房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化加劇，2019年三好城市將成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引擎【圖】

    2018年前三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出缺口仍然為負(fù)，疊加外部環(huán)境變化，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。2019年有較大可能會(huì)以擴(kuò)張型的財(cái)政政策和中性松緊適度的貨幣政策來(lái)托底需求。在中性或?qū)捤韶泿耪呦?，M1增速的提高會(huì)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的上升，2019年宏觀經(jīng)濟(jì)政策組合將有利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售。但考慮到2018年上半年的高基數(shù)，2019年房地產(chǎn)的銷(xiāo)量增速先抑后揚(yáng)的可能性較大。

    2019年可以期待的是二線城市銷(xiāo)售端的反彈，需要警惕的是部分三四線城市銷(xiāo)售的下滑和庫(kù)存的累積。而出現(xiàn)各能級(jí)城市周期錯(cuò)位的主要原因就在于本輪的精細(xì)化調(diào)控政策，未來(lái)因城施策仍將維持，城市間的輪動(dòng)也將持續(xù)。

    2018年三季度GDP增速降至6.5%，為2009年一季度以來(lái)的最低值，經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯。經(jīng)濟(jì)的下行使得穩(wěn)增長(zhǎng)壓力增大，財(cái)政政策和貨幣政策可能趨向于積極以托底經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)極大的影響著經(jīng)濟(jì)政策的制定，識(shí)別產(chǎn)出缺口是判斷經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的重要手段。在短期，準(zhǔn)確地判斷產(chǎn)出缺口的方向和大小，可以更有針對(duì)性地制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。

1992Q1-2018Q3中國(guó)產(chǎn)出缺口變化圖

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    2018年前三季度，產(chǎn)出缺口仍然為負(fù)，疊加外部環(huán)境變化，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。在這種情況下，2019年有較大可能會(huì)以擴(kuò)張型的財(cái)政政策和中性松緊適度的貨幣政策來(lái)托底需求。

    財(cái)政政策是國(guó)家干預(yù)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，財(cái)政政策一般有擴(kuò)張性財(cái)政政策、中性財(cái)政政策和緊縮性財(cái)政政策。

    由于財(cái)政政策的實(shí)施通常與政府的支出和收入密切相關(guān)，因此選取“財(cái)政支出增速-財(cái)政收入增速”這一指標(biāo)作為判定財(cái)政周期的標(biāo)準(zhǔn)。

1998-2018Q3的財(cái)政政策周期圖

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    2017年財(cái)政政策處于從緊狀態(tài)，2018年上半年財(cái)政政策處于從緊狀態(tài)，而下半年中央已經(jīng)明確表示“積極的財(cái)政政策要更積極”。2018年應(yīng)該是處于財(cái)政政策收緊的末端和擴(kuò)張的開(kāi)端這樣一個(gè)階段。2019年財(cái)政政策重回?cái)U(kuò)張應(yīng)該是較大概率的事件。

2001-2017年商品房銷(xiāo)售面積與M1增速更為相關(guān)圖

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    2018年前三季度從銷(xiāo)售面積增速上看，一線城市由于調(diào)控開(kāi)始最早，最先開(kāi)始回暖，二線城市仍處于調(diào)整期，三四線城市處于景氣末端。從庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至2018年10月，全國(guó)商品房待售面積5.3億平方米，環(huán)比下降0.8%，按照2018年的月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，去化周期約為4個(gè)月。庫(kù)存不會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積構(gòu)成壓制。

2012-2018年不同能級(jí)城市間商品房銷(xiāo)售增速出現(xiàn)分化圖

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    2018年下半年開(kāi)始，一二線城市庫(kù)存周期受到部分二線城市銷(xiāo)售的復(fù)蘇開(kāi)始回落，而三四線城市由于銷(xiāo)售動(dòng)能的降速庫(kù)存周期開(kāi)始反彈。截止至2018年10月，一線城市/二線城市/三四線城市的庫(kù)存周期分別為13.0/12.6/14.5個(gè)月，總體均位于較為合理的區(qū)間內(nèi)，相對(duì)而言二線城市的庫(kù)存周期最為理想。

2013-2018年不同能級(jí)城市間商品房庫(kù)存周期也出現(xiàn)明顯分化圖

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    供需兩端同時(shí)規(guī)制，有保有壓結(jié)合管理。強(qiáng)調(diào)主動(dòng)管理、分類(lèi)調(diào)控，以城市為調(diào)控場(chǎng)，調(diào)控權(quán)力下放。重視溢出效應(yīng)，加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌。

    在樓市回歸基本面的大背景下，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康而持續(xù)的發(fā)展取決于“一個(gè)背景、三個(gè)維度”。“一個(gè)背景”是伴隨城市化進(jìn)入第二階段，城市群迎來(lái)大發(fā)展。“三個(gè)維度”是一個(gè)城市自身需要擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的公共資源與產(chǎn)業(yè)資源豐富和人口正流入。

    一線城市由于集中了大量?jī)?yōu)質(zhì)的公共資源以及更多提高收入的工作機(jī)會(huì)，因此始終保持著對(duì)于人才的吸引力，樓市基本面有很強(qiáng)的支撐。一線城市以外，從長(zhǎng)周期和大方向的角度而言，中國(guó)已進(jìn)入城市化第二階段，即人口向大都市圈集中，能夠在這一進(jìn)程中有效吸引人口流入的城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    經(jīng)濟(jì)實(shí)力是購(gòu)買(mǎi)力的基礎(chǔ)，商品房的消費(fèi)屬性決定了一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)自身經(jīng)濟(jì)體量的支撐。

55個(gè)城市GDP分布一覽圖

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    公共資源與產(chǎn)業(yè)資源是城市綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)，相關(guān)資源越豐富的城市對(duì)人口的吸引力越強(qiáng)，中國(guó)的公共資源和產(chǎn)業(yè)資源仍主要集中在東部沿海地區(qū)以及部分中西部的強(qiáng)二線城市。

55個(gè)城市三甲醫(yī)院數(shù)量分布一覽圖

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55個(gè)城市211、985高校數(shù)量圖

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    產(chǎn)業(yè)規(guī)模是首位指標(biāo)，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)模足夠大，才能在全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位并吸納大量的就業(yè)人口。

    伴隨著中國(guó)逐步邁入老齡化社會(huì)，一個(gè)城市人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)將是這個(gè)城市未來(lái)興衰發(fā)展的關(guān)鍵要素。

    人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈，中西部力度更大。2018年3月發(fā)改委發(fā)布《2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，指出全面放寬城市落戶條件，不斷推動(dòng)大城市全面放開(kāi)落戶，并計(jì)劃在2018年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人。在國(guó)家出臺(tái)政策支持后，人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)更是進(jìn)入白熱化的階段。

    2018屆應(yīng)屆生畢業(yè)人數(shù)達(dá)到820萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)遠(yuǎn)小于發(fā)改委2018年進(jìn)城落戶人數(shù)，也就是說(shuō)，2018年將有至少500萬(wàn)非應(yīng)屆生將實(shí)現(xiàn)異地落戶。

金字塔型人口政策圖

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    2019年樓市將面臨小幅回調(diào)。預(yù)測(cè)2019年房地產(chǎn)行業(yè)三大核心指標(biāo)為：銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)（-5%）、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)（-6%）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速（4%）。

2019年三大核心指標(biāo)預(yù)測(cè)圖

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    房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了狂飆突進(jìn)的黃金年代，粗放式的增長(zhǎng)模式已經(jīng)不再適用。杠桿率也不再應(yīng)該是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。在遏制房?jī)r(jià)上漲的新時(shí)代，行業(yè)的利潤(rùn)率承壓已經(jīng)無(wú)法避免，苦練內(nèi)功、精細(xì)化管理成為房企提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要法門(mén)。

毛利率領(lǐng)先的地產(chǎn)龍頭圖

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費(fèi)用率控制出色的地產(chǎn)龍頭圖

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2016-2018Q3年毛利率持續(xù)改善的房企圖

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    將其土地儲(chǔ)備所在城市按“三好城市”和“其他城市”進(jìn)行分類(lèi)，提供一個(gè)不同維度的選股思路。權(quán)益土地儲(chǔ)備中“三好城市”占比較高的房企分別是中國(guó)金茂（96%、）、金地集團(tuán)（92%）、旭輝控股集團(tuán)（91%）、招商蛇口（88%）、陽(yáng)光城（87%）、萬(wàn)科A（85%）、融創(chuàng)中國(guó)（85%）。

主流地產(chǎn)公司權(quán)益土地儲(chǔ)備“三好城市”占比情況圖

    管控能力和城市布局將成為未來(lái)房企的制勝隗寶，精細(xì)化的企業(yè)管理不僅體現(xiàn)在費(fèi)用端、利潤(rùn)端的管控，也體現(xiàn)在城市布局策略上。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》