北京市住宅剛需群體規(guī)模龐大，小戶型商品房住宅市場(chǎng)熱度高、價(jià)格增速較快【圖】

    住房的需求主要表現(xiàn)在當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模，人口數(shù)量的增長(zhǎng)擴(kuò)大了當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮囊?guī)模，刺激了當(dāng)?shù)氐淖》?、租房市?chǎng)價(jià)格，同時(shí)外來(lái)人口數(shù)量的增長(zhǎng)也會(huì)在一定程度上刺激當(dāng)?shù)刈》?、租房市?chǎng)的供需變化。

2013-2017年北京市城市常住人口規(guī)模走勢(shì)圖

資料來(lái)源：各地方統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    從歷史數(shù)據(jù)反映出北京市常住人口在2014和2015年增速明顯，分別增長(zhǎng)了1.74%和0.88%，在2016和2017年常住人口規(guī)模逐漸控制在2171萬(wàn)人附近，整體規(guī)模的控制一定程度抑制了住宅需求規(guī)模的增長(zhǎng)，但是從人口年齡結(jié)構(gòu)的細(xì)分區(qū)間來(lái)看，常住人口下降的主要集中在年青一代。

    2013年北京市25-34歲人口占比23.9%，2014年下滑至22%，雖然2015和2016年略有增長(zhǎng)，但近四年的表現(xiàn)整體處于下滑趨勢(shì)。

2013-2016年北京市25-34歲人口占比走勢(shì)圖

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    另一方面，北京市中年、中老年人口結(jié)構(gòu)占比呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2013-2016年北京市45-54歲人口占比走勢(shì)圖

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    北京市45-54歲人口數(shù)量占比從2013年的13.9%上升至2016年的16.3%，三年增長(zhǎng)了17.27%，快速增長(zhǎng)一方面來(lái)自于我國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化，另一方面來(lái)自于北京市成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，吸引了全國(guó)各地的成熟的企業(yè)遷址北京以此獲取更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

    上述兩個(gè)年齡階段的人口在住房需求方面，主要集中在首套房的剛需需求和中高端住宅的改善需求。由于首套房的剛需人群資本積累周期較短，資本實(shí)力相對(duì)薄弱，購(gòu)房標(biāo)的表現(xiàn)在90m2及以下空間住宅。而中高端住宅改善需求的人群通過(guò)一定時(shí)期的資本積累，具有一定的購(gòu)買實(shí)力，對(duì)于現(xiàn)有住房的改善需求，購(gòu)房目標(biāo)體現(xiàn)在空間改善以及環(huán)境改善領(lǐng)域。

    從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月北京市90m2及以下住宅價(jià)格自2015年至今增幅23.2%，而90-144m2和144m2以上住宅銷售價(jià)格增幅高達(dá)40.2%和41.4%。

    2018年以來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的限制措施進(jìn)一步加大，尤其在一線城市，房?jī)r(jià)限制效果尤為明顯，以北京為例，2018年3月以來(lái)，北京房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯平穩(wěn)，90平方米以上住宅價(jià)格波動(dòng)更是低于90平方米以下的住宅。

2018年1-9月北京市細(xì)分住宅空間價(jià)格環(huán)比指數(shù)走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)商品房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2018年1-9月北京90平方米及以下住宅月平均漲幅略高于90平方米以上住宅。住宅價(jià)格指數(shù)上漲主要來(lái)自兩個(gè)方面，首先是90平方米以下住宅需求群體不僅包括剛需人群還有房地產(chǎn)投資群體，同時(shí)25-34歲人群占比規(guī)模較大，提升了90平方米住宅的需求占比結(jié)構(gòu)，刺激該空間住宅的價(jià)格上漲；另一方面，北京市常住外來(lái)人口每年保持在800萬(wàn)人左右，外來(lái)人口的剛性需求主要反映在小戶型住宅的需求空間。

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理