

    區(qū)域級(jí)商業(yè)中心特征

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    二、商業(yè)中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    智研咨詢(xún)發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：我國(guó)商業(yè)中心每年新增超500個(gè)，存量商業(yè)中心超5000個(gè)；新增商業(yè)中心主要位于華東、西南、華南，客流系統(tǒng)需求穩(wěn)定

    2015-2019年中國(guó)每年新增商業(yè)中心數(shù)量及增長(zhǎng)情況

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2019/2018中國(guó)商業(yè)中心項(xiàng)目數(shù)量

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2019新增商業(yè)中新主要分布于華東西南華南

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    2019開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心大區(qū)分布（萬(wàn)平方米）

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    2019年購(gòu)物中心常規(guī)男女性客流占比

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    2019年購(gòu)物中心常規(guī)客流各年齡段占比

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    商業(yè)中心業(yè)態(tài)對(duì)標(biāo)

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    購(gòu)物中心業(yè)態(tài)集客力對(duì)標(biāo)差異

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    三、現(xiàn)代商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)

    目前國(guó)內(nèi)商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不令人滿(mǎn)意——現(xiàn)在投入使用的商業(yè)中心中，有約65%左右的商業(yè)中心處于虧損的狀態(tài)，逐年走低的租金和廣告等綜合收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到其建設(shè)前的投資模型測(cè)算預(yù)期；另有約25%的項(xiàng)目只能勉強(qiáng)維持，處于虧損的邊緣，而能算上真正成功經(jīng)營(yíng)的不足10%。從現(xiàn)在商業(yè)零售行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)來(lái)看，未來(lái)這一局面可能還將更加嚴(yán)峻，一方面房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到白銀時(shí)代，產(chǎn)品品質(zhì)和品牌持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，將迫使部分住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，而小地產(chǎn)公司為了盤(pán)活項(xiàng)目，會(huì)開(kāi)賣(mài)“內(nèi)外街商鋪”，出現(xiàn)“以售養(yǎng)租”違背行業(yè)規(guī)律的情況；二是越來(lái)越多的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)角逐，客源爭(zhēng)奪更趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)加劇，分流嚴(yán)重，運(yùn)營(yíng)的盈利壓力進(jìn)一步加大。

    1發(fā)展專(zhuān)業(yè)化、品牌化、連鎖化

    在過(guò)去幾年，商業(yè)中心常被業(yè)內(nèi)人士形象地稱(chēng)為插蠟燭或不插蠟燭的“大蛋糕”。在蛋糕分層的面包上放不同的奶油、水果、巧克力等填充食品，就猶如在商業(yè)中心內(nèi)分布品牌商家。早幾年，商業(yè)中心操作形同流水線(xiàn)，很多不同開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商業(yè)中心平面大同小異，消費(fèi)者早已體驗(yàn)疲勞這種千篇一律的布局。但截至目前，估計(jì)約有超過(guò)一半以上的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)者還不了解不同業(yè)態(tài)對(duì)商鋪開(kāi)間進(jìn)深比的要求、不明白衛(wèi)生間設(shè)置位置的關(guān)系原則、不明白顧客電梯和扶梯的具體設(shè)置的最佳投資收益比要求、不明白不同業(yè)態(tài)貨運(yùn)電梯的使用需求和相關(guān)配套設(shè)施功能要求……國(guó)內(nèi)這些相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)中心原來(lái)是由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的，受行業(yè)調(diào)整影響和經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)下降，這些單打獨(dú)斗的商業(yè)中心很難形成穩(wěn)定的消費(fèi)者群體和消費(fèi)體系，其品牌認(rèn)知度也僅僅存在于最后一公里的便捷消費(fèi)上，民眾對(duì)此類(lèi)商業(yè)中心的認(rèn)知僅限于家門(mén)口的大集貨市場(chǎng)。而“以售養(yǎng)租”的房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的商業(yè)中心和小品牌商經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心也將最先受到?jīng)_擊，以前那種房子建起來(lái)就不愁商家入駐、不愁租金收繳的時(shí)代將一去不復(fù)返，誰(shuí)拿地就敢干的商業(yè)中心將不得不面臨建成后開(kāi)不了業(yè)的尷尬局面。

    可以預(yù)見(jiàn)，隨著同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加碼、電商沖擊加劇、大的商業(yè)中心發(fā)展運(yùn)營(yíng)商對(duì)電子商務(wù)等網(wǎng)絡(luò)手段的整合合并等，商業(yè)中心的準(zhǔn)入門(mén)檻將進(jìn)一步高。而同時(shí)，零售等行業(yè)品牌商的選址發(fā)展也將更加審慎和保守，商業(yè)中心招商的難度將進(jìn)一步加大。從現(xiàn)在開(kāi)始，由知名零售企業(yè)專(zhuān)業(yè)化建設(shè)并持有連鎖化經(jīng)營(yíng)的品牌商業(yè)中心將成為市場(chǎng)的主流。

    2體驗(yàn)社交化、新奇化、智能化

    隨著國(guó)內(nèi)人口結(jié)構(gòu)的改變和居民審美能力的進(jìn)一步提升，商業(yè)中心真正的體驗(yàn)慢慢將轉(zhuǎn)入文化體驗(yàn)和社會(huì)交往上。甚至可以想象，未來(lái)商業(yè)中心的主力店不再是家樂(lè)福、沃爾瑪，或者萬(wàn)達(dá)百貨、王府井百貨等任何的業(yè)態(tài)門(mén)店，而是融合多項(xiàng)商品和使用功能的社交型場(chǎng)所。比如香港的商業(yè)中心更是作為公共空間和社交中心其功能更全面，開(kāi)在商業(yè)中心的臺(tái)灣品牌誠(chéng)品書(shū)店不僅賣(mài)書(shū)，還提供咖啡、社交、專(zhuān)業(yè)講座，不但人流很多，而且盈利很好。加拿大的多倫多伊頓中心也偏重社交功能，顧客進(jìn)入商業(yè)中心仿佛不是置身于商廈，而是在公園，不少本地居民人在商業(yè)中心聊天排遣寂寞時(shí)光，儼然成為了居民的社交中心。歐洲某商業(yè)中心，還在很多人沒(méi)有工作的時(shí)期設(shè)立很多培訓(xùn)中心，建立就業(yè)指導(dǎo)，給當(dāng)?shù)厝颂峁┘寄芘嘤?xùn)和就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引很多人自愿不自愿地來(lái)商業(yè)中心。商業(yè)中心是消費(fèi)者主權(quán)時(shí)代的主流零售形態(tài)之一，商業(yè)中心將必然全面走向情景式商業(yè)路子，以迎合消費(fèi)者更個(gè)性化的精神和文化需求。順應(yīng)“因逛而購(gòu)”的消費(fèi)變革趨勢(shì)，適應(yīng)“懶人經(jīng)濟(jì)”發(fā)展方向既是以消費(fèi)需求的內(nèi)在要求，也是零售商業(yè)未來(lái)轉(zhuǎn)型方向的指揮棒。未來(lái)，商務(wù)談判、參加聚會(huì)、約會(huì)交友等等功能都能在商業(yè)中心實(shí)現(xiàn)。

    商業(yè)中心體量龐大，必須有足夠的客流量才能維持經(jīng)營(yíng)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)中心既是商業(yè)和業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，更是對(duì)客流資源的經(jīng)營(yíng)。而客流經(jīng)營(yíng)有兩大關(guān)鍵因素，一是吸引新的顧客，不斷擴(kuò)大消費(fèi)群體；二是留住原有顧客，增強(qiáng)顧客黏性，提高顧客到店率?？臻g是建筑的靈魂，展示效果則像漂亮女士出入不同場(chǎng)合所需要穿著的華美晚禮盛裝。所以商業(yè)中心的強(qiáng)“眼球性”必然要從不同展示主題的空間效果開(kāi)始，經(jīng)由新奇體驗(yàn)升華。體驗(yàn)由多種元素組成，既包括建筑設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、空間布局、公共設(shè)施打造，也包括業(yè)態(tài)布局、品類(lèi)搭配、品牌組合，還包括服務(wù)設(shè)施、氛圍營(yíng)造等等。這就要求經(jīng)營(yíng)者從視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)、觸角等多維度出發(fā)，從交通、安全、便捷、舒適、時(shí)尚等角度進(jìn)行立體打造，凸顯主題色彩、差異特色、人文背景、自然景觀(guān)，融入更多的生態(tài)、科技、動(dòng)漫、影視、娛樂(lè)、社交等因素。還要讓展示空間的主題性常變常新，保持對(duì)顧客的持久吸引力。

    要留住顧客，增強(qiáng)顧客黏性，則必須順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)會(huì)員平臺(tái)加強(qiáng)與顧客交流互動(dòng)，做好會(huì)員管理服務(wù);通過(guò)開(kāi)發(fā)APP等虛擬平臺(tái)和會(huì)員社交網(wǎng)絡(luò)，在保護(hù)消費(fèi)者隱私的情況下實(shí)現(xiàn)雙線(xiàn)引流、融合互動(dòng)，實(shí)施“一平臺(tái)訂購(gòu)、多方式付款、便捷化配送、全方位體驗(yàn)”的全渠道經(jīng)營(yíng)模式，引進(jìn)智能導(dǎo)航、3D試衣、電子價(jià)簽、網(wǎng)絡(luò)大屏等移動(dòng)科技設(shè)備，都有助于增強(qiáng)顧客體驗(yàn)。通過(guò)手機(jī)APP發(fā)放優(yōu)惠券，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)積分、抽獎(jiǎng)、返券、聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)，也是吸引年輕群體的有效手法，在這方面，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“飛凡”智能化會(huì)員體系及手段值得大家關(guān)注和學(xué)習(xí)借鑒。當(dāng)然，環(huán)境和服務(wù)都只是優(yōu)化體驗(yàn)的輔助手段，商品和業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)始終才是商業(yè)中心吸引力產(chǎn)出的核心磁場(chǎng)和主陣地，追求新奇體驗(yàn)和智能化不能舍本逐末離開(kāi)這一基礎(chǔ)。

    3經(jīng)營(yíng)主題化、差異化、精細(xì)化

    我國(guó)商業(yè)中心8成以上集中在一二線(xiàn)城市，許多地方布局已趨飽和甚至過(guò)剩，空白點(diǎn)非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致商業(yè)中心發(fā)展走差異化的道路，依靠主題化、個(gè)性化才能突出重圍。

    如上海K11商業(yè)中心、上海新天地和北京芳草地等，都突出藝術(shù)、文化主題。K11在試營(yíng)業(yè)6個(gè)月期間每月保持了客流量100萬(wàn)人次的好成績(jī)，原因就在于其把有機(jī)農(nóng)場(chǎng)、小豬、旋轉(zhuǎn)木馬、藝術(shù)電影、互動(dòng)雕塑等藝術(shù)體驗(yàn)元素都搬進(jìn)了商場(chǎng)內(nèi)，為市民及旅客帶來(lái)前所未有的獨(dú)特感官享受。上海新天地商業(yè)中心是國(guó)內(nèi)情景商業(yè)的卓越代表，在6萬(wàn)平方米的街區(qū)式商業(yè)中營(yíng)造了一種集歷史、文化、商業(yè)、休閑為一體的情景式商業(yè)群落，以餐飲酒吧咖啡等時(shí)尚消費(fèi)為主，成為上海商業(yè)項(xiàng)目的代表之一。將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)舊里弄與充滿(mǎn)現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會(huì)商業(yè)旅游景點(diǎn)。招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名品牌，85%左右的租戶(hù)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。

    圍繞顧客服務(wù)等諸多元素凸顯差異化、個(gè)性化，是破解同質(zhì)化的必由之路。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化和全面二胎政策的推行，完全可以構(gòu)想以中老年和幼兒為主要客群的商業(yè)中心，主打嬰幼兒教育、健康保健、養(yǎng)生醫(yī)療為特色配套的商業(yè)中心。誰(shuí)擁有更多的獨(dú)有資源，誰(shuí)有更強(qiáng)大的招商能力，誰(shuí)有更新穎的創(chuàng)意、更優(yōu)越的體驗(yàn)，誰(shuí)就擁有更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)有條件和實(shí)力的商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，除了應(yīng)該組建買(mǎi)手團(tuán)隊(duì)和發(fā)展影院、兒童娛樂(lè)等商品自營(yíng)業(yè)態(tài)，還可以考慮引進(jìn)設(shè)計(jì)師品牌，增強(qiáng)差異化和精細(xì)化。

    商業(yè)中心由于體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比逐年提高，單位坪效、回報(bào)隨之逐年下降，因此，精細(xì)化管理、節(jié)支控費(fèi)也是能否實(shí)現(xiàn)盈利的決定性因素之一。提高信息化水平，采集提煉大數(shù)據(jù)，以嚴(yán)密的制度流程規(guī)范運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)布局、精準(zhǔn)調(diào)整、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、精準(zhǔn)服務(wù)，把有限的錢(qián)用在刀刃上，也是商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)、管理的重要一環(huán)。

    些都要求商業(yè)中心對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)、品牌具有較強(qiáng)的控制力，能對(duì)各種資源實(shí)行有效整合，這樣才有利于整體宣傳推廣、營(yíng)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)，提升競(jìng)爭(zhēng)力。

    伴隨著經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、文化性和精神性，商業(yè)中心將已經(jīng)成為人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)形態(tài)，消費(fèi)者到商業(yè)中心，終極目的是體驗(yàn)。