2019年預計房地產(chǎn)新開工面積同比增速將出現(xiàn)小幅回落態(tài)勢

    2018年，是房地產(chǎn)調控史上政策出臺最頻繁的一年，受此影響樓市全面降溫，國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金等多指標增速回落，但是從銷售指標來看，全國商品房銷售面積仍保持正增長，商品房銷售額更是創(chuàng)了新的歷史紀錄，銷售數(shù)據(jù)并沒有市場感受的那樣寒涼。

   房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金明顯回落
   盡管全年銷售額創(chuàng)新高，但是房企資金面并不樂觀。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。

   其中，國內貸款24005億元，下降4.9%;利用外資108億元，下降35.8%;自籌資金55831億元，增長9.7%;定金及預收款55418億元，增長13.8%;個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

   對于到位資金增速明顯回落的原因，上述某10強房企高管對券商中國記者表示，在“房住不炒”定位下，流向房地產(chǎn)的資金受到抑制，國內貸款和個人按揭貸款均持續(xù)多月在負增長區(qū)間，自籌資金也降至個位數(shù)增長，拖累了房企到位資金的增速。

   楊紅旭也認為，資金增速回落，說明開發(fā)商資金面不樂觀、偏緊張。分結構看，資金來源中，個人按揭貸款占比和房企的開發(fā)貸占比，相比前兩年均有所下滑，說明一方面在調控的背景下，銷售降速，房貸政策偏緊，銀行貸款額度偏低;另一方面是商業(yè)銀行對于房企的開發(fā)貸款依然采取謹慎、限制的態(tài)度。

   對于2019年房企的資金狀況，上述某10強房企預計，2019年銀行貸款會有所松動，保持在“零增長區(qū)間”，定金及預收款增速會有所下降至個位數(shù)，自籌資金保持個位數(shù)正增長，房企到位資金保持在個位數(shù)增長。大房企資金相對寬裕，中小房企資金依舊緊張。

   楊紅旭也認為，資金指標還會繼續(xù)往下走一點，增速保持在10%以下的低位，5%的概率較大。“上一輪樓市低迷的時候，該指標曾經(jīng)跌破過0，這次的降溫時間比較長，預計不會跌破0，還會在5%左右持續(xù)幾個月。”他預計，2019年的銷售面積會下跌6%左右，價格可能基本持平，來自于銷售資金回籠這部分會比今年還要差。但是，房企的融資面會略有放松，這也是目前在多次降準之后，整個貸款略放松，也會惠及到房企，雖然房地產(chǎn)行業(yè)不是降準之后重點支持的行業(yè)，但也會有一些“水”流進房地產(chǎn)“田地”。
新開工面積創(chuàng)歷史新高
   國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

   從結構來看，住宅投資同比增長13.4%，而辦公投資和商業(yè)營業(yè)用房投資同比分別下降11.3%和9.4%?？梢姡≌瑤齑婊貧w合理區(qū)間后，部分城市開始增加供給，而商辦物業(yè)由于庫存較高，投資依舊乏力。

   整體來看，進入2019年一季度，隨著市場降溫和開發(fā)商資金面趨緊，預計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將出現(xiàn)回落。

   值得注意的是，2018年新開工面積創(chuàng)歷史新高。2018年，開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積209342萬平方米，同比增長17.2%;其中，住宅新開工面積153353萬平方米，增長19.7%。

   從房屋新開工面積同比增速走勢看，2018年1-12月份比1-11月小幅提高0.4個百分點。進入2019年一季度，考慮到銷售增速持續(xù)回落，預計新開工面積同比增速將出現(xiàn)小幅回落態(tài)勢。