2018年物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀和物業(yè)競爭格局及未來發(fā)展趨勢分析【圖】

物業(yè)管理王密 2018-12-18 06:45 來源：智研咨詢

一物業(yè)管理行業(yè)概況

物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動;物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

物業(yè)管理的分類

居住物業(yè):是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑; 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等; 當然也包括與之相配套的共用設施、設備和公共場地。

商業(yè)物業(yè):有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業(yè)是從事生產、經營、咨詢、服務等行業(yè)的管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等;按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。

商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當?shù)氐恼w社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機構(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動，并用部業(yè)租金。

工業(yè)物業(yè):是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來的高新技術產業(yè)用房以及相關的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售、也有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業(yè)(如電子、計算機、精密儀器制造等行業(yè))用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。

其他用途物業(yè):除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經營的內容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業(yè)的土地使用權出讓的年限，國家規(guī)定最高為 50 年。統(tǒng)計資料顯示，2012年我國物業(yè)管理市場整體規(guī)模達到5180億元，物業(yè)管理面積約為175億平方米。預計在未來幾年中，整體的物業(yè)管理面積增長較為緩慢，年均增速約為6%。

二.物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀

物管行業(yè)依然具有較為理想的競爭環(huán)境。市場規(guī)模依然擴張迅速，集中度較低但提升加速。目前在市場化及資本化兩大因素加持下，行業(yè)頭部企業(yè)正在快速壯大。根據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，至2017 年末全國物業(yè)管理面積約為 195 億平米，09 年-17 年 CAGR為 6.6%，每年增量約有 10 億平米。

中國物管行業(yè)規(guī)模圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2009-2017物業(yè)百強管理面積均值及增速

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中國房地產當年新開工房屋面積圖（千萬平米）

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2001-2017 年商品房住宅銷售面積及增速

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我國物管行業(yè)仍然處于行業(yè)整合的初級階段。目前物管行業(yè)仍舊呈現(xiàn)高度零散格局，行業(yè)存在企業(yè)超過 10 萬家。但市場化進程提速令行業(yè)集中度快速提升。2014 年至 2017 年，物業(yè)十強企業(yè)的管理面積均值復合年增長率為 41.5%，高于百強企業(yè)同期的 25.3%。而儲備面積方面，百強企業(yè)均值由 2012 年的 85 萬平米增長至 2017 年的 420 萬平米，2016、2017 年增長顯著提速。

2014-2017年物業(yè)百強收入均值及增速

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2014-2017年物業(yè)百強凈利潤均值及增速

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2017年物業(yè)百強企業(yè)各類別面積占比圖

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2017年物業(yè)百強企業(yè)各類別收入占比圖

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2017 年物業(yè)百強企業(yè)營業(yè)成本明細圖

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2014-2017 物業(yè)百強企業(yè)營業(yè)成本率

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百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率與項目續(xù)約率均值

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百強企業(yè)各業(yè)務外包項目占比圖

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三．物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢

2015-2017年房地產行業(yè)的繁榮將會傳導到物業(yè)管理公司，推動物管行業(yè)管理規(guī)模加速擴張。本輪商品房銷售的增長將給物管行業(yè)未來2-3年帶來充沛儲備面積。房地產行業(yè)集中度上升，依托大型房地產企業(yè)的物業(yè)公司受益，行業(yè)集中度將進一步提升。

行業(yè)百強企業(yè)物業(yè)服務各業(yè)態(tài)面積占比圖

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在相關政策的指引下，行業(yè)領先企業(yè)獲得更為規(guī)范、更為廣闊的發(fā)展空間。表面上資質門檻的打破會令行業(yè)競爭加劇，但事實上受到沖擊最深的是業(yè)內依靠出借資質而其本身實力一般的“影子”企業(yè)。領先企業(yè)依靠自身品牌聲譽、服務品質及管理體系方面的優(yōu)勢，將顯著受益于市場化進程。

TOP10物管企業(yè)管理規(guī)模及增速

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TOP10 房地產企業(yè)銷售面積及增速

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中國房地產開發(fā)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的集中度都在提升。龍頭地產開發(fā)商和龍頭物業(yè)管理公司存在重疊，地產開發(fā)商集中度提升會通過其銷售社區(qū)向物業(yè)管理公司傳導，另一方面龍頭物業(yè)管理公司也會外拓管理項目，行業(yè)整合加速中。

房地產開發(fā)行業(yè)市場集中度

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物業(yè)管理行業(yè)市場集中度

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物業(yè)百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入均值及增速

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物業(yè)百強企業(yè)基礎物業(yè)服務凈利均值及增速

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由于經濟的發(fā)展，收入的增加，消費者對優(yōu)質物業(yè)管理服務的認可度在提升，物業(yè)管理的定價權有所改善，物業(yè)企業(yè)利潤率不斷提升。優(yōu)質物業(yè)的房屋及配套設施服務不僅可以滿足業(yè)主對居住環(huán)境、社區(qū)服務的需求，還能促進物業(yè)的保值增值。

百強在管項目二手房售價、租金與周邊比較（元/平方元）

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四.物業(yè)行業(yè)的競爭格局

歷經30余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)雖已初步形成公司化運作和品牌化管理，但總體來說，行業(yè)發(fā)展很不平衡，集中表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)眾多、管理水平參差不齊、市場份額分散等方面，自改革開放以來長期處于激烈競爭和行業(yè)整合階段。

隨著競爭不斷深化，物業(yè)管理行業(yè)集中的趨勢也愈發(fā)明顯，百強不同層級企業(yè)管理面積呈現(xiàn)分化態(tài)勢。規(guī)模較大的企業(yè)發(fā)展速度遠高于行業(yè)平均水平，規(guī)模較小的企業(yè)發(fā)展相對平緩。

2017年各物管上市公司增值服務收入占比圖

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碧桂園服務收費面積與儲備面積

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碧桂園服務收入構成情況（千人民幣）

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綠城服務與百強物業(yè)費收繳率對比圖

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綠城服務收費面積與儲備面積

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綠城服務收入構成情況圖（千人民幣）

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中海物業(yè)在管面積（千平米）

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中海物業(yè)收入結構（千元港幣）

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雅生活服務收費面積與儲備面積

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雅生活服務收入構成情況（千人民幣）

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彩生活收費面積與在管面積圖

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彩生活收入構成情況（千人民幣）

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各公司基礎物業(yè)服務收入對比( 百萬人民幣)

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各公司增值服務收入對比(百萬人民幣)

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五．物業(yè)管理行業(yè)的未來趨勢

聚焦業(yè)主生活需求的社區(qū)增值服務增長空間較大，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2017年中國社區(qū)增值服務市場規(guī)模達到4545.1億人民幣，2014-2017年4年CAGR為27.55%。按照這一復合增長率計算，到2020年市場容量將達到10122.8億人民幣規(guī)模，社區(qū)增值服務也將擁有萬億市場空間。

2017 年物業(yè)百強各物業(yè)類型管理費均值（元/ 平方米/ 年）

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2017 年百強企業(yè)增值服務構成情況圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料資料

2014-2017 百強增值服務收入均值及增速圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

物業(yè)管理行業(yè)處于增量存量協(xié)同成長階段，行業(yè)集中度不斷上升，物業(yè)龍頭公司定價權逐步改善，資本助力行業(yè)快速發(fā)展。物業(yè)公司因掌握線下社區(qū)流量入口，貼近業(yè)主需求，開始搶占社區(qū)增值服務紅海市場。大型物業(yè)公司正著力搭建社區(qū)增值服務平臺，社區(qū)增值服務生態(tài)圈逐漸成形?；A物業(yè)服務類型更加多元化，物業(yè)公司加速拓展ToB業(yè)務

憑借豐饒優(yōu)質的社區(qū)流量資源，物管領先企業(yè)增值服務板塊將受益于本地生活服務快速發(fā)展的行業(yè)紅利。越來越多的商業(yè)模式將兌現(xiàn)落地

生活服務行業(yè)市場規(guī)模圖（萬億元）