2018年全國商品房銷售細分市場分化嚴重，受政策限制影響，住宅商品房市場開始明顯降溫【圖】

    2019年全國房地產市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，新開工、投資中低速增長”的特點。需求端，調控堅定推進進一步穩(wěn)固預期，商品房銷售面積將高位回落，但得益于城鎮(zhèn)化支撐，全年降幅有限，預計在5.0%~7.0%之間；其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回升的概率較大，二線城市分化顯著，行情對沖后整體銷售規(guī)?；蛴行》{整，三四線市場需求支撐基礎相對薄弱，銷售面積下行壓力較大。供應端，一方面，受限于銷售規(guī)模的下行調整，房企開工積極性將明顯減退，同時銷售回款不暢也將制約房企投資熱情；另一方面，近兩年形成的高規(guī)模土儲將對新開工形成有力支撐，保障新開工規(guī)模繼續(xù)增長，同時也會帶動投資額的上行。預計全年新開工、投資均保持中低速增長，新開工的增幅維持在4.6%~6.6%之間，投資增速在3.7%~5.7%左右。價格方面，隨著預期逐漸鞏固，商品房價格將穩(wěn)字當頭，不排除微幅下跌可能，但跌幅有限。

    2018年，房地產政策調控面臨的宏觀經濟環(huán)境更加復雜。在金融財政政策定向“寬松”的同時，房地產調控政策仍然“從緊”。2018年3月，兩會政府工作報告進一步強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)實行差別化調控。7月，中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題堅決遏制房價上漲”，兩次重要會議確定了全年房地產調控的政策基調。地方延續(xù)2016、2017年因城施策的調控風格，在需求端繼續(xù)深化調控的同時，更加注重強化市場監(jiān)管，堅決遏制投機炒房，保障合理住房需求。在供給端則發(fā)力住房供給結構調整，大力發(fā)展住房租賃市場、共有產權住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。

2016-2018.11出臺限購及限售政策城市統(tǒng)計情況

資料來源：智研咨詢整理

    2015年全國限售城市僅對上海企業(yè)進行限售，限購城市約15個，2016年房地產政策調控升級，銷售新增或升級城市擴大至60個城市及縣市，限購城市擴張至67個地級市、縣市以及海南、河北。2017年海南全省進行限售、限購措施。

    可以說，近期房地產市場出現(xiàn)的變化和調整，正是這一輪始于2016年年的調控政策取得的積極效果。但支撐市場趨于冷靜的情緒基礎仍不完全牢固，穩(wěn)定市場預期的效應正在不斷強化。由此，當前房地產調控政策在未來一段時間內保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)輕易轉向?；诙唐谡{控政策取得的時間窗口，各地政府正在加快改善供求結構，特別是上文提到的擴大有效供給、提升各層次需求的保障水平，為中長期在市場供求走向平衡積累基礎。在2019年，面對復雜的調控環(huán)境仍然是企業(yè)的常態(tài)，特別是因為棚改調整、供給放大帶來的影響，三四線城市的市場難度會進一步加大，需要企業(yè)未雨綢繆。

2016-2018年全國百城住宅均價走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    2018年以來，百城均價各季度累計漲幅較2017年同期均收窄，整體價格趨于穩(wěn)定。2018年1-11月，百城住宅價格累計上漲4.83%，漲幅較2017年同期回落1.92個百分點，各季度累計漲幅較2017年同期均回落。單月來看，11月，百城新建住宅均價14678元/平方米，同比上漲5.22%，環(huán)比上漲0.27%，其中有31個城市環(huán)比下跌，是2018年以來下跌城市數(shù)量最大月份。

    從2018年三季度開始部分城市房價出現(xiàn)調整，這是多種因素共同作用的結果：調控年政策的累積效應、市場高位增長之后的自發(fā)調整都發(fā)揮了作用，但2017年7月中央政治局會議釋放出的“堅決遏制房價上漲”，則給了各類市場主體明確的政策信號，推動了市場預期的明顯轉變。在當前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調整態(tài)勢，特別是熱點城市的二手房價會率先出現(xiàn)變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產業(yè)支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。正常的價格調整，有助于市場更長遠的健康發(fā)展。對于開發(fā)企業(yè)來說，積極營銷、合理定價，才是提前適應價格變化周期的不二法則

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及投資前景預測報告》數(shù)據(jù)顯示：2018年1-11月，全國商品房銷售面積為14.9億平方米，同比增長1.4%，整體增速持續(xù)回落，主要是來自辦公樓銷售面積大幅下滑，2018年1-11辦公樓銷售面積3606萬平方米，相比2017年同期下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積10118萬平方米，相比2017年同期下降5.1%，僅有商品住宅銷售面積12.9億平方米，同比增長2.1%。2018年拉動全國銷售面積上揚的三四線城市2018年銷售增速明顯回落。另一方面，重點城市調控效果顯現(xiàn)，成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。

2013-2018年11月全國商品銷售面積統(tǒng)計

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    重點代表城市整體成交規(guī)模同比基本持平，十大城市二手房成交規(guī)模也相對穩(wěn)定。據(jù)初步統(tǒng)計，2018年1-11月，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2983萬平方米，同比增長1.7%。其中一、二季度延續(xù)2017年同比下降態(tài)勢，三、四季度企業(yè)推盤積極，供應量顯著增加，疊加2017年同期低基數(shù)影響，成交面積同比由降轉增。

    二手房方面，2018年1-11月，十大城市二手房市場成交套數(shù)約95萬套，同比增長2.8%，一季度同比下降近兩成，二季度止降轉增，三季度增幅擴大，同比增長超兩成，整體市場趨于穩(wěn)定。其中，廣州、武漢、杭州、南京四個城市1-11月成交同比均下降，杭州成交同比下降近四成。

2013.11-2018.11全國一、二、三四線城市商品住宅月均成交面積單位：萬平方米

資料來源：智研咨詢整理

    一線城市成交規(guī)模趨穩(wěn)。2018年1-11月，一線城市商品住宅月均成交面積約48萬平方米，同比增長2%左右，成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。其中一、二季度延續(xù)2017年下行趨勢，同比繼續(xù)下降，尤其一季度受政策高壓影響，降幅顯著，三季度以來隨著中低端產品的集中入市，供應增加顯著，成交同比止降轉增。具體來看，1-11月京滬深成交同比均增長，其中京滬三季度成交同比由降轉增，10-11月成交同比增幅進一步擴大。

    二線代表城市市場延續(xù)分化格局。2018年1-11月，二線城市商品住宅月均成交面積約82萬平方米，同比增長3.7%，內部市場延續(xù)分化格局。其中，1-11月，?？谙陆党叱桑I降二線城市，自二季度以來成交同比降幅逐季擴大；重慶市場1-11月月均成交面積為296萬平方米，處歷史同期最高，同比增長超一成，除二季度外，其余季度同比均增長。

    三線代表城市市場降溫明顯，成交同比下降。2018年1-11月，三四線城市商品住宅月均成交面積在35萬平方米左右，同比下降約3.5%，超六成城市成交同比下降，市場降溫明顯。其中，汕頭、莆田各季度成交同比均下降；徐州、紹興、宿州等三線城市2017年得益于棚改貨幣化政策，市場火熱，成交規(guī)模達歷史同期最高，2018年受各類需求趨弱影響市場降溫，1-11月成交同比均下降。

    基于套總價、結合成交量，將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

2018年全部主要城市樓盤套總價的分類及其對應的成交價格區(qū)間

資料來源：智研咨詢整理

    30、個代表城市中，北京、深圳、天津樓盤成交套總價均值下降，重慶、成都、西安等中西部二線城市及蕪湖、南通等三線城市成交套總價均值及中位數(shù)明顯上升。但多數(shù)城市較價格漲幅較2017。年有所收窄。

    具體來看，北京樓盤成交套總價均值小幅下降1.3%至674萬，中位數(shù)保持上升，均值和中位數(shù)位于30城之首；深圳和天津樓盤成交套總價均值分別下降12.4%、1.7%至494萬、173萬；而重慶、成都、西安、蕪湖、南通等熱點二三線城市近一年來價格漲幅比較明顯，套總價中位數(shù)漲幅超過30%。與此同時，房地產調控效果逐漸顯現(xiàn)，與2017年相比，半數(shù)以上城市樓盤成交套總價中位數(shù)和均值漲幅明顯收窄。

    成交表現(xiàn)：改善性樓盤成交活躍，大戶型成交占比下降

    改善性需求積極釋放，多數(shù)城市90-144平米住宅成交占比上升。市場下行預期影響下，200平米以上大戶型成交占比下降。從成交套數(shù)變化來看，與2017年相比，深圳、南京、重慶、成都等城市90-120平米、120-144平米之間的改善戶型成交占比均有所上升，其中，重慶90-120平米住宅成交占比提升14.0個百分點，120-144平米住宅成交占比提升7.5個百分點。30城中15個城市90-120平米住宅成交占比上升，25個城市120-144平米成交占比上升，成交量向中大戶型轉移趨勢明顯。佛山、天津等城市120-144平米住宅占比下降。20個城市200平米以上大戶型成交占比下降，典型的如廈門、泉州和無錫等城市成交向小戶型或改善性戶型轉移。其中廈門90平米以下的小戶型成交占比提升了近5個百分點，120-144平米之間的改善戶型成交占比提升了15.1個百分點。

    2018年，各類城市各層次樓盤套總價及中位數(shù)總體呈現(xiàn)上升趨勢，但代表城市各類樓盤價格漲勢得到控制。成交結構的變化，一方面是對市場需求結構的反映；但在賣方市場的環(huán)境下，它也是市場供給特征的直觀寫照。特別是北京、深圳等一線城市供給側改革調控效果逐步顯現(xiàn)，剛需和中小戶型產品成交占比不斷提升。二三線城市居民改善性需求不減，同時，限售限貸政策疊加市場預期改變，大戶型產品購買力下降，投資需求明顯減少。展望未來，有效供給政策將持續(xù)發(fā)力重點一二線城市，預計后期此類城市房地產剛需供給將繼續(xù)增加，中小戶型產品銷量占比也會進一步上升。普通二三線城市居民改善性需求仍有較大釋放空間，高品質的中高端產品存在一定的市場競爭力。