房地產(chǎn)市場集中發(fā)展提升物業(yè)行業(yè)集中度上升，龍頭企業(yè)物業(yè)管理服務競爭力更強【圖】

    物業(yè)服務行業(yè)具有房地產(chǎn)行業(yè)的衍生行業(yè)特征，早期大多物業(yè)服務業(yè)務更是房地產(chǎn)公司的內(nèi)部業(yè)務，作為成本核算；隨著物業(yè)行業(yè)重要性的提升，一些物業(yè)服務公司從原房地產(chǎn)公司中分離成為獨立子公司，甚至進行業(yè)務拆分完成獨立上市。但是物業(yè)服務公司仍與原先的房地產(chǎn)公司有著密切的關系，對于大多數(shù)物業(yè)服務公司來說，母公司房地產(chǎn)公司的項目是物業(yè)服務項目的重要來源。

    2017年我國500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3%；銷售金額創(chuàng)下新高，達8.5萬億元，同比增長34.7%。500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，較上年提升4.51和9.89個百分點。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，較上年均有提高。

2011-2017年全國房地產(chǎn)集中度走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    物業(yè)管理服務企業(yè)和房地產(chǎn)具有極強的關聯(lián)度，受房地產(chǎn)市場波動影響較大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，物業(yè)管理服務行業(yè)的市場集中度也將出現(xiàn)持續(xù)增長的過程。

    同時物業(yè)管理服務業(yè)務現(xiàn)金流的表現(xiàn)相對于房地產(chǎn)市場更好，由于是輕資產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對較高，對于企業(yè)經(jīng)營和資本運作有良好的推動作用。

    物業(yè)管理服務公司在管面積與經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流存在正相關關系。從上市公司的年報數(shù)據(jù)可以明顯反應，管理面積越多、規(guī)模越大的物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值越高，對企業(yè)未來的收并購業(yè)務起到強支撐效果。

2017年主要物業(yè)上市公司管理面積和經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值情況

資料來源：智研咨詢整理

    收、并購是企業(yè)短期快速擴大市場規(guī)模的重要手段之一，在物業(yè)行業(yè)領域也不例外，同時物業(yè)行業(yè)的輕資產(chǎn)優(yōu)勢，有助于物業(yè)龍頭企業(yè)在收并購市場更顯主導能力。2017年以來物業(yè)服務行業(yè)并購不斷，標的大多為地區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司以及少量與物業(yè)相關的互聯(lián)網(wǎng)平臺、供應鏈管理公司。

2017年以來主要物業(yè)公司并購事件

資料來源：智研咨詢整理

    從上述邏輯來看，物業(yè)行業(yè)市場集中度的提升主要體現(xiàn)在行業(yè)輕資產(chǎn)的特性加速龍頭企業(yè)的收并購業(yè)務，擴大企業(yè)管理規(guī)模以致增加企業(yè)市場份額。
從物業(yè)管理服務的期間費用成本來看，銷售費用和管理費用占比較高，其中人員工資占據(jù)絕大部分份額，這反映出物業(yè)管理服務行業(yè)最大的成本開支在人力成本領域。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)投資潛力分析及未來前景預測報告》數(shù)據(jù)顯示：2017年，百強企業(yè)經(jīng)營成本均值為56507.08萬元，同比增長14.26%。從成本構(gòu)成來看，人員費用占比達55.84%，同比增加2.41個百分點。近年來不斷提升的人力成本也給物業(yè)公司帶來壓力。

2017 年百強物業(yè)服務企業(yè) 營業(yè)成本構(gòu)成

資料來源：智研咨詢整理

    近些年我國經(jīng)濟良好的增長趨勢刺激了我國居民工資水平的提升，2017年我城鎮(zhèn)私營單位居民服務業(yè)和其他服務業(yè)年平均工資38417元，相比2012年增長了59.62%。

2012-2017年物業(yè)管理人力成本走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    物業(yè)管理服務范圍和服務內(nèi)容的鎖定式，成本支出較為固定，隨著物業(yè)管理服務費用的增長，以及管理面積的擴張有利于物業(yè)管理服務企業(yè)攤薄因服務人數(shù)增加的人力成本，從而提升企業(yè)毛利潤的上升。

    從百強物業(yè)情況來看，2017年單個物業(yè)項目面積達50-100萬平方米的項目數(shù)量近1600個，大于100萬平方米的項目達285個，均比2016年有所提升。

百強物業(yè)大單體面積

資料來源：智研咨詢整理

    綠城服務平均物業(yè)費高于大于碧桂園，但是在單位面積的毛利潤方面，碧桂園較為領先。根據(jù)碧桂園服務招股書，2017年底，碧桂園服務的超大單體項目數(shù)量多，其中50-100萬平方米的物業(yè)項目達47個，100萬平方米以上的項目達24個。

2017年碧桂園服務和綠城服務物業(yè)財務情況

資料來源：智研咨詢整理

    一般來說，物業(yè)公司規(guī)模越大、實力越強，則拿到大型物業(yè)項目的能力越強，而大型物業(yè)項目又對攤薄單位面積成本有積極貢獻，從而進一步提升龍頭企業(yè)的市場份額。

    整體來看，物業(yè)管理服務行業(yè)受房地產(chǎn)市場集中度的提升而提高，同時物業(yè)管理服務行業(yè)自身業(yè)務屬性特點，擴大市場規(guī)模能夠刺激企業(yè)毛利潤的提升，進一步刺激物業(yè)管理服務行業(yè)市場集中度加速上升。