20187中國蘇州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況分析【圖】

    一、蘇州新房市場總體情況

    蘇州新房市場總體呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，年后銷售情況較好；成交價格年后較為平穩(wěn)，去年年底為了沖規(guī)模低價甩貨的現(xiàn)象消失；土地市場冷熱不均，姑蘇區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地稀缺。調(diào)控政策較為溫和：蘇州是全國第二大移民城市（僅此于深圳），2016 年蘇州常駐人口1376 萬，其中外來人口約700 萬。GDP15475 億元，位居全國第七位，同比增長7.5%。2016 年第三產(chǎn)業(yè)占比首次超過50%。1992 年蘇州高新區(qū)被批準為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過24 年的發(fā)展已經(jīng)成為蘇州市經(jīng)濟發(fā)展的有力引擎，自主創(chuàng)新的先進典范。此外，蘇州工業(yè)園區(qū)是中國發(fā)展速度最快，最具國際競爭力的開發(fā)區(qū)之一。隨著將一環(huán)和二環(huán)的高速路打通，蘇州的城市建設(shè)進入攤大餅階段。除了新區(qū)和園區(qū)之外，圖中綠色的板塊都進入高速發(fā)展的階段。預計至2022年，蘇州將整體通車9 條地鐵線路將進一步加強對人口的吸引力。

蘇州城市區(qū)域圖

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    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預測報告》

    二、新房銷售供不應求，成交價格16 年暴漲，17 年微漲

    蘇州15-16 年商品住宅分別成交1099 萬方和793 萬方，大幅超出當年新增供應面積，呈現(xiàn)出供不應求的局面，成交均價也從2015 年的13032 元/平米暴漲到2016 年的19043 元/平米。17 年由于政策調(diào)控，成交和供應均大幅回落，分別為331 萬方和319 萬方，仍呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，成交均價達到21117 元/平米。

2010-2017年蘇州商品住宅供應面積走勢分析

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2010-2017年蘇州商品住宅成交面積 走勢分析

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蘇州商品住宅歷年供求價走勢

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2010-2017年蘇州房地產(chǎn)總體情況

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    具體樓盤來看，禹洲招商拾鯉年后銷售情況很好，在沒有集中開盤的情況下日購量5-8 套，超出公司自己之前的預期。購房者中，結(jié)婚首次置業(yè)、改善性需求、投資性需求大概各占1/3。貸款月供12000 以下的不需要查銀行流水。按揭貸款從預審到放款大概2 個月，17年也是這樣，沒有什么太大變化。首套房貸款利率基準上浮15%-17%。

    三、土地市場冷熱不均，姑蘇區(qū)和工業(yè)園區(qū)土地稀缺

    2017 年土地市場冷熱不均，姑蘇/園區(qū)土地稀缺，吳中/新區(qū)供應穩(wěn)健成為主力成交，吳中/相城溢價率最高，園區(qū)整體價格實現(xiàn)能力高，其次為新區(qū)。住宅銷售價格與土地成交價格的差值最大的區(qū)域依次為園區(qū)、新區(qū)、相城。

    四、調(diào)控政策較為溫和，預售證價格留出利潤空間

    從當前各城市的房產(chǎn)政策來看，熱點城市調(diào)控政策逐步加深趨嚴，限購限貸限售政策陸續(xù)推進，蘇州目前僅16 年10 月份出臺限購限貸政策，但相比其他城市，蘇州政策相對溫和，對外地戶籍僅要求1 年社保，尚未出臺限售政策。

主要城市限購限貸限售政策

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    預售證方面，蘇州這邊想拿基本上還是拿得到的，價格一般是在樓板價基礎(chǔ)上+10000，還是有足夠的利潤空間的。（上海預售證辦理還是比較困難，即使辦也會大幅壓價）。蘇州一二手房價格倒掛的現(xiàn)象也存在，比較嚴重的比如工業(yè)園區(qū)，新房限價3 萬左右，周邊二手房普遍在3.5-4 萬。

    蘇州市的預售條件是建到主體工程的1/4。招牌掛規(guī)則是先競價，競價到最高限價之后，改為大家一次性集體報價，最接近中間價的開發(fā)商以中間價成交，但是必須現(xiàn)房銷售。17 年9 月份之前土地市場較為火熱，出現(xiàn)了很多這樣的現(xiàn)房銷售地塊。這批土地有可能在18 年底入市。

    總體來看，蘇州的調(diào)控政策在全國來看屬于較為溫和，產(chǎn)業(yè)和交通、教育等城市配套日益完善，存銷比也處于合理區(qū)間，行業(yè)集中度較高（前十名大概占30%），市場環(huán)境較好。中海、保利等龍頭房企庫存已在低位，未來收購兼并或者合作的情況或?qū)㈩l繁發(fā)生。

    五、龍頭房企資金面問題不大，中小房企不會降價甩貨

    資金面上，四大行開發(fā)貸現(xiàn)在基本上只給前50 房企做了。由于信托等非標融資也被監(jiān)管，中小型房企融資成本大幅上升，如果走民間借貸的話成本可能要十幾個點，這樣就賺不到錢了。小開發(fā)商可能會尋求被并購或者同大開發(fā)商聯(lián)合操盤。聯(lián)合操盤一方面可以提高產(chǎn)品溢價，另一方面可以降低成本（建材和融資）但是中小開發(fā)商即使融不到資也不會低價甩賣樓盤的，因為與其低價甩賣，不如將資產(chǎn)打包整體轉(zhuǎn)讓。這次的形勢跟11 年不一樣，11 年連大開發(fā)商都沒錢了，當時即使想整體轉(zhuǎn)讓也沒有人敢接。這次龍頭房企并不缺錢，16-17 年回籠了大量資金。