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ldquo;長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，已單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。現(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。
長(zhǎng)租公寓，是向特定人群提供長(zhǎng)期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業(yè)的看好和追逐，國民對(duì)生活品質(zhì)的追求等等因素的發(fā)酵，長(zhǎng)租公寓登上了歷史的舞臺(tái)。新的創(chuàng)意，新的品質(zhì)，新的社交方式等等開始進(jìn)入尋常百姓家，開啟了住宿業(yè)的變革。根據(jù)面向的人群，租住的方式，時(shí)間，提供的服務(wù)和質(zhì)量等等的不同，將長(zhǎng)租公寓按照月租金的多少劃分為不同等級(jí)。為便于比較，粗略的將公寓分為服務(wù)式公寓（一般月租金高于2倍當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資）和青年公寓（一般月租金低于2倍當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資）兩大類。其中，青年公寓更加傾向于普通白領(lǐng)甚至藍(lán)領(lǐng)，服務(wù)式公寓更多的則是高端人群和涉外顧客。2017年國內(nèi)長(zhǎng)租公寓迎來大規(guī)模發(fā)展，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓外，中介機(jī)構(gòu)、國資企業(yè)也積極入局，激烈的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致部分企業(yè)出局。“究其原因，長(zhǎng)租公寓由于運(yùn)營模式導(dǎo)致前期投入資金較大，實(shí)現(xiàn)盈利至少需要5年以上，若資金難以保證，其生存空間難以得到保障。1、行業(yè)格局：經(jīng)過五年發(fā)展，長(zhǎng)租公寓格局基本確立：分散式公寓層級(jí)分化，自如唯一確立龍頭地位，二房東和小創(chuàng)業(yè)公司停止發(fā)展逐漸退出市場(chǎng)；集中式公寓成規(guī)模玩家很少，資金追逐龍頭公司；開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)入市場(chǎng)，力度大速度快，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。2、行業(yè)特征：公寓市場(chǎng)大，初進(jìn)入時(shí)門檻低。但根據(jù)全國調(diào)研形成的經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算，規(guī)模化、正規(guī)化運(yùn)營時(shí)該業(yè)務(wù)呈現(xiàn)特征：1）低毛利業(yè)務(wù)，出租率在 90%的情況下，不計(jì)裝修攤銷，EBITDA 率僅 9.4%；2）累計(jì)現(xiàn)金流回收周期長(zhǎng)，前期高投入：在 90%出租率、運(yùn)營費(fèi)用占比 12%且考慮未來租金剪刀差的情況下，需 2 年半回收初始投資；3） 盈利或虧損高度依賴運(yùn)營，根據(jù)敏感性分析，出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%；運(yùn)營費(fèi)用上升1%，EBITDA 率損失1%；如果出租率從90%降到80%，或者運(yùn)營開支從12%增加到20%，前期投資就無法在五年合約期內(nèi)收回。3、行業(yè)關(guān)鍵成功要素：規(guī)?；跗诩撮_始投入運(yùn)營管理體系以保證管理不失控；持續(xù)的產(chǎn)品研發(fā)提高客戶需求匹配度及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度；持續(xù)融資能力以滿足業(yè)務(wù)規(guī)?；璧拇罅抠Y金投 入；上萬間規(guī)模后批量拿房的資源能力。4、管理指標(biāo)及運(yùn)營指標(biāo)分析：根據(jù)調(diào)研分別形成管理層面及地方運(yùn)營層面應(yīng)關(guān)注的核心指標(biāo)，以及相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗(yàn)參考。管理層面關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型，重點(diǎn)看單項(xiàng)目 EBITDA 率、投資回收周期、坪效溢價(jià)；運(yùn)營層面則關(guān)注拓展（選址策略、拿房 KPI、租約管理 KPI 等）、裝 修改造及供應(yīng)鏈管理（效率 KPI、時(shí)間 KPI、成本 KPI）、銷售出租和租后服務(wù)（渠道、出租率、銷售速度、定價(jià)執(zhí)行率、人房比、維修支出等）。管理指標(biāo)及運(yùn)營指標(biāo)分析
資料來源：智研咨詢整理
本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來自 國家統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫及證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫。
第一章長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)相關(guān)概述
1.1 長(zhǎng)租公寓相關(guān)概述
1.1.1 長(zhǎng)租公寓定義
1.1.2 與“二房東”的差別
1.2 長(zhǎng)租公寓分類介紹
1.2.1 集中式長(zhǎng)租公寓
1.2.2 分布式長(zhǎng)租公寓
1.2.3 兩種長(zhǎng)租公寓對(duì)比分析
1.3 美國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展分析與借鑒
1.3.1 美國長(zhǎng)租公寓發(fā)展歷程
1.3.2 美國長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式
1.3.3 美國典型公寓企業(yè)介紹
1.3.4 美國長(zhǎng)租公寓經(jīng)驗(yàn)借鑒
第二章2014-2017年國內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展分析
2.1 2014-2017年住房租賃市場(chǎng)利好政策盤點(diǎn)
2.1.1 重大利好政策概覽
2.1.2 稅收優(yōu)惠政策解讀
2.1.3 《若干意見》解讀
2.2 2014-2017年房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展契機(jī)
2.2.1 存量房時(shí)代下的發(fā)展契機(jī)
2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)移
2.2.3 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸趨勢(shì)
2.2.4 流動(dòng)人口助長(zhǎng)租賃需求
2.3 2014-2017年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
2.3.1 住宅存量及其租賃比
2.3.2 商業(yè)地產(chǎn)空置率分析
2.3.3 全國租房市場(chǎng)需求量 41
2016年我國房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約21945億元，同比2015年的19706億元增長(zhǎng)了11.36%。近幾年我國房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模情況如下圖所示：
2011-2017年中國房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模情況
資料來源：智研咨詢整理
2011-2017年中國房屋租賃行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模（億元）
| 年份 | 住宅租賃規(guī)模 | 寫字樓租賃規(guī)模 | 工廠租賃規(guī)模 | 其他租賃規(guī)模 |
| 2011年 | 6600 | 4010 | 1012 | 811 |
| 2012年 | 7900 | 4274 | 1078 | 864 |
| 2013年 | 9100 | 4629 | 1152 | 921 |
| 2014年 | 10500 | 4850 | 1268 | 1025 |
| 2015年 | 12100 | 5147 | 1358 | 1101 |
| 2016年 | 13800 | 5475 | 1472 | 1198 |
| 2017年 | 15900 | 5705 | 1635 | 1320 |
資料來源：智研咨詢整理
2.3.4 重點(diǎn)城市供需分析
2.3.5 租房市場(chǎng)租金走勢(shì)
第三章2014-2017年國內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展分析
3.1 中國長(zhǎng)租公寓行業(yè)相關(guān)概述
3.1.1 長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展歷史
3.1.2 長(zhǎng)租公寓行業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)
3.1.3 長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)價(jià)值分析
3.1.4 長(zhǎng)租公寓社會(huì)價(jià)值分析
3.1.5 長(zhǎng)租公寓盈利模式分析
3.2 2014-2017年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)格局分析
3.2.1 市場(chǎng)主要品牌發(fā)展格局
3.2.2 分布式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)層級(jí)
3.2.3 集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)格局
3.3 2017年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)品牌發(fā)展深入分析
3.3.1 長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)
3.3.2 品牌搜索維度分析
3.3.3 品牌媒體維度分析
3.3.4 品牌運(yùn)營維度分析
3.3.5 品牌維度對(duì)比分析
3.4 2014-2017年地產(chǎn)商進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)背后邏輯解讀
3.4.1 地產(chǎn)商搶灘長(zhǎng)租公寓
3.4.2 15家企業(yè)觀點(diǎn)分析
3.4.3 投資機(jī)構(gòu)視角解讀
3.4.4 第三方媒體視角解讀
3.5 長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展難題分析
3.5.1 市場(chǎng)用戶粘性不高
3.5.2 行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理
3.5.3 新產(chǎn)品形態(tài)仍待探索
3.5.4 平臺(tái)與房東之間難協(xié)調(diào)
第四章長(zhǎng)租公寓運(yùn)營要素及其關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI）分析
4.1 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式分析
4.1.1 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式概述
4.1.2 集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式
4.1.3 分布式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營模式
4.2 長(zhǎng)租公寓經(jīng)營的關(guān)鍵成功要素
4.2.1 運(yùn)營管理體系
4.2.2 產(chǎn)品研發(fā)能力
4.2.3 企業(yè)融資能力
4.2.4 批量拿房資源
4.3 長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目管理決策指標(biāo)分析
4.3.1 長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目決策管理指標(biāo)
4.3.2 不同類型物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營比較
4.3.3 公寓業(yè)務(wù)盈虧高度依賴運(yùn)營
4.4 長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)管理關(guān)鍵指標(biāo)及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)
4.4.1 拓展及房源租約管理
4.4.2 裝修改造及供應(yīng)鏈管理
4.4.3 銷售出租及租后服務(wù)
4.4.4 行業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)借鑒
4.5 長(zhǎng)租公寓經(jīng)營者運(yùn)營建議
4.5.1 選擇核心區(qū)域重點(diǎn)突破
4.5.2 進(jìn)行差異化品牌運(yùn)營
4.5.3 快速迭代品牌產(chǎn)品
4.5.4 “互聯(lián)網(wǎng)+”需謹(jǐn)慎
4.5.5 新從業(yè)者運(yùn)營建議
第五章2014-2017年國內(nèi)長(zhǎng)租公寓重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展分析
5.1 青客公司
5.1.1 企業(yè)發(fā)展概況
5.1.2 主要業(yè)務(wù)介紹
5.1.3 商業(yè)運(yùn)營模式
5.1.4 重點(diǎn)關(guān)注維度
5.1.5 未來發(fā)展目標(biāo)
5.2 YOU+公寓
5.2.1 企業(yè)發(fā)展概況
5.2.2 公寓社交屬性
5.2.3 戰(zhàn)略合作動(dòng)態(tài)
5.2.4 企業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)
5.2.5 挑戰(zhàn)與前景
5.3 魔方公寓
5.3.1 企業(yè)發(fā)展概況
5.3.2 戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移
5.3.3 營運(yùn)特色分析
5.3.4 企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)
5.4 自如
5.4.1 企業(yè)發(fā)展概況
5.4.2 企業(yè)運(yùn)營特色
5.4.3 脫離鏈家獨(dú)立
5.4.4 畢業(yè)生市場(chǎng)計(jì)劃
5.5 優(yōu)客逸家
5.5.1 企業(yè)發(fā)展概況
5.5.2 企業(yè)“軟實(shí)力”
5.5.3 企業(yè)創(chuàng)新性嘗試
5.5.4 行業(yè)首例創(chuàng)投貸
5.6 其他
5.6.1 寓見公寓
5.6.2 世聯(lián)行
5.6.3 萬科泊寓
5.6.4 上海佐藍(lán)
5.6.5 候鳥長(zhǎng)租
第六章2014-2017年國內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資分析
6.1 國內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資機(jī)遇分析
6.1.1 世界進(jìn)入“新經(jīng)濟(jì)”發(fā)展時(shí)期
6.1.2 長(zhǎng)租公寓是存量房時(shí)代的突破口
6.1.3 互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)長(zhǎng)租公寓的推動(dòng)
6.2 一線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析——以深圳為例
6.2.1 市場(chǎng)供需失衡下的投資發(fā)展空間
6.2.2 市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域與投資機(jī)遇分析
6.2.3 區(qū)別于其他地區(qū)的市場(chǎng)投資特性
6.2.4 市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與投資風(fēng)險(xiǎn)提示
6.3 部分二三線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析
6.3.1 杭州
6.3.2 南京
6.3.3 成都
6.3.4 武漢
6.4 國內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資風(fēng)險(xiǎn)提醒
6.4.1 常見投資風(fēng)險(xiǎn)分析
6.4.2 長(zhǎng)租公寓房源難題
6.4.3 行業(yè)“低利潤怪圈”
6.4.4 其他行業(yè)壁壘分析
第七章2014-2017年國內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)融資分析
7.1 2014-2017年長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)公司融資信息盤點(diǎn)
7.1.1 融資市場(chǎng)火熱
7.1.2 集中式長(zhǎng)租公寓融資
7.1.3 分布式長(zhǎng)租公寓融資
7.2 中國長(zhǎng)租公寓融資模式分析
7.2.1 股權(quán)融資模式
7.2.2 類REITS模式
7.2.3 眾籌融資模式
7.2.4 銀行合作融資
7.2.5 融資租賃模式
7.3 中國長(zhǎng)租公寓眾籌模式詳細(xì)分析
7.3.1 長(zhǎng)租公寓主要眾籌模式介紹
7.3.2 眾籌項(xiàng)目的收益與風(fēng)險(xiǎn)分析
7.3.3 收益類眾籌模式詳細(xì)解釋
7.3.4 國內(nèi)長(zhǎng)租公寓眾籌融資現(xiàn)狀
7.3.5 長(zhǎng)租公寓眾籌項(xiàng)目案例分析
第八章2018-2024年中國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及前景預(yù)測(cè) ZYZL
8.1 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)分析
8.1.1 資產(chǎn)由重到輕
8.1.2 引入更多金融產(chǎn)品
8.1.3 專業(yè)化服務(wù)趨勢(shì)
8.1.4 盈利模式將延伸
8.2 長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景展望
8.2.1 市場(chǎng)未來發(fā)展方向分析
8.2.2 長(zhǎng)租公寓藍(lán)海市場(chǎng)巨大
8.2.3 多角度市場(chǎng)前景分析
◆ 本報(bào)告分析師具有專業(yè)研究能力，報(bào)告中相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要為公司研究員采用桌面研究、業(yè)界訪談、市場(chǎng)調(diào)查及其他研究方法，部分文字和數(shù)據(jù)采集于公開信息，并且結(jié)合智研咨詢監(jiān)測(cè)產(chǎn)品數(shù)據(jù)，通過智研統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)模型估算獲得；企業(yè)數(shù)據(jù)主要為官方渠道以及訪談獲得，智研咨詢對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性、完整性和可靠性做最大努力的追求，受研究方法和數(shù)據(jù)獲取資源的限制，本報(bào)告只提供給用戶作為市場(chǎng)參考資料，本公司對(duì)該報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)不承擔(dān)法律責(zé)任。
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01
智研咨詢成立于2008年，具有17年產(chǎn)業(yè)咨詢經(jīng)驗(yàn)
02
智研咨詢總部位于北京，具有得天獨(dú)厚的專家資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)
03
智研咨詢目前累計(jì)服務(wù)客戶上萬家，客戶覆蓋全球，得到客戶一致好評(píng)
04
智研咨詢不僅僅提供精品行研報(bào)告，還提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、IPO咨詢、行業(yè)調(diào)研等全案產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)
05
智研咨詢精益求精地完善研究方法，用專業(yè)和科學(xué)的研究模型和調(diào)研方法，不斷追求數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)的客觀準(zhǔn)確
06
智研咨詢不定期提供各觀點(diǎn)文章、行業(yè)簡(jiǎn)報(bào)、監(jiān)測(cè)報(bào)告等免費(fèi)資源，踐行用信息驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的公司使命
07
智研咨詢建立了自有的數(shù)據(jù)庫資源和知識(shí)庫
08
智研咨詢觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)被媒體、機(jī)構(gòu)、券商廣泛引用和轉(zhuǎn)載，具有廣泛的品牌知名度
品質(zhì)保證
智研咨詢是行業(yè)研究咨詢服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)品牌，公司擁有強(qiáng)大的智囊顧問團(tuán)，與國內(nèi)數(shù)百家咨詢機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和資源，保證了我們報(bào)告的專業(yè)性。
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