2018年中國土地出讓總額、成交土地宗數(shù)、成交土地面積、土地流拍情況及2019中國房企迎來三年償債小高峰情況分析【圖】

    一、土地流拍原因分析

    在全國樓市大調(diào)整的環(huán)境下，太原遇到的情況并非特例。從今年的四五月份開始，土拍市場遇冷的消息不斷爆出，隨后廈門幾宗放在去年開發(fā)商要瘋搶的地塊，幾乎底價出讓，而且價格腰斬，地價大跌的消息更是讓不少人驚呼“廈門將推倒多米諾骨牌的第一張”。此后上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓，佛山金融高新區(qū)以北地塊無人競價，合肥土地競拍可分期付款等消息此起彼伏，土地市場仿佛遇到了冷空氣，驟然降溫！

    1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的多樣化與違背市場規(guī)律的不理性行為造就了這一現(xiàn)象的產(chǎn)生。

    2、因為三年來的土地頻創(chuàng)天價在先，城市住建系統(tǒng)控制價格在后，賣地是財政的事，房價控制是住建部門的權(quán)力范疇。3、只遏制房價，卻沒有遏制地價的本領(lǐng)和權(quán)勢，開發(fā)企業(yè)不敢陪住建部門讀書了。4、公開市場土地出讓，也就是平時所見到的土地招標(biāo)掛牌拍賣（招拍掛）并不是土地出讓的主體。雖無法詳細(xì)統(tǒng)計，但是公開市場土地出讓不足城市土地出讓的三成。5、城市土地出讓主體是城市舊城改造（城中村、城近郊改造、退二進(jìn)三工程、老城區(qū)街區(qū)拆遷等）。

一二三線城市宅地流拍率走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測報告》

    6、由于各級各類城市舊城改造部分，大房企沒有參與的動力和能力，全國與本地布局的大房企不會涉足城市舊改項目，所以舊改項目的開發(fā)商恰恰是本地城中村村委會為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，本身并無招拍掛搶奪土地的能力，故此城市舊改項目的開發(fā)商，資金實(shí)力是不足以支撐舊改的。也因此，參與舊城改造的開發(fā)商要么城市投資公司，要么私營本地小企業(yè)。由于時間漫長不確定因素太多，舊城改造只好以招商引資方式進(jìn)行。7、很多招拍掛市場的主力軍這兩年改弦更張，更多的布局三四線城市，通過招商引資產(chǎn)業(yè)造城的名義拿地，全國性房企更是大肆收購資金實(shí)力欠缺的本地中小房企項目，而不再成為公開市場招拍掛的主力軍。8、上述非公開市場土地出讓，地方土地收益極低，這樣的情況，地方政府土地財政無法持續(xù)。公開市場招拍掛上市土地，底價日益高漲，如果不能實(shí)現(xiàn)地方政府土地出讓的最低利益，地方政府只能讓土地流拍，而不是降低底價。9、太原國土局官員談到起拍價底價不是國土部門確定的是句大實(shí)話。決定起拍價的是太原財政局，而不是國土住建局。

2018年以年中國土地流拍數(shù)量大幅竄升

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    10、土地流拍，直接決定未來兩年的住宅上市，也決定一年后的住宅新開工，這種局面任何城市都不能不管不顧。11、如此情形，發(fā)生在2011年樓市蕭條時期，北京通州大興兩區(qū)政府降低姿態(tài)，懇求房企拿地，加大土地推介力度。12、達(dá)到土地出讓目的，首先需要的是調(diào)控政策的淡化，甚至以戶籍放開人才引進(jìn)，抵消調(diào)控政策影響。13、而限價限售等措施，是導(dǎo)致土地流拍的直接原因。

    下半年流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出在行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時考慮到在降杠桿背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強(qiáng)。預(yù)計下半年土地市場的供需關(guān)系改善將進(jìn)一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

    2018年前7個月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗。如果計入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的流拍數(shù)據(jù)，今年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍數(shù)量超過了800宗，創(chuàng)下了2014年以來的歷史峰值，2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。

    除了流拍數(shù)量出人意料，土拍成交時的低溢價率也讓人不解。上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點(diǎn)。低價或者底價成交已經(jīng)成為不少地方土拍的常態(tài)，甚至有的城市，為了不打擊土拍行情，直接宣布“報名不足，取消拍賣”。

    土地流拍若進(jìn)一步惡化，或?qū)⒂绊懻曰鹗杖?，進(jìn)而制約下半年基建發(fā)力空間：

    地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入，與土地成交情況密切相關(guān)，2016-2017年土地市場火熱，帶動地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入大幅增長，由2015年的-21.4%持續(xù)回升至2017年的40.7%。

    考慮到國有土地出讓收入是地方政府性基金收入的主要來源、占全國政府性基金收入比重已超過85%，后續(xù)土地流拍若繼續(xù)惡化，或?qū)φ曰鹗杖氘a(chǎn)生一定影響，進(jìn)而制約下半年基建投資發(fā)力空間。

地方政府國有土地出讓收入與土地成交情況密切相關(guān)

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國有土地出讓收入占政府性基金收入比重已超過85%

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    二、2018年中國土地出讓總額、成交土地宗數(shù)及成交土地面積情況

    房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2015年以來的暴漲后，這波上漲周期已經(jīng)長達(dá)38個月，刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。

    2018年，又開始了流拍潮，樓市的新周期又要開始了嗎？

2018年中國土地出讓總額、成交土地宗數(shù)及成交土地面積情況

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2018年中國各級城市成交土地宗數(shù)情況

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2018年中國各級城市成交土地面積及增長情況

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2018年中國各級城市成交土地宗數(shù)情況

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    三、2018年土地流拍1808宗創(chuàng)近年來新高 浙江、江西、河南居前

    2018年土地流拍1808宗，創(chuàng)近年來新高；西部地區(qū)二手房掛牌價冰火兩重天……

    1、土地流拍：浙江、江西、河南居前

    國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國重點(diǎn)城市共流拍土地1808宗。其中，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗；二線城市流拍519宗；三、四線城市流拍1268宗。流拍數(shù)量不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年來新高。

    不完全統(tǒng)計顯示，目前全國土地流標(biāo)數(shù)量已經(jīng)超過800宗。與此同時，不少前期備受追捧的熱門城市，熱門區(qū)域，土地出讓價格也有所下降。哪些因素導(dǎo)致土地市場遇冷？這種趨勢是否會持續(xù)？又將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？

2017-2018年1-7月中國各級城市房地產(chǎn)流拍情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    7月9日，杭州1宗住宅用地流拍；7月20日，蘇州3宗地塊集體流拍；7月31日，寧波2宗住宅用地流拍；8月6日，石家莊出讓4宗地塊，其中一塊由于報價低于底價而流拍；8月10日，太原市因8幅黃金地塊被業(yè)內(nèi)稱作是“史詩級”土地拍賣，結(jié)局卻是全部流拍；

    而來自中原地產(chǎn)研究中心的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)也驗證了上述說法，今年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流標(biāo)共796宗。其中，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。業(yè)內(nèi)多感嘆，土地市場已經(jīng)提前“入秋”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受中國之聲采訪時表示，土地市場的確表現(xiàn)出明顯的降溫。從整個市場來看，現(xiàn)在一線城市，比如典型的像北京和廣州，這是兩個流標(biāo)數(shù)量比較多的城市，像北京已經(jīng)有6宗住宅土地流標(biāo)了。二線城市的話更廣泛一些，今年來看，二線已經(jīng)有200多宗流標(biāo)的經(jīng)營性土地，其中有100多宗是住宅土地，而去年同期只有40多宗流標(biāo)的住宅土地，所以，從比例和對比來看，今年一二線城市不論是住宅還是經(jīng)營性用地，流標(biāo)數(shù)量都明顯上漲。

    從2018年各月流拍量來看，由于一線城市單月土地供應(yīng)量較少，因此土地流拍宗數(shù)較少；二線城市土地流拍在下半年開始增多，主要受調(diào)控持續(xù)深化及下半年推出量大的原因；三四線城市土地流拍量在下半年開始加劇，下半年月均流拍137宗。

2018年月度各等級城市土地流拍宗數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    分區(qū)域來看，土地流拍主要集中在中部三四線及部分東部城市，土地流拍量比較大的省份有浙江、江西、河南等地區(qū)。具體來看，金華以158宗流拍地塊成為流拍地塊最多的城市，其次是江西省的贛州、上饒和吉安，以及河南省的駐馬店、周口、平頂山。

    報告認(rèn)為，這些城市對去庫存政策較為依賴，隨著棚改貨幣化改革等一系列政策放出，以及調(diào)控的持續(xù)深化，房企拿地預(yù)期轉(zhuǎn)變，信心不足，流拍現(xiàn)象頻發(fā)。

    2、二手住宅掛牌價情況分析

    報告指出，一線城市已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時代，部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，逐漸踏入存量房時代。二線城市中，南京、蘇州、大連、廈門二手住宅成交量占比已超過新房占比。

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    3、二手住宅成交套數(shù)占比變化情況

    諸葛找房整理的各地住建委、房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年二手住宅成交量高于2017年的僅有北京、上海、深圳、蘇州4城；從同比來看，蘇州漲幅最大，漲幅高達(dá)55.05%。

    成交量上漲4城中，北京、上海、深圳均屬一線城市，蘇州在二線城市中可以算一枝獨(dú)秀。

    從全國20個重點(diǎn)城市掛牌量價變化來看，報告指出，2018年上半年受人才引進(jìn)帶動影響，20個重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量價呈現(xiàn)齊升態(tài)勢。2018年下半年受政策調(diào)控加碼及中央“堅決抑制房價上漲”政策的提出，二手房掛牌市場遇冷下滑明顯，二手住宅掛牌量價齊跌。

    數(shù)據(jù)顯示，不同城市二手房市場出現(xiàn)不同走勢，在全國20個重點(diǎn)城市中，十城上漲，十城下跌。其中，西安掛牌價漲幅最大，高達(dá)31.95%，其次為重慶，漲幅為23.36%；成都、武漢等城市受調(diào)控影響，特別是成都，經(jīng)歷了市場由熱轉(zhuǎn)冷的變化，全年掛牌價累計跌幅7.78%；而天津、石家莊、鄭州等城市由于前期市場漲幅較大，市場后勁不足，在政策高壓下市場遇冷下滑明顯，三城掛牌價下跌均超9%。

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    4、房貸利率情況分析

    去年11月份居民按揭貸款增加4391億元，環(huán)比上漲17.72%，同比小幅上漲5.10%，略高于去年同期，按揭貸款增量規(guī)模小幅反彈。

    報告認(rèn)為，促進(jìn)按揭貸款小幅反彈的原因主要有兩方面：一方面是臨近年底，部分房企打折促銷吸引了少量的剛需購房者；另一方面是部分城市首套房貸利率有所松動，購房者增多。

    此外，當(dāng)前全國首套房貸平均利率已到達(dá)相對高位，年內(nèi)房貸利率的持續(xù)上浮，對于市場需求釋放呈現(xiàn)日益明顯的抑制作用。同時，伴隨著下半年房地產(chǎn)市場成交量下降、商品房銷售量銷售面積負(fù)增長，市場下行趨勢顯現(xiàn)。

    報告指出，下半年杭州、廈門等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明顯加快，預(yù)計后續(xù)保持相對穩(wěn)定，首套房貸利率短期到頂，未來房貸利率很難出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。

全國首套房貸款平均利率及環(huán)比

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    5、租賃市場情況分析

    對于租賃市場而言，旺季、淡季表現(xiàn)較為明顯。尤其在一、二線大城市，一般來說春節(jié)后2-3月務(wù)工返城潮、7-8月畢業(yè)季學(xué)生畢業(yè)潮帶動租賃市場租金上漲明顯，其他一般為淡季。

    數(shù)據(jù)顯示，20個重點(diǎn)城市租金在2018年末表現(xiàn)冷淡，大部分城市租金均價持續(xù)走低，2019年首周延續(xù)上周租金水平，維持相對低位。

    國土局的數(shù)據(jù)顯示，在過去一年中，上海、南京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市都在加大租賃土地的供應(yīng)量。從各城市純租賃地塊成交結(jié)果來看，上海無論是從投放量還是從投放力度方面都高居榜首。

主要城市已成交純租賃用地面積情況

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主要城市已成交純租賃用地成交總價情況

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    大量租賃地塊的入市短期來看，引導(dǎo)人們的租房預(yù)期，有利于緩解租金上漲壓力；長期來看，多主體供給，多渠道保障，有利于建立租購并舉制度，保證多層次用地需求，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    四、2019中國房企迎來三年償債小高峰

    對于房企而言， 2018年下半年，債券資金的兌付壓力開始顯現(xiàn)。2015-2016年集中發(fā)行的公司債開始密集到期。未來三年，房企償債承壓。據(jù)統(tǒng)計，2019年房企信托到期3669億元、債券及中票類到期4189億元，合計7858億元。

房企信用債償還規(guī)模

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    展望2019年，開發(fā)投資規(guī)模在2019上半年仍然會保持一定的高位，下半年可能會明顯下降；新開工規(guī)?；驎兴鲩L，漲幅在8%-10%；此外，城市分化現(xiàn)象繼續(xù)存在，未來市場發(fā)展會更加差異化。