2018年上半年中國廈門房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及廈漳泉閩南金三角經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、樓市發(fā)展情況對比【圖】

    一、廈門房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平

    1、經(jīng)濟(jì)快速增長，旅游業(yè)持續(xù)繁榮

    廈門房地產(chǎn)的發(fā)展水平位居福建全省之首， 在國內(nèi)也排名前列，目前市場進(jìn)入盤整期，但未來這座精致城市依然是全閩置業(yè)首選目的地。

    2018 年上半年廈門經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)增值同比增長 8%，高于全國增速 1.2 個百分點(diǎn)，其中第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)40.1%。廈門亦是著名的旅游城市，每年吸引大量游客赴廈觀光旅游。2017 年廈門共接待國內(nèi)外游客近 8000 萬人次，創(chuàng)造旅游總收入 1168.5 億元，同比分別增長 15.7%及 20.7%。

廈門GDP增速高于全國

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

第三產(chǎn)業(yè)占比更高

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    根據(jù)攜程旅游的統(tǒng)計顯示，五一假日期間，最受歡迎、游客選擇最多的國內(nèi)前十大休閑度假目的地依次是：三亞、廈門、桂林、麗江、張家界、九寨溝、黃山、烏鎮(zhèn)、稻城、舟山，以三亞、廈門為首的東南沿海片區(qū)，成為濱海旅游人氣最高的城市。

    作為中國十大宜居城市之一，提起廈門，可能更多的人想到的是大海、度假、養(yǎng)老、廈門大學(xué)、鼓浪嶼……這些讓人心馳神往之地。廈門地處北緯24°，與夏威夷海島同處一個緯度，是最有可能成為下一個東方夏威夷的城市。這里全年氣候溫和，全年氣溫21.8℃，是近年來中國新晉濱海度假和置業(yè)的熱門城市。無數(shù)人慕名而來，只為了那片海、那片天空，享受心靈的寧靜。

五一休閑度假目的地人氣排行情況

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2014-2017年中國廈門接待游客數(shù)量走勢

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2014-2017年中國廈門旅游業(yè)收入走勢

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    越來越多的置業(yè)人群，讓廈門灣區(qū)的房價一路看漲。如果3年前你以1字頭低價購買了廈門灣區(qū)的房子，那么恭喜你，你的房子已經(jīng)翻了兩倍不止。

    廈門的海灣帶，一直備受地產(chǎn)商和購房者的追捧。以廈門富人區(qū)五緣灣為例，2015年，五緣灣內(nèi)尚還有2萬-3萬/平方米的商品房住宅，如今五緣灣二手房單價已經(jīng)高達(dá)8萬+。

    這幾年，廈門的房價迎來了新一輪的洗牌，房價變得越發(fā)高不可攀，需求外溢成為必然。

    越來越多的置業(yè)人群，讓廈門灣區(qū)的房價一路看漲。如果3年前你以1字頭低價購買了廈門灣區(qū)的房子，那么恭喜你，你的房子已經(jīng)翻了兩倍不止。

    廈門的海灣帶，一直備受地產(chǎn)商和購房者的追捧。以廈門富人區(qū)五緣灣為例，2015年，五緣灣內(nèi)尚還有2萬-3萬/平方米的商品房住宅，如今五緣灣二手房單價已經(jīng)高達(dá)8萬+。

    這幾年，廈門的房價迎來了新一輪的洗牌，房價變得越發(fā)高不可攀，需求外溢成為必然。

    2、人口吸附能力較強(qiáng)，房價收入比處于高位

    廈門為改革開放首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東臨臺灣，背靠漳州、泉州，擁有多個港區(qū)，已躋身國內(nèi)大型一類港，為海西重要的經(jīng)濟(jì)中心和對外貿(mào)易口岸。

    廈門房產(chǎn)投資前景排名第16位。

中國城市房地產(chǎn)投資前景前50名城市

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前景得分TOP50城市及排名較2017年變化

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    在全國300多座城市里，廈門的房價是一個奇葩的存在。這座GDP排名50開外的二線城市，房價竟然高居全國第四名，僅排在北京、上海、深圳三座一線城市之后。

    采用2018年各大城市的城鎮(zhèn)常住人口、人均住房面積和全市平均房價等三項數(shù)據(jù)進(jìn)行相乘，得出各大城市的房產(chǎn)總值。

2018年各大城市房產(chǎn)市值(不含 商業(yè)地產(chǎn)，價值2萬億以上)

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    廈門由于人口較少的原因，全市的房產(chǎn)總值只有49133億元，在各大城市中僅位列第13名。

    把各大城市的房產(chǎn)總值去除以該市2017年的GDP進(jìn)行，得出房產(chǎn)總值與GDP的倍數(shù)。

2018年各大城市房產(chǎn)市值與GDP比值統(tǒng)計(不含 商業(yè)地產(chǎn)，價值2萬億以上)

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    廈門作為一個普通的二線城市，其房產(chǎn)總值與GDP的倍數(shù)竟然超過了深圳，僅次于京滬而高居全國第三。

    要知道房產(chǎn)總值能夠遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP倍數(shù)的城市無非只有兩種，一種是該城市對市外資金的虹吸能力很強(qiáng)大，另一種就是該市的房價存在很多泡沫。

    房價收入比較高，內(nèi)生需求難以支撐高房價。2017 年廈門人均可支配收入 4.66 萬元，數(shù)據(jù)顯示，2016 年廈門房價收入比 19.4，僅次于深圳（26.6）、三亞（23.6）。隨著限購政策，外來投資客占比逐步下降，僅靠內(nèi)生需求難以延續(xù)樓市前期火爆態(tài)勢。

廈門房價收入比處于較高水平

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    二、廈門房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    1、廈門房地產(chǎn)行業(yè)住宅成交情況分析

    調(diào)控持續(xù)加碼，樓市步入調(diào)整通道1.1 從限貸限購到限售，調(diào)控持續(xù)加碼為了抑制投資性需求，廈門分別于 2016 年 7 月、2016 年 9 月重啟限貸、限購，并于 10 月 5 日出臺相關(guān)細(xì)則。經(jīng)歷四季度短暫休整2017 年初在全國樓市帶動及“金磚峰會”預(yù)期下市場再再度升溫，3 月廈門調(diào)控再出重拳，出臺包括新購住房 2 年限售、單身（含離異）限購 1 套等政策，成為全國首個限售城市。2017 年 4 月至今，廈門樓市逐步回歸理性。

    盡管 2017 年初市場有所回溫，但隨著 3 月調(diào)控加碼，成交量繼續(xù)萎縮，2017 年全年僅成交 152.1 萬平，同比下降 50.8%。2018 年延續(xù) 2017 年樓市低迷走勢，上半年住宅成交 58.7 萬平，同比進(jìn)一步下降 30%。

    受 2016 年調(diào)控影響，廈門 2016Q4 商品住宅成交環(huán)比降 66.7%。盡管 2017 年初市場有所回溫，但隨著 3 月調(diào)控加碼，成交量繼續(xù)萎縮，2017 年全年僅成交 152.1 萬平，同比下降 50.8%。2018 年延續(xù) 2017 年樓市低迷走勢，上半年住宅成交 58.7 萬平，同比進(jìn)一步下降 30%。

廈門一手商品住宅成交量持續(xù)下跌

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廈門二手住宅成交自 2017 年二季度再次達(dá)到高點(diǎn)后回落

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    廈門二手住宅成交與一手成交比回落

2015-2018年上半年廈門二手住宅成交與一手成交比

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    隨著調(diào)控深入、成交持續(xù)萎縮，房價步入調(diào)整通道。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，廈門二手住宅房價 2018年 7 月環(huán)比下降 0.4%，連續(xù) 16 個月負(fù)增長。2018年以來二手房價距離前期高點(diǎn)每平存在幾千到一萬左右回落。相比之下，由于限價影響，一手住宅房價波動相對較小，但自 2017年以來已基本停止上漲。

廈門一手商品住宅房價環(huán)同比漲幅接近 0

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廈門商品住宅均價自 2017 年開始停止上漲

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廈門2018 年二手住宅房價環(huán)同比為負(fù)

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    2、廈門商品住宅庫存持續(xù)攀升

    庫存持續(xù)攀升，去化周期處于高位2018 年上半年廈門住宅供應(yīng) 54 萬平，略低于成交（58.7萬平）。廈門住宅供應(yīng)自 2016 年來基本維持穩(wěn)定，但隨著成交縮量，供銷比逐步攀升。截止 2018 年 6 月，廈門商品住宅未售庫存 238 萬平，去化月數(shù)達(dá) 27.7 個月，較 2016 年低點(diǎn)（5.2 個月）大幅回升。

商品住宅供銷比維持高位

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廈門商品住宅庫存及去化周期呈上行趨勢

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    二、 首置首改為主流，市場集中度高企

    3、首置首改為市場主流，二手房中小戶型占比更高

    從成交戶型結(jié)構(gòu)來看，120平米以下首置首改為市場主流，2017年以來占廈門新房成交的60%以上。2018 年上半年 120-144 平戶型成交占比提升至 32.8%，較 2017 年前明顯提升。判斷造成這種差異主要因，2018 年上半年市場成交大幅萎縮，推盤戶型變化導(dǎo)致成交戶型。相比一手房，二手房市場由于交易限制更少、流動性更高，更能反映市場真實消費(fèi)傾向。2018 年上半年，廈門二手住宅 90 平以下成交套數(shù)占比 50.9%，遠(yuǎn)高于一手房，低總價剛需盤仍是市場主流。

廈門商品住宅主力成交戶型 120-144 平米

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廈門二手住宅成交以小戶型為主

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    4、市場集中度高，全國及本土房企平分秋色

    2018 年上半年廈門銷量五強(qiáng)分別為世茂、金昇陽、龍湖、恒禾及萬科，合計實現(xiàn)銷售額 87.1 億元，總市占率 31.4%，其中世貿(mào)以 7.5%的市占率排名第一；市場總體集中度較高，前十強(qiáng)全國及本土房企各占五席，總計銷售額 137 億，市占率合計達(dá) 49.4%

廈門商品房市場集中度情況

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2018 上半年廈門商品房銷售額前十房企

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    從單個項目銷售排名來看，2018 年上半年廈門商品住宅銷售額前十項目共計成交 70.2 億元，成交面積 17.7 萬平。廈門六區(qū)均有項目入圍，其中集美區(qū)成交金額 16.9 億元、成交面積 4.6 萬平，居于首位。從房價表現(xiàn)來看，除恒禾七尚由于產(chǎn)品類型變化，其余項目價格呈現(xiàn)小幅波動，部分項目出現(xiàn)微幅下跌。

2018 上半年廈門商品住宅銷售額前十樓盤

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    三、 各區(qū)樓市普遍降溫，供需比維持高位

    1、島外成交占比持續(xù)提升

    島外成交占比持續(xù)提升。島內(nèi)由于土地供應(yīng)少新盤較少，近年來成交占比持續(xù)下滑。2018 年上半年島外四區(qū)總成交 50.5 萬平，占全市總成交的 85.9%，較 2017 年全年提升 1.9 個百分點(diǎn)。具體來看，翔安區(qū)成交面積最高，上半年達(dá) 27.2 萬平，占全市成交的 46.3%。島外成交占比高一方面由于過去幾年島外土地供給多，新盤供應(yīng)量大，另一方面也反映出隨著島內(nèi)島外一體化建設(shè)，購房者對島外居住環(huán)境的認(rèn)可度正逐步提高?？紤]到近年來廈門土地出讓主要集中在島外，預(yù)計未來島外四區(qū)仍將為廈門新房成交主要集中地。

2018上半年廈門各區(qū)商品住宅成交面積占

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島外四區(qū)成交面積占比仍持續(xù)提升

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    2、市場整體趨冷，二手住宅價格普遍回落

    二手房市場由于不受限價、開發(fā)商推盤策略影響，更能反映市場真實情況。從各區(qū)二手房價來看，廈門六區(qū)中思明區(qū)、湖里區(qū)由于發(fā)展較早、各方面配套完善，房價明顯高于島外四區(qū)。2018 年 7 月思明、湖里區(qū)二手住宅均價分別為 47399 元/平和 47053 元/平，而島外均價普遍 3 萬/平左右。從房價變動來看，2017 年以來各區(qū)二手住宅均價均存在一定程度回調(diào)，其中思明、翔安、海滄區(qū) 2018 年 7 月分別較上年 8 月下跌 11.6%、10.4%、8.6%，跌幅較大。

廈門六區(qū)二手住宅均價及變動

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    3、 整體供應(yīng)充足，供需比維持高位

    從 2017 年、2018 上半年情況來看，各區(qū)住宅供應(yīng)面積基本匹配銷售，其中集美區(qū)、思明區(qū) 2018上半年供銷比達(dá)到 2.4、1.6，翔安區(qū) 2017 年供銷比達(dá)到 2.1，整體供應(yīng)相對充足。在供給穩(wěn)定、需求縮量的背景下，商品住宅整體供銷比明顯提升，預(yù)計后續(xù)開發(fā)商去化率仍將持續(xù)承。

2017-2018年上半年廈門各區(qū)商品住宅供銷比

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    四、 廈門土地市場分析：土拍降溫，島外仍是供地主力

    1、土拍降溫，前期高價地承壓

    2017 年以來隨著樓市降溫，廈門土地成交量明顯回落。2018 年上半年廈門土地成交總建面 126.5萬平，同比下降 8.8%，其中商住用地土地成交建面 42.2 萬平，同比下降 30%。樓市降溫同時，成交樓面地價亦回落，上半年商住用地樓面均價 25309 元/平，較 2017 年全年下跌 1.1%，遠(yuǎn)低于 2016地王年 28769 元/平的水平。從溢價率來看，2018 年 6 月住宅類用地成交溢價率 2.4%，較 2016 年同期下降 170.3 個百分點(diǎn)，底價成交已成為主流。

廈門土地成交總建面

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廈門商住用地土地成交建面及同比

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廈門商住用地成交土地樓面價回落

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廈門住宅類用地成交溢價率回落

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    限價疊加樓市降溫，2016 年高價地承壓。2016 年樓市火爆帶動地價攀升，部分高價地樓面地價超過 3 萬/平米，目前僅融創(chuàng)東南府、泰禾世茂·汀溪院子入市。融創(chuàng)東南府在售超高層均價 3.6 萬/平米，已低于樓面地價（3.75 萬/平）。數(shù)據(jù)顯示，大部分 2016 年地王成交樓面價已超該地區(qū)二手住宅均價，考慮到調(diào)控趨嚴(yán)、房企資金面偏緊的情況，預(yù)計其后續(xù)推盤利潤空間相對有限。

廈門2016 年地王項目入市情況

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    2、土地成交持續(xù)向島外傾斜

    分區(qū)域來看，島內(nèi)由于土地稀缺加上開發(fā)充分，近 3 年土地成交持續(xù)處于較低水平，島外四區(qū)已成為土地成交的集中地。2018 年上半年島外四區(qū)土地成交 107.1 萬平，遠(yuǎn)高于島內(nèi)的 19.3 萬平米。

    其中同安、集美、海滄土地成交量較大，分別達(dá)到 56.4、22.8、22.6 萬平。島外土地成交規(guī)模高企，除島內(nèi)土地稀缺外，亦反映出促進(jìn)島外開發(fā)建設(shè)、加快島內(nèi)外一體化的發(fā)展趨勢。

2018 年上半年各區(qū)土地成交占比（廈門）

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島內(nèi)島外歷年土地成交情況

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    五、廈漳泉閩南金三角經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、樓市發(fā)展對比

    1、經(jīng)濟(jì)實力

    GDP：泉州總量第一 漳州增速強(qiáng)勁

    從國民生產(chǎn)總值來看。論總量，泉州依然是福建的經(jīng)濟(jì)老大，但是也面臨著被省城超越的巨大壓力；廈門的GDP緊跟在福州之后，漳州則位居福建省第四；根據(jù)2017年數(shù)據(jù)，泉州的經(jīng)濟(jì)體量約是廈門和漳州的總和。從GDP的增速來看，漳州的發(fā)展后勁十足：泉州的增速較快較穩(wěn)地達(dá)到8.4%，廈門近兩年的增速并不算高但也超過了全國平均水平，漳州9.1%的增速一直可圈可點(diǎn)，多年位居全省第一。

    人均GDP：廈門突破10萬 泉州實力雄厚

    從人均GDP來看。泉州、漳州、廈門的常住人口分別為858萬、510萬、401萬，其中泉州的常住人口幾乎是廈門和漳州常住人口的總額。折算成人均GDP，廈門遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)超10萬元；泉州在人口基數(shù)如此之大的前提下達(dá)到人均8.8萬元的水平，足以見得其經(jīng)濟(jì)實力雄厚；漳州的人均GDP約7萬元，也算表現(xiàn)不俗。

    財力：廈門財政占GDP比重全國第三

    從城市的財力來看。一個城市公共財政預(yù)算收入排名的貢獻(xiàn)因素主要有：城市行政級別和規(guī)模、與GDP相對應(yīng)的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)選擇、財政稅收體制等。城市的財力與當(dāng)?shù)谿DP具有正相關(guān)性，GDP高的城市，財力也相應(yīng)較強(qiáng)。從廈漳泉三市的財力來看，廈門的公共財政收入為696.78億元，比福州多出60多億元，位居全省之首，且增長速度較快；更關(guān)鍵的是，廈門的財政收入與GDP的占比達(dá)到16%，這一比重在全國排名第三，僅次于上海和北京，可見廈門財力雄厚。泉州和漳州的財政收入分別為442.3億元和204.04億元，財政收入占GDP總量的比重相當(dāng)。

    固投：漳州占比偏高 內(nèi)生發(fā)展力不足

    從內(nèi)生發(fā)展力來看。固定資產(chǎn)投資占GDP的比重是衡量城市內(nèi)生發(fā)展力的重要標(biāo)準(zhǔn)，固定投資消耗少的城市，城市發(fā)展更有質(zhì)量，城市的自我造血能力更強(qiáng)。從這三個城市廈漳泉三市的固投總量及其在GDP中的占比來看：泉州的總量最高，達(dá)到4123.8億元，在GDP中的占比為54.6%，其中，項目投資為3295.91億元，房地產(chǎn)投資約700億元；漳州的固投總量為3328.1億元，占GDP總量的93.4%，其中，項目投資2823.55億元，房地產(chǎn)投資504.55億元；廈門的固投總量為2381.46億元，在GDP中的比重為54.7%，與泉州相仿，其中房地產(chǎn)投資是879.86億元。相比之下，廈門和泉州的內(nèi)生發(fā)展力較強(qiáng)，漳州對工業(yè)、基建投資倚重較為明顯。

    居民收入：廈門突破5萬 泉州超漳州萬元

    從城鎮(zhèn)居民的收入水平來看。2017年，廈門的城鎮(zhèn)居民人均收入突破5萬元，泉州和漳州的城鎮(zhèn)居民收入分別約為4.3萬和3.3萬。所以目前漳州的城鎮(zhèn)居民收入水平稍顯不足，但近幾年該項數(shù)據(jù)的增長速度較快，具有一定的后勁。

    民營經(jīng)濟(jì)：泉州民營經(jīng)濟(jì)增加值高

    從民營經(jīng)濟(jì)活力來看。民營經(jīng)濟(jì)是地方經(jīng)濟(jì)活力的晴雨表，越是民營企業(yè)強(qiáng)大的城市，其造血能力越強(qiáng)，這一點(diǎn)在廣東和浙江表現(xiàn)尤為突出。城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展注重實業(yè)、堅持培育本土企業(yè)、支持中小企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，正體現(xiàn)了堅持城市經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的真知灼見。從三個城市的對比結(jié)果來看，泉州的民營經(jīng)濟(jì)最具活力。2017年，泉州民營經(jīng)濟(jì)增加值為6183.51億元， 這是一個不俗的成績；目前，廈門也在培育支持中小企業(yè)的發(fā)展方面大下功力，2015年廈門出臺《廈門市關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的若干意見》支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，近兩年來在中小企業(yè)的稅收、人才、創(chuàng)新補(bǔ)貼等方面做了較大的投入。

    消費(fèi)能力：消費(fèi)品零售總額占GDP比重偏低

    從消費(fèi)能力來看。生產(chǎn)能力與消費(fèi)能力平衡的城市，發(fā)展勢頭才強(qiáng)勁。社會消費(fèi)品零售總額占城市GDP的比重，可以看作是衡量消費(fèi)能力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。2017年，我國全年社會消費(fèi)品零售總額366262億元，占GDP比重為44.3%，對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用日益明顯。而廈漳泉三市的社會消費(fèi)品零售總額占GDP的比重分別為33.2%、27.6%、40.2%，與全國的平均水平還存在一定的差距，特別是漳州和廈門與這一平均水平的差距還較大。當(dāng)然，閩南人的消費(fèi)觀念素來是有理、有節(jié)，與北方人存在一定差異；此外，以廈門為首的閩南金三角高房價城市，與一線城市一樣，居民的不少資金主要投放在房產(chǎn)領(lǐng)域。

    小結(jié)：

    從各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，廈漳泉三個城市的實力各有可圈可點(diǎn)之處，簡單歸結(jié)一點(diǎn)： 泉州作為經(jīng)濟(jì)之都，經(jīng)濟(jì)體量最大，實力雄厚，堪稱福建省經(jīng)濟(jì)龍頭；廈門是一座明星二線城市，其GDP總量雖然不大，但廈門的財政收入、人均GDP、城鎮(zhèn)居民收入等方面實力不俗；漳州從農(nóng)業(yè)城市華麗轉(zhuǎn)身，雖然各大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都略遜一籌，但其正以不可阻擋的增速揚(yáng)鞭追擊，后勁十足。

    2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

    泉州：傳統(tǒng)、重化、高新三大產(chǎn)業(yè)板塊

    從1998年至今，泉州GDP總量一直保持全省首位，這得益于其紡織鞋服、建材家居等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。泉州是制造業(yè)大市，全部工業(yè)增加值約占全省的30%，特別是紡織鞋服、建材家居等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)有規(guī)模、有品牌、有影響力，在全國處于領(lǐng)先地位。但進(jìn)入新時代，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)各種問題集中暴露，包括企業(yè)研發(fā)能力不足、人工成本上升較快、部分企業(yè)出現(xiàn)資金鏈困境、少數(shù)企業(yè)外遷轉(zhuǎn)移等；而新的動能還處于培育壯大階段，單靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)難以支撐新一輪跨越發(fā)展。為此，泉州正以實施“中國制造2025”試點(diǎn)示范為抓手，加快打造傳統(tǒng)、重化、高新三大產(chǎn)業(yè)板塊。

    傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)板塊方面，通過三個方法突出高效率、高質(zhì)量、低成本制造。一是從機(jī)器換工入手，有效應(yīng)對人工成本上升。二是從高端平臺入手，實施了“大院大所”計劃，累計引進(jìn)國內(nèi)高校、科研院所來泉設(shè)立高端科技創(chuàng)新平臺36個，解決傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的人才、技術(shù)“短板”問題。三是從產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈入手，突出資源的整合、優(yōu)化、配置，重點(diǎn)打造“小、中、大”三個生態(tài)圈。重化產(chǎn)業(yè)板塊方面，其中石化產(chǎn)業(yè)主要圍繞中石化、中化兩大龍頭，以及泉港、泉惠兩大園區(qū)，推動石化中下游產(chǎn)業(yè)項目集聚，重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工和化工新材料。目前，全市煉油能力2600萬噸、乙烯120萬噸。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊方面，緊盯最近幾年全世界、全國集成電路、半導(dǎo)體等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的窗口期，重點(diǎn)發(fā)展三條產(chǎn)業(yè)鏈。一是以晉華項目為龍頭的集成電路產(chǎn)業(yè)鏈；二是以三安高端半導(dǎo)體項目為龍頭的化合物半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈；三是石墨烯產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)是與紡織服裝、建材家居等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，同時拓展新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，加快產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用步伐。

    廈門：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級 新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)成亮點(diǎn)

    近兩年，廈門的產(chǎn)業(yè)發(fā)展在轉(zhuǎn)型的道路上大邁步伐。大眾印象中的廈門，以房地產(chǎn)、旅游、展會行業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，實際上，近年來廈門高度重視發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，通過加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度、編制產(chǎn)業(yè)鏈招商總圖、分類扶持龍頭企業(yè)和產(chǎn)值增長大戶、掛鉤幫扶困難企業(yè)等一系列措施，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)，持續(xù)實施科技創(chuàng)新提升工程，科技創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成效明顯。

    2017年以來，廈門的科技創(chuàng)新取得亮眼成績：獲批建設(shè)國家十大知識產(chǎn)權(quán)強(qiáng)市創(chuàng)建市、八大知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)營服務(wù)體系建設(shè)重點(diǎn)城市、知識產(chǎn)權(quán)綜合管理改革試點(diǎn)城市，中國城市科技創(chuàng)新指數(shù)位居全國第11、中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)位居第9。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的新引擎。2017年，廈門實現(xiàn)凈新增國家高新技術(shù)企業(yè)200家，全市國家高新技術(shù)企業(yè)目前達(dá)到1425家，占全省的46.6%。高新技術(shù)企 業(yè)集群的快速發(fā)展壯大，使高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)日益突出，2017年規(guī)上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值4241.38億元，占全市規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值71.71%。

    新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)正加快形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。生物與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已成為最彰顯廈門自主創(chuàng)新能力的標(biāo)桿性產(chǎn)業(yè)之一；集成電路產(chǎn)業(yè)厚積薄發(fā)——三安集成電路實現(xiàn)投產(chǎn)，聯(lián)芯集成電路量產(chǎn)，通富電子一期投建。2017年，廈門規(guī)上集成電路企業(yè)產(chǎn)值達(dá)143.77億元，同比增長38.39%，規(guī)模居全國第五。

    漳州：工業(yè)基礎(chǔ)夯實 發(fā)展后勁充足

    2017年，漳州大力實施產(chǎn)業(yè)興市、工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，深入推進(jìn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)升級。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。新增“專精特新”中小企業(yè)65戶、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)311戶，工業(yè)用電量達(dá)到132億千瓦時、增長16.8%，均居全省前列。新增高新技術(shù)企業(yè)104家，預(yù)計高新技術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 增 長 11% ； 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入 、 利潤總額分別增長16%、28%。中國馳名商標(biāo)、省著名商標(biāo)總數(shù)均列全省第一。“4 4”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增加值1230.66億元，增長8.9%?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)優(yōu)勢凸顯。糧食安全省長責(zé)任制考核成績列全省第一，“三品一標(biāo)”認(rèn)證數(shù)達(dá)到860個。旅游服務(wù)業(yè)活力迸發(fā)。全面啟動國家全域旅游示范區(qū)創(chuàng)建， 新增國家4A級景區(qū)2個、5A級鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)1個。服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值約820億元，電子商務(wù)交易額達(dá)到429億元、增長35.3%，新增A級物流企業(yè)10家。

    漳州已設(shè)立未來五年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：擴(kuò)大有效供給和高端供給，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破萬億元；堅持工業(yè)強(qiáng)市，實施工業(yè)跨越發(fā)展行動計劃和“漳州制造2025”計劃，大力發(fā)展智能制造、綠色制造，產(chǎn)業(yè)邁向中高端；四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破7000億元，四大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)1500億元；堅持服務(wù)業(yè)興市，著力金融加強(qiáng)、物流加速、電商做大等。

    小結(jié)：

    泉州是閩南三個城市中，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最好的城市，紡織鞋服、建材家居等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、品牌、影響力，都處于領(lǐng)先地位，新的時代環(huán)境下，僅靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不足以支撐經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，未來泉州還將培育新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能。廈門具有一定的資源和政策優(yōu)勢，但其產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直制約著城市的跨越，未來能不能在這一點(diǎn)上取得突破就看這幾年產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型。漳州農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好，目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)納入其中，但這些年其工業(yè)基礎(chǔ)夯實，成長速度和后勁如同其近幾年的GDP增速，令人刮目相看。

    近年來，地方政府越來越重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展。泉州的傳統(tǒng)實業(yè)為其打下了堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，廈門的第三產(chǎn)業(yè)實力與日俱增，并且正在逐步向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級；漳州也正在從農(nóng)業(yè)之城蛻變?yōu)楣I(yè)強(qiáng)市。從近年的表現(xiàn)來看，閩南三地正積極投入產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旨在打好根基推動城市可持續(xù)發(fā)展。

    3、房地產(chǎn)市場

    廈門：市場回落未來可期

    從閩南金三角三個城市房地產(chǎn)市場的綜合發(fā)展水平來看，廈門居首，其房地產(chǎn)價值位居全國前列，自然不必贅述。2016年9月以來，廈門出臺多項政策調(diào)控市場，房價非理性上漲的勢頭已明顯被遏制。從土地市場的年度數(shù)據(jù)來看，2017年廈門土地拍賣競價平穩(wěn)，商住價格回歸理性；從樓市的年度數(shù)據(jù)來看，2017年廈門市商品住宅新增供應(yīng)量為146萬平方米，同比減少8%，銷售量152萬平方米，同比減少51%，供求比接近平衡。受調(diào)控影響，廈門房價有所回落，市場觀望氣息依然濃厚。長久來看，廈門日益成為一座高顏值的生態(tài)花園之城、高素質(zhì)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)之城，未來廈門的城市建設(shè)還將持續(xù)完善，依然是閩南乃至福建置業(yè)投資的首善之城。

    漳州：勢頭良好 穩(wěn)步發(fā)展

    漳州的房地產(chǎn)市場一直受益于廈門市場的提振，加上漳州宜居的城市環(huán)境，近年其房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛。土地市場方面，在2013年土地市場大幅放量之后，2014至2016年商住用地謹(jǐn)慎開發(fā)、縮量供應(yīng)。而進(jìn)入2017年，商住用地供應(yīng)加快，共出讓9宗商住地塊，總建面積155萬平方米，環(huán)比上漲706.7%，供需矛盾得到明顯改善。樓市方面，2013年至2017年， 整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，經(jīng)歷2016年樓市牛市以來，2017年供銷放緩，整體供銷處于低位；2017年雖房價保持上揚(yáng)態(tài)勢，房價水平居全省第三位，但在市場政策調(diào)控下，商品房成交量縮水四成，全年銷售金額僅為139億元。

    泉州：整體態(tài)勢平穩(wěn)

    回看2017年，泉州房地產(chǎn)市場的整體狀態(tài)比福廈兩城來說，算是比較平穩(wěn)的一年。經(jīng)過幾年的南拓東進(jìn)、四面啟開，泉州目前城建日趨成熟，新興主城區(qū)逐漸向城東板塊轉(zhuǎn)移。隨著坪山隧道、324國道、安吉路、海韻街、青蓮街、通源街、體育街和城東街等一系列新區(qū)公路的開通，讓新舊城區(qū)溝通更為快捷與便利，海峽體育中心的全面開放，為該區(qū)域增添了不少人氣。

    縱觀泉州2017年的市場數(shù)據(jù)，土地市場方面，2017年泉州市成交10宗商住地塊，總建面積137萬平方米。樓市方面，泉州商品住宅成交面積203萬平方米，同比下滑15%；住宅成交均價9715元/㎡，同比上漲9%，整體表現(xiàn)為“量跌價漲”。作為“廈漳泉”核心城市之一，2017年泉州樓市在城建、保利、萬科等樓盤熱銷的帶動下一片火熱，主要有以下幾點(diǎn)原因： 在地緣性客戶置業(yè)熱度高漲、部分受到廈門高房價擠壓的外溢客群以及投資客入泉置業(yè)；以去庫存主導(dǎo)，供應(yīng)端口擴(kuò)化；11月新政出臺，多盤均價下行刺激市場成交。

2012-2017年泉州全市商住類用地供銷價走勢

2012-2017年泉州市住宅供銷量價走勢

    整體而言，閩南金三角是福建省內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對比較均衡成熟的區(qū)域。其中，廈門房地產(chǎn)的發(fā)展水平位居全省之首， 在國內(nèi)也排名前列，目前市場進(jìn)入盤整期，但未來這座精致城市依然是全閩置業(yè)首選目的地。漳州和泉州的房地產(chǎn)市場，從價格上來看，二者實力相當(dāng)，當(dāng)綜合兩座城市的多個要素考量，漳州的發(fā)展步伐邁得更大一些，各個區(qū)域的市場也日益呈現(xiàn)出均衡之勢；泉州經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，但城市的公建配套建設(shè)步伐不及經(jīng)濟(jì)增速，泉州市民青睞在廈門投資房產(chǎn)，隨著廈門嚴(yán)格限購限售及泉州自身配套的日益完善，本市的房地產(chǎn)市場有望加速發(fā)展。