2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析：預計2020年施工面積為99億平米，同比增長10.5%[圖]

    一、房地產(chǎn)市場分析

    調(diào)控堅決程度史上之最，銷售調(diào)整周期長度已超前兩輪小周期2018年以來，在“房住不炒”的政策取向下，高層頻繁表態(tài)樓市調(diào)控不放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)再收緊，尤其2018年7月政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，措辭之嚴厲歷史之最，顯示中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度堅決。在中央堅決的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度之下，地方政府的配套政策也秘籍響應，2018年全年全國范圍房地產(chǎn)各種調(diào)控政策超400次，刷新歷史紀錄成為房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。在政策端的持續(xù)強壓之下，本輪房地產(chǎn)銷售端調(diào)整周期長度已超越前兩輪小周期。

2018年以來中央及各部委對于房地產(chǎn)問題的相關(guān)表態(tài)

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2018年以來全國各地主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理

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    觸發(fā)銷售端小周期回暖的要素在不斷積累，2020年回暖脈沖可期雖然中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“房子是用來住的、不是用來炒”的定位以及“落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的思路中長期不會發(fā)生根本性的改變，但降低經(jīng)濟增長對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴以及房地產(chǎn)投資增速放緩是一個長期的過程，并非一蹴而就，短期來看，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要，防止宏觀經(jīng)濟增速長周期放緩過程中出現(xiàn)階段性的失速風險，疊加行業(yè)周期運行自身的發(fā)展規(guī)律，觸發(fā)房地產(chǎn)銷售端的小周期回暖的要素在不斷積累：（1）政策在“房住不炒”的主基調(diào)下，新增“因城施策”的預調(diào)微調(diào)：2019年下半年以來，央行先后7次定調(diào)房地產(chǎn)市場，包括銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會、央行2019年下半年工作電視會議、近期的《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》、《中國金融穩(wěn)定報告（2019）》以及央行行長易綱在《求是》上的撰文等，與此前相關(guān)文件不同的是，對于房產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的表態(tài)在強調(diào)“房住不炒”的宏觀政策整體大方向不變的情況下，政策制定開始考慮各地經(jīng)濟發(fā)展有別的現(xiàn)象，完善和推廣“因城施策”差別化政策，除強調(diào)抑制投機性購房，還提出需保持房價穩(wěn)定和防范金融風險。

下半年央行7次定調(diào)房地產(chǎn)市場

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    在宏觀政策指引之下，因城施策、小范圍小幅度地調(diào)整調(diào)控政策成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策發(fā)展的主要趨勢，即對熱點城市的政策總體從緊，而對存在房價下行風險的城市出臺對應政策，以達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，防范金融風險的目的。2019年下半年以來，各地方政府紛紛響應，相比全面放開，各城市采取差異化的購房政策，放松均略帶一定的條件，在貫徹“房住不炒”、抑制投機需求的主思路上，實現(xiàn)對樓市的預調(diào)微調(diào)，穩(wěn)定房價預期，控制下行風險。

2019 年四季度以來多地放松限購政策不完全統(tǒng)計

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    2018年以來，在嚴厲的政策打壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)的“韌性”超市場預期，我們預計2020年，房地產(chǎn)行業(yè)運行韌性依舊，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：資金面有小幅改善，竣工需求有支撐

    2017年以來，因地產(chǎn)商拿地較多、整體庫存較低以及資金面緊張等因素，導致新開工面積快速增長，但竣工面積的持續(xù)下行，大量在建工程積累。2019年以來，資金面有小幅改善，截止11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源累計實現(xiàn)同比增速7.0%，較2018年的6.4%提升約0.6個百分點。資金面的改善使得前期開工高峰逐步向施工和竣工交付轉(zhuǎn)化，房屋施工面積增速前10月實現(xiàn)9%，環(huán)比提高0.3個百分點，較去年同期提升4.7個百分點；房屋竣工面積降幅在6月份達到低點后快速收窄，1-10月實現(xiàn)增速-5.5%，環(huán)比前三季度繼續(xù)收窄3.1個百分點。上述變化從房地產(chǎn)投資端中建筑工程的細分項中也可以得到一定印證，2019年前10月建筑工程投資增速達到10.87%，較去年同期回升14.24個百分點。隨著前期開工項目向施工和竣工的傳導，預計2020年房地產(chǎn)施工端和竣工端需求有一定的支撐。

2019年房地產(chǎn)開發(fā)資金增速

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房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中建筑工程同比增速

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    施工面積：增速維持高位，2020年預計10.5%

    我們在已對2020年新開工、2020年初留存施工面積進行預測后，預測2020年的施工面積還需要2020年的凈復工面積指標。我們注意到從2009年以來，凈停工的面積逐年增加，2018年凈停工面積已經(jīng)達到6.7億平米。我們認為可能有兩個原因?qū)е聝敉９っ娣e的增加：（1）對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控導致一些資金實力弱的地產(chǎn)商及三四線城市項目資金斷裂導致停工；（2）新開工與竣工統(tǒng)計口徑不一致。凈停工計算公式中涉及本年新開工面積減上一年竣工面積，而從兩者的絕對值來看，新開工面積遠高于竣工面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)為準，而竣工面積是經(jīng)驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，兩者均為企業(yè)自行填報?？⒐っ娣e因為需要拿到竣工證，因此納入統(tǒng)計口徑要求可能要高于新開工面積，導致兩者差額的逐漸擴大。

2020年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)預測

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    我們預計2019年凈停工的面積6.2億平米，相比2018年有所收窄。展望2020年，統(tǒng)計口徑不一致的因素仍將導致凈停工的存在，而房地產(chǎn)融資相比于2018年有望邊際改善，受資金鏈斷裂導致的凈停工的現(xiàn)象將減少。因此我們預計2020年的凈停工面積為6億平米。由此倒推出2020年的施工面積為99億平米，同比增長10.5%，施工增速仍維持高位。

房屋凈復工面積（萬平米）

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凈停工面積增加的猜想

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    竣工面積：增速趨勢性回升，2020年預期正增長

    2018年房屋新開工和竣工增速出現(xiàn)了明顯背離，我們認為與資金面趨緊情況下房地產(chǎn)商通過搶開工加速回籠資金有關(guān)。從區(qū)域分布來看，一線城市新開工面積與竣工面積增速間未出現(xiàn)顯著背離，而二線城市存在一定背離，三線城市背離幅度較大。新開工與竣工背離主要是受到三線城市地產(chǎn)項目因為資金壓力加大導致施工放緩或停滯。

2011-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積

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2011-2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)房屋竣工面積

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一線城市新開工與竣工面積增速未出現(xiàn)明顯背離

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二線城市新開工與竣工面積增速出現(xiàn)一定背離

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三線城市新開工與竣工面積增速明顯背離

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    市場對于地產(chǎn)的悲觀情緒主要體現(xiàn)在銷售面積可能達到拐點，之后增速逐漸放緩。我們認為，即使是在2020年銷售面積負增長的背景下，竣工面積仍可以保持樂觀。（1）僅從增量考慮，即使2020年銷售增速-5%到-10%的下滑，銷售面積仍有16億平米，遠遠高于當前竣工面積水平，意味著銷售拐點出現(xiàn)后竣工仍能維持增長；（2）從存量角度看，由于期房銷售占比提升，目前竣工面積與銷售面積累計缺口已達到32億平米，相當于2018年9.4億平米竣工面積的3倍多。長期來看竣工增長無序過度擔憂，短期搶開工帶來的交付需求將拉升竣工需求，因此我們對2020年的房屋施工、竣工面積增速較為樂觀，施工將維持高位，竣工降幅將逐漸收窄。我們預計，從搶開工到交付壓力逐漸加大的傳導過程中，施工增速將維持在高位水平一段時間，隨后新開工回落將傳導至施工端的增速放緩，2020年我們看好地產(chǎn)施工到竣工傳導產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)受益板塊。

    2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策多達251次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比增加了31%，大型房地產(chǎn)巨頭的競爭日趨激烈，為了實施差異化競爭、提高產(chǎn)品溢價能力，精裝房項目成為房企的選擇。另外，自2016年以來四川、浙江、山東、河南、上海等省、市政府紛紛出臺文件推進房地產(chǎn)精裝房項目。因此，我國精裝修比例持續(xù)提升，2018年達23%，預計2020年可到30%。

我國精裝修比例持續(xù)提升

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TOP10房企集中度

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    二、疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

    從經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境及行業(yè)規(guī)模對比來看，當前行業(yè)已步入相對成熟階段，本輪肺炎疫情或?qū)π袠I(yè)及房企形成更大考驗。由于此次新型冠狀病毒肺炎疫情相較于非典疫情涉及人員更多、覆蓋國內(nèi)省份（自治區(qū)、直轄市）范圍更廣且更快實行居家隔離，預計將對行業(yè)基本面、資金面產(chǎn)生一定沖擊，影響程度將取決于疫情持續(xù)性及政策對沖力度。

    投資銷售階段性承壓，中期看疫情持續(xù)性及政策對沖力度

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國湖北省房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀及投資方向研究報告》數(shù)據(jù)顯示：考慮湖北為本輪疫情始發(fā)地，且確診占比超過50%，預計區(qū)域管控時間將更長，對區(qū)域房地產(chǎn)銷售沖擊將更大，從湖北占全國投資、開工、銷售比例來看，2019年分別3.9%、3.8%和5%，若疫情短期得到控制，對全國投資開工銷售仍相對可控。

湖北省投資開工銷售占全國比重

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    我們年度策略中預測2020年投資、新開工、銷售增速分別為5.4%、3%和-3%，為定量測算本次疫情影響，以2月2日全國確診數(shù)據(jù)，按照確診大于600例，150-600例，150例以下將全國省市劃分為三個梯隊。簡單化處理除受影響月份，其它月份銷售開工與原預測值一致。根據(jù)權(quán)威專家意見（2月2日），“疫情高峰在未來10天至兩周左右出現(xiàn)”，預計對2月市場沖擊最大。在2月末疫情受到控制的假設(shè)下，按一梯隊、二梯隊、三梯隊省市銷售及開工較原預測值分別下降80%、50%和30%的假設(shè)，預計2020年銷售同比降4.4%、新開工同比增長1.5%，較原預測值分別下降1.4和1.5個百分點，基于最新的新開工預測值，預計全年投資同比增長5.3%，較原預測下降0.1個百分點。若疫情持續(xù)到3、4月，則投資、開工、銷售受到的影響將會進一步加大。

    值得注意的是，為簡化處理我們并未考慮資金端對拿地、施工影響，若銷售端放緩而融資端未明顯放松，可能會進一步通過收縮拿地開工影響投資；若后續(xù)政策逆周期對沖力度超預期，積壓需求的釋放、開發(fā)商提強度趕施工將對沖疫情對全年影響。中性判斷下，我們微幅下調(diào)全年投資、開工及銷售預測，預計2020年投資、開工及銷售增速分別在5%、0%及-5%左右。

疫情不同時間結(jié)束假設(shè)下2020年主要數(shù)據(jù)預測

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    到期債務壓力逐步加大，關(guān)注銷售及融資端政策變化

    根據(jù)我們的測算，2020年房企境內(nèi)債券到期5902億元、海外發(fā)債到期2136億元、房地產(chǎn)信托到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。其中2月到期金額為672億，占全年比重為4.6%，3月到期金額環(huán)比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢，7月到期值達到峰值1490億。若本次疫情2月得到控制，隨著銷售端逐步恢復，房企整體償債壓力不大；若疫情持續(xù)時間超預期，銷售端影響擴大及償債規(guī)模上升，若融資端政策無明顯放松，預計部分中小型房企資金端壓力將逐步加大。

2020年房地產(chǎn)信托及債券各月到期情況

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房地產(chǎn)信托及債券合計到期規(guī)模

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    主流房企重災區(qū)占比有限，短期資金風險可控

    從房企角度來看，2019年武漢銷售排名前三房企分別為保利、萬科、中建三局，分別實現(xiàn)150.7億、150.5億和111億元，保利、萬科分別占其全國銷售的3.3%和2.4%。從主要房企湖北區(qū)域拿地來看，2017-2019年碧桂園、綠地、融創(chuàng)在湖北區(qū)域拿地絕對建面最多，占同期全國拿地的5.1%、6.4%和5.4%，仍處于相對可控范圍。

2019年武漢市銷售額前十房企

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    從前二十強房企拿地占比情況來看，2017-2019年全國二十強湖北及武漢區(qū)域拿地占比均值分別為5.2%和3.1%，與湖北占全國銷售比重基本相當。考慮二十強房企平均凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為90%和179%，區(qū)域突發(fā)事件對其短期償債能力影響仍相對較小。從具體房企來看，華夏幸福、金地、招商2017-2019年湖北拿地占比分別為17.3%、8.3%和8.2%，占比相對較高。其中華夏幸福占比較高主要因2019年新增武漢117萬平商住用地、且2017-2019年全國拿地相對較少導致。

2017-2019年湖北省拿地面積前十房企

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2017-2019年武漢市拿地面積前十房企

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全國二十強房企湖北及武漢拿地情況及負債率情況

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