2018年1-11月中國房地產市場開發(fā)、銷售情況統(tǒng)計及2019年市場發(fā)展走向分析【圖】

    一、房地產發(fā)展特點分析

    第一、與銀行聯(lián)系緊密，政策性特別強。所以中國的房地產業(yè)對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強，是政策導向型產業(yè)。

    第二、流動性差，地域性明顯。房地產雖然也是一種商品，但是它又有許多不同于一般商品的特性。但是房地產業(yè)具有明顯的地域性；一旦該商品投入“生產”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能變動，所以在很大程度上房地產這種商品不受供求關系的影響，不能夠用傳統(tǒng)的西方經濟學來解釋。

    第三、關系重大，要求嚴格。因為房地產關系到人們的生命健康，且消費周期長，故在政府要求方面十分嚴格。

    第四、資金要求巨大。房地產業(yè)不同于其他的行業(yè)在于它們的投資巨大，需要有足額的資金支撐，完善的資金鏈!所以這個行業(yè)并不是一般的投資者所能夠做的起的。

    第五、大眾心理需求更明顯。中國人對于房子仍然有著不解情結，可能是由于中國傳統(tǒng)文化的影響，“買房置地”的觀念仍然存在于普通大眾的內心深處。對于中國的老百姓而言，一輩子必須要買到屬于自己的一套房子才算有一個歸宿，好的風水也是人們的普遍追求。

    二、2018年1-11月房地產發(fā)展現狀分析

    2018年1-11月份，全國房地產開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為70.9%。

2008-2018年中國房地產開發(fā)投資情況

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2018年1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積804886萬平方米，同比增長4.7%，增速比1-10月份提高0.4個百分點。其中，住宅施工面積557173萬平方米，增長5.7%。

2008-2018年中國房地產開發(fā)企業(yè)施工房屋面積情況

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2018年1-11月份，房屋新開工面積188895萬平方米，增長16.8%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積138536萬平方米，增長19.3%。

2008-2018年中國房地產開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積情況

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2018年1-11月份，房屋竣工面積66856萬平方米，下降12.3%，降幅收窄0.2個百分點。其中，住宅竣工面積47178萬平方米，下降12.7%。

2008-2018年中國房地產開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積情況

資料來源：國家統(tǒng)計局

    2018年上半年，房地產調控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時強調擴大并落實“有效供給”，但是，短期需求側調控和中長期供給側改革的交互作用并產生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼續(xù)縮減，各線城市中一線城市領降；三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規(guī)模仍處歷史較高水平。

    上半年調控力度并未減弱，截至6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調控政策，海南上半年歷經數次政策收緊。

2018年1-6月出臺調控政策城市數量

資料來源：智研咨詢整理

    與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控（抑制非理性需求）和中長期供給側改革（保證有效供給）共同發(fā)力。

    2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過程，三四線城市銷售也高歌猛進，成交創(chuàng)歷史新高。而進入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢進一步擴散、 進一步下沉，但增速呈現放緩。前 4 月全國商品房銷售面積僅同比增長 1.3%， 4 月單月同比增速已轉為負增長。分結構來看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線城市開始面臨增速回落，相對而言中西部三四線城市的熱度依然維持，這也符合近期調研的結論。

    積極的因素體現在重點一二線城市，雖然整體還是處于負增長區(qū)間，但是降幅在二季度開始明顯收窄，一線城市也是在 5 月近兩年以來首次重歸正增長。一二線城市和三四線城市的增速差在經歷了 2017 年的持續(xù)擴大后，在 2018 年重新收斂。

    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產行業(yè)市場運營全景調研及投資戰(zhàn)略研究報告》

2018年全國城市商品房銷售面積及增速展望

資料來源：智研咨詢整理

    三、2019年中國樓市發(fā)展走向分析

    2019年中國樓市發(fā)展五大因素分析

    1、2019年中國房地產調控政策是會緊還是會松?——2015年下半年以來，中國樓市的政策急劇的放松，是為了去庫存。目前來看，去庫存的工作基本已經結束了。在形勢最嚴峻的2016年第二季度，房地產的代售面積有4.81億平米，到2018年的第三季度末，第四季度初的時候，目前的全國商品房代售面積大概是2.8億平米，總體去庫存的周期逐漸接近于中后段的尾聲。同樣的，政策也由2015年年底相對寬松的鼓勵型政策，變成現在的總體限制的政策，也就是所謂的“五限”。到了2018年的八、九、十這三個月，無論是從新房還是二手房來看，都已經到了一個市場的拐點。2018年1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。

    2018年10月31日的中央政治局會議也沒有提及房地產，所以政策大幅加緊的可能性很小。另外盡管在2019年中國經濟增長、消費、投資、物價、匯率等等都面臨著多重的壓力，中國經濟有加速下行的各種壓力，但是要指望通過刺激房地產政策來放松，來支撐中國經濟增長這個可能性也是不太大，唯一有可能的就是穩(wěn)中略有調整。結論是2019年中國樓市的調控政策比2018年要稍微放松一些，但不會有坊間傳說的全國廣泛取消各種限制措施的可能性。

    2、政策變了之后，政府會不會往房地產里頭砸錢?

    在2016、2017年之前，中國的商品房市場是絕對的主導，中國政府此后逐漸從單純依賴商品房的一條腿走路變成了兩條腿走路，一條腿靠市場，另外一條腿靠政府，提供廣大中低收入階層和夾心層所需要的改善型住房和剛性需求的共有產權房，長租公寓等等，所以政府的作用也越來越大了。

    在2015年到2017年之間，政府主導的三年棚改計劃，通過中國人民銀行獲得了3.2萬億的PSL貸款，然后在全國建設了1800萬套棚戶區(qū)改造的房子。今后的幾年，棚改的目標是有所收縮的，原來準備建1800萬套房子在過去三年已經完成了，今后的三年可能只建1500萬套，收縮了有300萬套之多，國務院明確指出，在一些具備條件的地方房地產市場允許的情況下，貨幣化的棚改要盡量的減少，甚至可以退出歷史舞臺。所以政府往房地產這個行業(yè)里頭會繼續(xù)投入，但是穩(wěn)中偏少。

    3、開發(fā)商的房子夠不夠?

    截至2018年的三季度末，中國的整個房地產情況，房屋施工面積有77億平米，其中商品房大概有53億到54億平米，待售面積接近3億平米，兩項加起來57億平米。假定房地產市場是跟2017年，2018年那樣相對比較火爆的，每年賣15億到17億平米的話，那么截止到2018年的第三季度開發(fā)商目前的存貨也夠市場至少滿足三年左右的供應，是沒有問題的。

    假定今后的幾年，市場去化有所放緩，去化的周期可能比三年還要長一些，有一些開發(fā)商宣稱在2019年可能會商品房接濟不上這個情況，可能性不是特別大。2018年的前三個季度，開發(fā)商新開工還有10億平米，按照這個預估大概全年的新開工可能會有14億平米左右。這個量也夠將近賣一年。所以住宅肯定是夠的，商鋪也夠，寫字樓在2018年是一個負增長的狀況，也沒有什么特別大的供求矛盾。目前的去化周期三年以上，隨著未來幾年，如果需求這一側放緩的話，供應量沒有什么問題的，不會出現斷軌和所謂的爆漲跡象。房子足夠多，是一個買方市場，不是一個賣方市場，開發(fā)商要任意漲價是很困難的。

    4、購房者的愿望足不足，能力夠不夠呢?

    在過去的18年，人們似乎都相信了一個房價永遠上漲的心理預期，但現在并不是這樣了，許多普通家庭在2018年都受了嚴重的內傷，這個內傷有多重呢?主要是中國A股市場的持續(xù)下跌所造成的，可能還加上互聯(lián)網金融的泡沫。在2018年前三個季度A股市場的市值蒸發(fā)了10萬億元人民幣以上。A股市場對于股民，尤其中小股民的創(chuàng)傷很大，顯著地削弱了普通家庭購房的能力?？傮w來看，認為在2019年購房者還有些熱情，但熱情并不像2018年那樣。由于有些城市的一二手房價倒掛，出現了通宵排隊，炒新股變成了炒新房，買到新房就像中了彩票一樣，那種景象在2019年是不會重現的。

    5、購房預期今后三五年會有什么變化?可以分短期、中期、長期三種類型。

    短期，樓市調控政策是穩(wěn)中偏松的，但這種穩(wěn)中偏松的政策，跟外部比較嚴峻的局勢搭配起來的話，使得大家在短期之內預計房價上漲、從而去投資性買房的意愿是非常弱的。未來兩三年的中期，對市場有巨大影響的，可能就是稅制的改革，例如說房地產稅，遺產稅。

    從長期的角度，得看中國的經濟增長、工業(yè)化進程和城市化進程。從長期來看，中國樓市還有下半場，下半場還沒有上演。有一些一線和準一線城市的房價，從長期來看還是比較看好的。

    2019年中國樓市發(fā)展前景預測

    1、政策會穩(wěn)中略偏松；

    2、政府在2019年投入房地產市場的資金是穩(wěn)中略有收縮，可能會收縮15%到20%；

    3、現在的房屋，商品房的開發(fā)，無論是從新開工面積，還是從商品房的再建面積，去化都是三年左右的，因此不用擔心房子不夠賣的；

    4、購房者在2019年的購房熱情會稍有涼意，原因是2018年大家所受到的教育和內傷是比較深刻的，所以在2019年購房者的購房信心是有明顯弱化的。

    5、短期來看，大家可能已經不完全相信“房價永遠上漲”這個“神話”了，中期來看，人們還是會擔心一些政策的不確定性，長期來看當然是好的，可能存在樓市的下半場。