2019年中國寫字樓市場投資現(xiàn)狀、銷售面積、寫字樓租賃市場趨勢及寫字樓市場發(fā)展問題分析[圖]

    受國家土地政策和經(jīng)濟形勢影響，我國商業(yè)地產(chǎn)一級市場供給和需求雙雙下降。在供給方面寫字樓固定資產(chǎn)投資額和施工面積結束了連續(xù)十年的上漲趨勢，在2018年首次出現(xiàn)下降;需求方面，寫字樓銷售金額和銷售面積也均出現(xiàn)不同程度的下降。寫字樓一級市場供需雙降，使得市場上寫字樓存量面積減少，在下游需求不斷提升的情況下，有利于寫字樓租賃價格的上漲。

    一、寫字樓現(xiàn)狀

    全國寫字樓施工面積規(guī)模總體呈上升趨勢，增速整體放緩。2018年全國寫字樓施工面積規(guī)模為35842.23萬平方米，同比下降0.48%，首年出現(xiàn)負增長。2019年寫字樓施工面積37252萬平方米，同比增長3.93%

2009-2019年中國寫字樓房屋施工面積及增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相對于往年而言，由于大中型城市的土地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)拿地價格呈上漲趨勢，但是可用地塊數(shù)量已經(jīng)逐漸減少，特別是繁華優(yōu)質地塊，土地競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤減少，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性。2018年，中國寫字樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

2009-2019年寫字樓投資額及增速

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    2009-2018年，我國寫字樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢，2018年出現(xiàn)負增長，為2014年以來首次出現(xiàn)負增長，具體來看，2018年，我國寫字樓用房銷售規(guī)模為4363.32萬平方米，同比下降8.26%。2019年，中國寫字樓銷售面積3722.8萬平方米，同比下降14.68%，下降速度明顯加劇。

2010-2019年中國寫字樓銷售面積及增速

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    與住宅房地產(chǎn)市場一樣，寫字樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年寫字樓期房銷售4040.61億元，占寫字樓銷售額比重的75.82%，寫字樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。

2013-2019年中國現(xiàn)房寫字樓銷售趨勢

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2013-2019年中國期房寫字樓銷售趨勢

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    供給持續(xù)增長，空置率上升導致我國寫字樓待售面積一直處于高位，截至2019年，我國寫字樓待售面積3800萬平方米，相比2018年上升了151萬平方米。

2013-2019年中國寫字樓待售面積趨勢

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    2019年我國寫字樓銷售額達到6204億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為6.15%，并預測在2023年中國寫字樓銷售額將達到7876億元。

2017-2023年中國寫字樓銷售額及預測

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甲級寫字樓存量及未來供應

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    二、寫字樓租賃趨勢分析

    國內(nèi)寫字樓市場需求強勁，多個城市寫字樓平均租金穩(wěn)步上漲，部分地區(qū)空置率低于10%，除北上廣深和香港以外，杭州、成都等城市的寫字樓出租市場也表現(xiàn)優(yōu)異。

    2019年中國寫字樓市場投資規(guī)模將達到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為4.34%，并預測在2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億元。

2020-2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模預測

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    2015年中國寫字樓租賃市場規(guī)模已超5000億元。到了2016年中國寫字樓租賃市場規(guī)模達到了5475億元，截止至2017年中國寫字樓租賃市場規(guī)模增長至5826億元，2018年中國寫字樓租賃市場規(guī)模達到6073億元左右。2019年中國寫字樓租賃市場規(guī)模達到6577億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為5.63%，并預測在2023年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億元，達到了8187億元。

2015-2023年中國寫字樓租賃市場規(guī)模及預測

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國寫字樓行業(yè)投資潛力分析及市場規(guī)模預測報告》數(shù)據(jù)顯示：2015年中國寫字樓租賃面積已達3.46億平方米，到了2016年中國寫字樓租賃面積達到3.65億平方米，截止至2017年中國寫字樓租賃面積約為3.82億平方米。2018年中國寫字樓租賃面積達3.99億平方米。2019年我國寫字樓租賃面積達到4.18億平方米，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為4.11%，并預測在2023年中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米。

2015-2023年中國寫字樓租賃面積及預測

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    三、寫字樓市場發(fā)展問題分析

    1、空置率比較高

    當前市場上很多新開發(fā)的樓盤，大多是住宅+公寓+寫字樓+商鋪的組合，在還有很多寫字樓項目沒有投入市場的情況下，已經(jīng)交付的寫字樓空置率就已經(jīng)比較高了。其主要原因在于目前寫字樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠遠高于住宅，尤其是甲級寫字樓。眾所周知，甲級寫字樓是城市中的高端寫字樓，大多地處繁華地段，眾多企業(yè)也以入駐甲級寫字樓辦公為榮，但由于甲級寫字樓的租賃成本高，眾多中小企業(yè)只能望而卻步，甚至許多資金周轉能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公，導致寫字樓空置率進一步較高。

    2、寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制存在問題

    其一，部分寫字樓租賃企業(yè)租金定價體系不完善。部分城市經(jīng)濟下行導致寫字樓市場的需求疲軟，為應對較低出租率等現(xiàn)實情況，有的寫字樓租賃企業(yè)不惜大幅降低租賃價格，或設置較長免租期，無暇顧及高額的建設成本帶來的高折舊費，租金波動性大以致難以收回投資成本。其二，寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不完善。存在日常監(jiān)督和專項監(jiān)督?jīng)]能有機結合、不能及時向高層傳達內(nèi)部控制有效性的信息，導致決策滯后等問題。其三，寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制活動執(zhí)行不力。具體包括：預算控制缺失，績效考評控制缺失，對欠繳租金的催繳力度不夠、租金回收期普遍較長，實物控制不嚴、資產(chǎn)盤點控制保護措施不到位等，影響企業(yè)財務資金安全。

    3、寫字樓市場競爭激烈

    長期以來，回報率高、租金穩(wěn)定、租期長久、租金升幅穩(wěn)健的特點讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。各城市寫字樓市場項目并不少，并且從硬件配套上看實力相差不大。中國當前寫字樓項目繁多，競爭異常激烈，如何能夠在寫字樓中突出重圍，是眾多寫字樓項目不得不去思考的問題。寫字樓是經(jīng)濟實力的載體，無論是初創(chuàng)型公司、成長型公司還是總部級公司，都需要一個相對固定的辦公空間，成為公司群體有效發(fā)展、形象力的有力依托。一方面是市場的需求強勁;另一方面，大部分寫字樓單一化的辦公環(huán)境成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下瓶頸。在如此激烈的競爭背景下，寫字樓產(chǎn)品的競爭軟實力有待進一步提升競爭。

    中國寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢分析

    4、寫字樓辦公策略越來越受到中資企業(yè)重視

    經(jīng)濟不確定性和成本上升是企業(yè)未來經(jīng)營中的最大挑戰(zhàn);而體現(xiàn)在企業(yè)選址策略上，辦公物業(yè)成本是最重要的考慮因素。雖然管理成本仍然是企業(yè)不動產(chǎn)的首要任務之一，但以提升員工績效、吸引人才為目的，設計靈活多樣，鼓勵合作，健康可持續(xù)性的辦公場所策略，漸漸在全球范圍內(nèi)成為企業(yè)不動產(chǎn)管理的戰(zhàn)略重心。越來越多的中資企業(yè)開始認識到這一趨勢，并且開始規(guī)劃其辦公空間策略，在寫字樓市場上也具備較強的擴張意愿。未來中資企業(yè)的寫字樓需求最為強勁。

    5、寫字樓投資收益相對可觀

    對于開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率實際上要高于住宅投資。目前市場上比較認可的寫字樓的投資回報率為8%-10%之間，從實際情況來看，住宅投資回報率是低于寫字樓的，這也是開發(fā)商選擇投資建設寫字樓的主要原因。從相對水平來比較，目前住宅價格處于高位，而且住宅租金的價格并不算高，另外空置費、暖氣費用等支出將占據(jù)一定成本，所以，住宅投資在當前更偏向于保值作用，潛在投資收益并不可觀。而性價比高的寫字樓，則能帶來穩(wěn)定良好的收益。

    6、“共享辦公”或將成為甲級寫字樓的新選擇

    “共享辦公”，與共享汽車、共享單車、共享教師、共享護士等新業(yè)態(tài)一樣，是共享經(jīng)濟大潮中又一個新的共享模式。吸納“共享辦公”入駐，對甲級寫字樓而言，不失為一個升級轉型的良策。首先，“共享辦公”能夠提供一種性價比更高的方案，從而使得中小企業(yè)能夠以較易接受的成本入駐高端寫字樓。其次，“共享辦公”也是市場中的一種“調節(jié)器”，可有效消化傳統(tǒng)辦公客戶臨時租賃的需求，同時還能夠全面提升甲級寫字樓的應用率和效益。“共享辦公”的進入，不僅將改變寫字樓的空間布局，而且還將改變寫字樓的租賃模式。

    7、第三產(chǎn)業(yè)增長助力寫字樓市場發(fā)展

    隨著中國經(jīng)濟結構調整的進一步推進，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟增長的主引擎，帶動中資企業(yè)快速發(fā)展，許多企業(yè)計劃在未來增加公司職員，在寫字樓辦公市場上也具備較強的規(guī)模擴張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點的城市繼續(xù)擴租或新設發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機。

    寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的重要組成部分，隨著中國城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結構的升級，寫字樓經(jīng)濟所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;