2017-2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預測報告

第1章：中國房地產(chǎn)行業(yè)研究背景分析15

1.1房地產(chǎn)市場的供求特征15

1.1.1房地產(chǎn)需求的特點15

1.1.2房地產(chǎn)供給的特點16

1.2房地產(chǎn)行業(yè)研究背景18

第2章：中國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策分析20

2.1房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策理論分析20

2.1.1土地政策對房地產(chǎn)市場的影響20

（1）土地供應量的影響20

（2）土地供應方式的影響20

（3）土地供應結構的影響21

（4）土地供應價格的影響21

2.1.2貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響22

（1）利率對房地產(chǎn)市場的影響分析22

近 2 年房貸平均利率

2014 年至今新增居民中長期貸款

（2）貨幣供應量對房地產(chǎn)市場的影響分析23

2.1.3稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響24

2.22013年以來土地調(diào)控政策分析25

2.2.1土地調(diào)控政策的內(nèi)容分析25

2.2.2土地調(diào)控政策的效果分析32

2.32013年以來貨幣調(diào)控政策分析33

2.3.1第一階段（2013年以來）的貨幣調(diào)控政策34

（1）主要貨幣調(diào)控政策34

（2）貨幣政策調(diào)控效果35

2.3.2第二階段（2013年以來）的貨幣調(diào)控政策36

（1）主要貨幣調(diào)控政策36

（2）貨幣政策調(diào)控效果37

2.3.3第三階段（2013年以來）的貨幣調(diào)控政策37

（1）主要貨幣調(diào)控政策37

（2）貨幣政策調(diào)控效果39

2.4房地產(chǎn)稅收政策分析40

2.4.12013年以來的主要稅收政策40

2.4.2土地稅收對政府財政的貢獻42

2.5調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析44

2.5.1房地產(chǎn)政策對供給的影響44

2.5.2房地產(chǎn)政策對需求的影響48

2.5.3房地產(chǎn)政策對供求平衡的影響49

2.6境外房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策啟示50

2.6.1波蘭的多層次住房保障政策分析50

2.6.2美國的差別化稅收政策分析52

2.6.3中國香港的公屋政策分析54

第3章：中國房地產(chǎn)行業(yè)土地供應趨勢分析56

3.1全國土地市場供求分析56

3.1.1批準建設用地規(guī)模與結構分析56

3.1.2國有建設用地實際供應分析57

3.1.3國有建設用地成交金額分析58

3.2線城市土地市場供求分析58

3.2.1一線城市土地市場供應分析58

（1）一線城市推出土地規(guī)模分析58

（2）一線城市土地供應結構（分用途）59

3.2.2一線城市土地市場成交分析60

（1）一線城市土地成交面積分析60

（2）一線城市土地成交結構（分用途）62

（3）一線城市土地成交金額分析62

3.3主要二三線城市土地市場供求分析64

3.3.1主要二三線城市土地供應分析64

（1）二三線城市推出土地規(guī)模分析64

（2）二三線城市土地供應區(qū)域特征65

（3）二三線城市土地供應結構（分用途）66

3.3.2主要二三線城市土地成交分析67

（1）二三線城市土地成交面積分析67

（2）二三線城市土地成交結構（分用途）68

（3）二三線城市土地成交金額分析69

3.4土地價格走勢分析73

3.4.1全國各類土地市場價格總體走勢73

3.4.2一線城市各類土地價格走勢分析74

3.4.3主要二三線城市土地價格走勢77

3.5土地市場供應趨勢預測79

第4章：中國房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模與需求分析81

4.1房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模分析81

4.1.1房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模分析81

4.1.2房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模分析82

4.2房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀分析84

4.2.1房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展速度84

4.2.2房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間分析86

4.2.3房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資熱度87

4.2.4房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析90

4.3房地產(chǎn)市場供需平衡分析92

4.3.1房地產(chǎn)行業(yè)供給狀況分析92

（1）房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積分析92

（2）房地產(chǎn)行業(yè)施工面積分析93

（3）房地產(chǎn)行業(yè)竣工面積分析94

4.3.2房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積分析96

4.3.3房地產(chǎn)行業(yè)供需平衡分析97

4.4保障性住房投資建設預測分析100

4.4.1保障性住房建設計劃分析100

4.4.2保障性住房建設進度分析100

4.4.3保障性住房資金來源分析101

4.4.4保障性住房投資資金需求預測102

第5章：中國住宅物業(yè)的開發(fā)與前景預測104

5.1中國住宅用地市場供需形勢分析104

5.1.12015年住宅用地市場供求分析104

（1）2015年住宅用地實際供應分析104

（2）2015年住宅用地市場成交分析106

5.1.22016年住宅用地市場供求分析109

（1）2016年住宅用地實際供應分析109

（2）2016年住宅用地市場成交分析111

5.1.3住宅用地成交價格走勢分析113

5.2房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅的投資分析116

5.2.1中國商品住宅的投資分析116

5.2.2中國商品住宅投資結構分析118

5.2.3地區(qū)商品住宅投資比較分析119

5.3中國商品住宅市場供給情況分析121

5.3.1中國商品住宅的開發(fā)分析121

5.3.2地區(qū)商品住宅開發(fā)比較分析122

5.4中國商品住宅市場成交情況分析125

5.4.1中國商品住宅成交情況分析125

5.4.2中國商品住宅成交結構分析127

5.4.3地區(qū)商品住宅成交比較分析127

5.5中國商品住宅市場價格走勢分析130

5.5.1中國商品住宅價格總體走勢分析130

5.5.2地區(qū)商品住宅成交價格比較分析130

5.6未來10-20年中國城鎮(zhèn)住宅需求預測132

5.6.1城鎮(zhèn)住房需求構成結構132

5.6.2城鎮(zhèn)住宅需求預測模型假設132

5.6.3城鎮(zhèn)住宅需求規(guī)模預測分析138

5.6.4居民首次置業(yè)需求預測分析140

第6章：中國商服物業(yè)的開發(fā)與前景預測143

6.1中國商服用地市場供需形勢分析143

6.1.12015年商服用地市場供求分析143

（1）2015年商服用地實際供應分析143

（2）2015年商服用地市場成交分析145

6.1.22016年商服用地市場供求分析147

（1）2016年商服用地實際供應分析147

（2）2016年商服用地市場成交分析148

6.1.3商服用地月度成交價格走勢分析150

6.2房地產(chǎn)行業(yè)商服用房的開發(fā)與銷售分析152

6.2.1商服用房的投資分析152

6.2.2商服用房銷售面積分析155

6.2.3商服用房銷售金額分析158

6.2.4商服用房銷售價格分析159

6.3建筑企業(yè)各類商服用房建設情況分析161

6.3.1建筑企業(yè)各類商服用房竣工面積分析161

6.3.2建筑企業(yè)各類商服用房竣工價值分析163

6.4中國重點城市優(yōu)質(zhì)商服物業(yè)市場分析165

6.4.1重點城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場分析165

（1）優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供給分析165

（2）優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金與空置率分析165

6.4.2重點城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場分析167

（1）優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供給分析167

（2）優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)空置分析167

（3）優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)租金分析169

6.5中國商服物業(yè)開發(fā)商競爭狀況分析171

6.5.1主要競爭者市場份額分析171

6.5.2商服物業(yè)市場競爭格局分析172

（1）商服物業(yè)市場競爭區(qū)域分布172

（2）商服物業(yè)市場企業(yè)性質(zhì)格局173

6.5.3商服物業(yè)市場競爭層次分析174

6.5.4商服物業(yè)市場競爭熱點分析176

6.5.5商服物業(yè)投資吸引力分析178

6.5.6典型開發(fā)商競爭策略分析182

6.6中國商服物業(yè)開發(fā)前景預測183

第7章：中國區(qū)域房地產(chǎn)市場需求與投資吸引力分析185

7.1區(qū)域房地產(chǎn)市場需求與投資吸引力指標體系185

7.2各級城市市場需求與投資吸引力評價結果186

7.2.1一線城市房地產(chǎn)需求與投資吸引力評價分析187

7.2.21.5線城市房地產(chǎn)需求與投資吸引力評價分析188

7.2.3二線城市房地產(chǎn)需求與投資吸引力評價分析190

7.2.42.5線城市房地產(chǎn)需求與投資吸引力評價分析191

7.2.5三四線城市房地產(chǎn)需求與投資吸引力評價分析192

7.2.6不同級別城市未來市場需求與投資趨勢預測193

7.3各區(qū)域城市市場需求與投資吸引力評價結果194

7.3.1各區(qū)域城市房地產(chǎn)市場投資吸引力對比194

7.3.2長三角地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析195

7.3.3珠三角地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析196

7.3.4環(huán)渤海地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析197

7.3.5中部地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析199

7.3.6東北地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析200

7.3.7西北地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析202

7.3.8西南地區(qū)市場需求與投資吸引力評價分析203

7.4全國地級以上城市投資吸引力總評結果204

第8章：中國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)經(jīng)營能力分析209 （ZY GXH）

8.1萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營能力分析209

8.1.1企業(yè)發(fā)展基本信息209

8.1.2企業(yè)市場份額分析210

8.1.3企業(yè)銷售面積分析212

8.1.4企業(yè)成本控制能力分析212

8.1.5企業(yè)融資規(guī)模分析213

8.1.6企業(yè)盈利能力分析214

8.1.7企業(yè)運營能力分析214

8.1.8企業(yè)償債能力分析215

8.1.9企業(yè)發(fā)展能力分析215

8.1.10企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析216

8.2保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司經(jīng)營能力分析217

8.2.1企業(yè)發(fā)展基本信息217

8.2.2企業(yè)市場份額分析218

8.2.3企業(yè)銷售面積分析219

8.2.4企業(yè)成本控制能力分析220

8.2.5企業(yè)融資規(guī)模分析221

8.2.6企業(yè)盈利能力分析222

8.2.7企業(yè)運營能力分析222

8.2.8企業(yè)償債能力分析223

8.2.9企業(yè)發(fā)展能力分析223

8.2.10企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析224

8.3恒大地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)營能力分析225

8.3.1企業(yè)發(fā)展基本信息225

8.3.2企業(yè)市場份額分析225

8.3.3企業(yè)銷售面積分析226

8.3.4企業(yè)成本控制能力分析227

8.3.5企業(yè)融資規(guī)模分析228

8.3.6企業(yè)盈利能力分析228

8.3.7企業(yè)運營能力分析229

8.3.8企業(yè)償債能力分析229

8.3.9企業(yè)發(fā)展能力分析230

8.3.10企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析231

8.4中國海外發(fā)展有限公司經(jīng)營能力分析231

8.4.1企業(yè)發(fā)展基本信息231

8.4.2企業(yè)市場份額分析232

8.4.3企業(yè)銷售面積分析233

8.4.4企業(yè)成本控制能力分析234

8.4.5企業(yè)融資規(guī)模分析234

8.4.6企業(yè)盈利能力分析235

8.4.7企業(yè)運營能力分析236

8.4.8企業(yè)償債能力分析236

8.4.9企業(yè)發(fā)展能力分析237

8.4.10企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析237

8.5綠地控股集團有限公司經(jīng)營能力分析238

8.5.1企業(yè)發(fā)展基本信息238

8.5.2企業(yè)市場份額分析238

8.5.3企業(yè)銷售面積分析238

8.5.4企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析239 （ZY GXH）

圖表目錄

圖表1：北京、上海房價與土地樓面價增長走勢區(qū)域一致（單位：元/平方米）22

圖表2：剛性需求市場中利率對房地產(chǎn)需求的影響22

圖表3：投資市場中利率對房地產(chǎn)需求的影響23

圖表4：投資市場中利率對房地產(chǎn)供給的影響23

圖表5：剛性需求市場中利率對房地產(chǎn)需求的影響24

圖表6：投資市場中貨幣供應量對房地產(chǎn)需求的影響24

圖表7：貨幣供應量對房地產(chǎn)供給的影響24

圖表8：2013年以來我國土地主要調(diào)控政策及主要內(nèi)容25

圖表9：2013年以來我國土地主要調(diào)控政策及主要內(nèi)容26

圖表10：2013年以來我國土地政策的主要內(nèi)容28

圖表11：2013年以來我國主要土地調(diào)控政策和內(nèi)容29

圖表12：2013年以來我國土地監(jiān)管政策一覽30

圖表13：2013年以來我國主要房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策34

圖表14：2013年以來全國房屋平均銷售價格增長速度變化（單位：%）35

圖表15：2013年以來我國主要房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策36

圖表16：2013年以來我國商品房銷售價格增長速度變化（單位：%）37

圖表17：2013年以來我國主要房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策38

圖表18：2013年以來我國商品房銷售價格增長速度變化（單位：%）39

圖表19：我國房地產(chǎn)領域的主要財稅政策40

圖表20：以來房地產(chǎn)領域的主要財稅政策41

圖表21：2013年以來與土地直接相關的五項稅收（地方）規(guī)?？傆嬇c增長情況（單位：億元，%）42

圖表22：2013年以來與土地直接相關的五項稅收規(guī)模與增長情況（單位：億元，%）43

圖表23：20世紀90年代我國首次房地產(chǎn)熱開始（單位：億元，%）45

圖表24：2013年以來受政策調(diào)控和金融危機影響，房地產(chǎn)轉冷（單位：億元，%）46

圖表25：2013年以來房地產(chǎn)發(fā)展成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)投資走勢（單位：億元，%）47

圖表26：20世紀90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國房地產(chǎn)業(yè)投資走勢（單位：億元，%）48

圖表27：20世紀90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國房地產(chǎn)業(yè)市場形勢（單位：億元，%）49

圖表28：波蘭對中小戶型商品房購買者提供貸款貼息支持的標準51

圖表29：波蘭社會租賃住房政策的主要規(guī)定52

圖表30：2013年以來我國批準國有建設用地供應情況（單位：萬公頃）56

圖表31：我國批準國有建設用地結構（單位：%）57

圖表32：2013年以來各類國有建設用地供應規(guī)模（單位：萬公頃）57

圖表33：2013年以來國有建設用地出讓面積及成交價款情況（單位：萬公頃，%，億元）58

圖表34：2013年以來一線城市土地供應面積總量增加變化（單位：萬平方米，%）59

圖表35：2013年以來四個一線城市推出土地建設用地面積對比（單位：萬平方米）59

圖表36：2013年以來一線城市土地推出面積增減變化（單位：萬平方米，%）60

圖表37：2013年以來一線城市土地成交土地建設用地面積增減變化（單位：萬平方米，%）61

圖表38：2013年以來4個一線線城市土地成交面積對比（單位：萬平方米）61

圖表39：2013年以來一線城市土地成交結構變化（單位：萬平方米，%）62

圖表40：2013年以來一線城市土地成交金額情況（單位：億元，%）63

圖表41：2013年以來4個一線線城市土地成交金額對比（單位：億元）63

圖表42：2013年以來26個二三線城市土地供應面積總量增加變化（單位：萬平方米，%）64

圖表43：2013年以來26個二三線城市土地供應面積均值（單位：萬平方米）65

圖表44：主要二三線城市推出土地面積走勢與占26個城市的累計比重（單位：萬平方米，%）66

圖表45：2013年以來二三線城市推出土地規(guī)模梯隊（單位：萬平方米）66

圖表46：2013年以來26個二三線城市土地推出面積增減變化（單位：萬平方米，%）67

圖表47：2013年以來26個二三線城市土地成交土地建設用地面積增減變化（單位：萬平方米，%）68

圖表48：2013年以來26個二三線城市土地成交面積均值（單位：萬平方米）68

圖表49：2013年以來26個二三線城市土地成交結構變化（單位：萬平方米，%）69

圖表50：2013年以來二三線城市土地成交金額情況（單位：億元，%）70

圖表51：主要二三線城市成交土地出讓金對比（單位：億元）70

圖表52：2013年以來二三線城市住宅用地成交價格走勢（單位：元/平方米）71

圖表53：2013VS2015年二三線城市住宅用地地價變化對比（單位：元/平方米）72

圖表54：2013-主要城市各類型土地成交均價（單位：元/平方米）73

圖表55：2013三大重點區(qū)域各類型土地成交均價（單位：元/平方米）74

圖表56：2013年以來主要城市各類型土地成交均價同比增速（單位：%）74

圖表57：2013年以來一線城市不同用途土地成交價格走勢（單位：元/平方米）75

圖表58：2013年以來一線城市不同用途土地成交價格增速對比（單位：%）75

圖表59：2013年以來四個一線城市土地均價和樓面價對比（單位：元/平方米）76

圖表60：2013年以來二三線城市土地成交價格走勢（單位：元/平方米）77

圖表61：2013VS2015年主要二三線城市地價變化對比（單位：元/平方米）78

圖表62：2013年以來全國住房用地供應計劃與實際供應情況（單位：萬公頃，%）79

圖表63：全國各地區(qū)住房用地供應計劃（單位：萬公頃）80

圖表64：2013年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增速（單位：億元，%）81

圖表65：2013年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額及增長情況（單位：億元，%）82

圖表66：2013年以來我國商品房銷售面積走勢（單位：萬平方米，%）83

圖表67：全國商品房累計銷售面積走勢（單位：萬平方米，%）83

圖表68：2013年以來我國商品房銷售面積走勢（單位：萬平方米，%）84

圖表69：全國商品房累計銷售面積走勢（單位：萬平方米，%）85

圖表70：深圳、長沙、天津二手住房單日成交套數(shù)猛增（單位：套）85

圖表71：2013年以來一線線城市的房價與地價的比例（單位：倍）86

圖表72：主要二三線城市的房價與地價的比例87

圖表73：2011年以來全國35城市中投資總額TOP10（單位：萬元）88

圖表74：2013年以來二三線城市房地產(chǎn)投資增長情況（單位：%）89

圖表75：31個二三線城市房地產(chǎn)投資規(guī)模增長情況（單位：%）89

圖表76：2013年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的性質(zhì)結構變化（單位：%）90

圖表77：主要內(nèi)地上市房企的營業(yè)收入占154家內(nèi)地上市房企營業(yè)總收入的比重（單位：%）91

圖表78：2013年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積及同比增速（單位：萬平方米，%）92

圖表79：2013年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及同比增速（單位：億平方米，%）93

圖表80：房地產(chǎn)施工面積累計值（單位：萬平方米，%）93

圖表81：末31個二三線城市施工面積規(guī)模（單位：萬平方米）94

圖表82：2013年以來我國商品房竣工面積及增長情況（單位：萬平方米，%）95

圖表83：房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積與其同比增速（單位：萬平方米，%）95

圖表84：2013年以來31個地區(qū)商品房竣工面積年均增速對比（單位：%）96

圖表85：2013年以來我國商品房銷售面積走勢（單位：萬平方米，%）97

圖表86：2013年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積與銷售面積（單位：萬平方米，%）98

圖表87：2013年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)竣銷比走勢98

圖表88：2013年以來北京和上海兩市的商品房銷竣比走勢（單位：倍）99

圖表89：2013年以來31個二三線城市供求平衡狀況（單位：萬平方米，倍）99

圖表90：2013年以來我國保障性安居工程住房建設計劃（單位：萬套）100

圖表91：我國保障房建設進展（單位：萬套）101

圖表92：2013年以來國家和地方財政用于保障性住房的預算支出（單位：億元）102

圖表93：2016-2022年我國保障房投資額測算（單位：萬套，億元，%）103

圖表94：2013年以來住宅用途的國有建設用地供應總量及增減和占全部用地的比重（單位：公頃，%）104

圖表95：2013年以來30個重點城市推出住宅用地總面積走勢（單位：萬平方米，%）105

圖表96：2013年以來30個重點城市推出住宅用地面積占全部用地的比重（單位：%）105

圖表97：30個重點城市推出住宅用地面積比較（單位：萬平方米）106

圖表98：2013年以來30個重點城市成交住宅用地面積與占全部用地的比重（單位：萬平方米，%）107

圖表99：2013年以來30個重點城市住宅用地成交金額與占全部用地的比重（單位：億元，%）107

圖表100：30個重點城市成交土地金額比較（單位：億元）108

圖表101：2013年以來30城市推出住宅用地面積情況（單位：萬平方米，%）109

圖表102：30城市推出住宅用地面積比較（單位：萬平方米）110

圖表103：2013年以來30城市成交住宅建設用地面積情況（單位：萬平方米，%）111

圖表104：2013年以來30城市成交住宅用地金額情況（單位：億元，%）112

圖表105：上半30城市住宅用地成交金額比較（單位：億元）113

圖表106：2013年以來30城市住宅用地成交價格（單位：元/平方米）114

圖表107：2013年以來30城市住宅用地成交價格增長走勢（單位：%）114

圖表108：各月30城市住宅用地成交均價VS全部用地（單位：元/平方米，%）115

圖表109：30城市住宅用地成交均價比較（單位：元/平方米）116

圖表110：2013年以來中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)商品住宅投資額與增長情況（單位：億元，%）117

圖表111：2013年以來房企別墅、高檔公寓和經(jīng)濟適用房投資額占全部住宅投資額的比重（單位：%）118

圖表112：2013年以來東、中、西部地區(qū)商品住宅投資份額（單位：%）119

圖表113：我國31個省、市、區(qū)商品住宅投資額比較（單位：億元）120

圖表114：2013年以來商品住宅新開工和竣工面積走勢（單位：萬平方米）121

圖表115：2013年以來商品住宅新開工和竣工面積同比增速變化（單位：%）122

圖表116：我國31個省、市、區(qū)商品住宅新開工面積比較（單位：萬平方米）123

圖表117：我國31個省、市、區(qū)商品住宅竣工面積比較（單位：萬平方米）124

圖表118：2013年以來住宅物業(yè)銷售面積走勢（單位：萬平方米，%）125

圖表119：2013年以來住宅物業(yè)銷售金額走勢（單位：億元，%）126

圖表120：單日深圳、長沙、天津二手住房成交套數(shù)（單位：套）126