2018年全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫最大的城市排名、房?jī)r(jià)收入比及購(gòu)房者平均年齡分析【圖】

    一、2018年上半年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅、二、三、四線城市儲(chǔ)蓄額銷(xiāo)售面積同比增幅、房?jī)r(jià)泡沫最大的城市排名情況分析

    2018年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)波動(dòng)與價(jià)格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化。我國(guó)購(gòu)房出現(xiàn)了明顯的不平衡特征，而這個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)階段及未來(lái)住房制度改革的主要方向。

    上半年，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)自1月以來(lái)持續(xù)走高，6月份時(shí)已達(dá)13724.7元/平，創(chuàng)下自2013年以來(lái)的新高，看來(lái)市場(chǎng)并不領(lǐng)調(diào)控的情。

2018年上半年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    而從城市來(lái)看，漲幅最高的是紹興，達(dá)到了48%。其次是貴陽(yáng)、重慶和西安，漲幅都達(dá)到了30%以上，西部城市房?jī)r(jià)后發(fā)制人，上半年漲幅最猛。

    而多年的棚改政策，以及貨幣化安置方式，大幅刺激了三四線城市的房?jī)r(jià)。在住宅成交面積前10名中，基本被三四線城市囊括。

2018年上半年二、三、四線城市銷(xiāo)售面積同比增幅前十

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    在統(tǒng)計(jì)的80個(gè)城市中，廈門(mén)偏離度達(dá)到41%，位居首位，說(shuō)明廈門(mén)的房?jī)r(jià)與收入嚴(yán)重脫離，泡沫還未擠凈。另一個(gè)兄弟城市——福州，偏離度也在22%，位居前10。而同屬福建的泉州，偏離度僅為-3%，說(shuō)明房產(chǎn)資金過(guò)于集中在大城市，造成了嚴(yán)重的房?jī)r(jià)階層脫離。另外，南京（35.7%）、濟(jì)南（32.7%）、廣州（29.6%）等3城的房?jī)r(jià)偏離度水平都明顯偏高。其中廈門(mén)和南京本輪房?jī)r(jià)漲幅較大，濟(jì)南和廣州本輪行情啟動(dòng)時(shí)間相對(duì)較晚。常州房?jī)r(jià)與收入偏離度12.7%，屬中等偏上。

2018年房?jī)r(jià)泡沫最大的城市排名

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    在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，人們最關(guān)心的依然是自己的收入。2018上半年，全國(guó)居民人均可支配收入14063元，實(shí)際增長(zhǎng)6.6%。與全國(guó)水平相比，上海、北京、浙江、天津、江蘇、廣東、福建、遼寧、山東這9個(gè)省份的人均可支配收入超過(guò)了全國(guó)平均線。31省市的人均可支配收入中，上海以32612元位居榜首，成為最能掙錢(qián)的地區(qū)。北京上半年居民人均可支配收入31079元，位居次席。上海和北京也是上半年全國(guó)僅有的居民人均可支配收入超過(guò)3萬(wàn)元大關(guān)的地區(qū)。緊隨其后的是浙江和天津，其上半年人均可支配收入分別達(dá)到24147元和20986元，是上半年居民收入“2萬(wàn)元俱樂(lè)部”僅有的兩個(gè)成員。而寧夏、云南、貴州、新疆、甘肅和西藏等西部省份，人均收入依然在萬(wàn)元以下，需要提升的空間還很大。

2018年上半年各省市人均可支配收入情況

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    二、2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比情況分析

    2018年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8，相比2017 年的7.7小幅上升，為近20年來(lái)第二高位，僅次于2009年。

    房?jī)r(jià)方面，2018年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)8544元/平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，漲幅比2017年擴(kuò)大6.5個(gè)百分點(diǎn)。

1999-2018年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)

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    收入方面，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比2017年名義增長(zhǎng)7.8%，增幅回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

1999-2018年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(shì)

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    從全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的走勢(shì)來(lái)看，2014年以前整體呈下降走勢(shì)，部分年份有所反彈。2015年以來(lái)，隨著“去庫(kù)存”政策的實(shí)施，房?jī)r(jià)上漲有所加速，房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)反彈，但整體仍處于中低水平。2018年，根據(jù)有關(guān)推算數(shù)據(jù)，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為8.17，比2017年上升0.3個(gè)點(diǎn)。

2005-2018年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住宅均價(jià)走勢(shì)

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2005-2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比情況走勢(shì)

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    2018年房?jī)r(jià)收入比上升原因有三。一是隨著上半年三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷(xiāo)售火熱，以及部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致商品房成交均價(jià)同比漲幅再次擴(kuò)大。二是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)回落，近四年以來(lái)保持在 8%上下，處于歷史較低水平。三是收入增幅小于房?jī)r(jià)漲幅，房?jī)r(jià)收入比小幅上升。

    三、2018年購(gòu)房者平均年齡及房?jī)r(jià)收入比分析

    2018年購(gòu)房者人均居住面積為27.8平，其中24.3%的購(gòu)房者人均居住面積不到20平方米，相當(dāng)于三口之家住房不到60平方米。從年齡劃分來(lái)看的話，相較于資金積累薄弱的90后，80后的居住空間更狹小些，數(shù)據(jù)顯示，家里普遍有“紅領(lǐng)巾”的他們?nèi)司幼∶娣e為27平，在各年齡段中居住條件屬于最差。

不同年齡段購(gòu)房者家庭人均居住面積（平）

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    實(shí)際上，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，二手房的購(gòu)房需求某種程度上可以極為接近地反映出樓市購(gòu)房者的整體需求。

    在二手房市場(chǎng)里購(gòu)房需求以?xún)删邮覟橹鳎壳皢紊砑彝プ》織l件寬裕，2口之家人均臥室數(shù)達(dá)到一間，不過(guò)據(jù)完整統(tǒng)計(jì)，60%的家庭人均臥室不到1間，比如3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室為0.6間，即家庭規(guī)模越大住的會(huì)越擁擠。2018年購(gòu)房者平均家庭規(guī)模為3.2人，可以推斷他們會(huì)有比較強(qiáng)烈的改善換房需求。

    其實(shí)，除了人均住房面積不足及大家庭規(guī)模等極端因素會(huì)促進(jìn)改善換房需求外，換到面積更適宜房子、換到地理位置更便利的房子，換到品質(zhì)更好的房子，是換房需求的三大核心要素。而為了“住得更好”，當(dāng)前80前換房占比已達(dá)40%以上，成為換房改善的主力。通過(guò)了解改善換房需求的人員組成，結(jié)合人口結(jié)構(gòu)及老齡化趨勢(shì)分析，相信未來(lái)改善需求有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年首次購(gòu)房者的平均月供收入比為42.9%，比其他購(gòu)房需求高出5個(gè)百分點(diǎn)，在這之中，月供收入比在50%以上的占比也超過(guò)其他群體。

    由于首置需求多數(shù)來(lái)自于80后與90后，因此年輕一代的償債壓力尤為凸顯。數(shù)據(jù)顯示，80后的月供收入比為40.8%，90后為43.5%，結(jié)合80前的32%來(lái)看，初步可以得出年齡越小月供負(fù)擔(dān)越大的結(jié)論。值得一提的是，拋開(kāi)年齡分組，從收入維度來(lái)看的話，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43%。另外，三、四線城市購(gòu)房者平均月供收入比顯著高于其他高能級(jí)城市，數(shù)值為42.4%。

不同收入購(gòu)房者平均月供收入比

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    2018年購(gòu)房者所購(gòu)房屋總價(jià)與家庭稅前年收入，得出了總體房?jī)r(jià)收入比在7.1這個(gè)數(shù)值，即平均一個(gè)家庭不產(chǎn)生任何消費(fèi)，大于7.1年才能購(gòu)得一套房屋。針對(duì)不同年齡段，《報(bào)告》顯示，80、90后因?yàn)橘Y金積累相對(duì)較弱，所以更懂得量力而行，所購(gòu)房屋價(jià)格與其收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)收入比分別為7.2與6.5。而80前主要依賴(lài)資產(chǎn)置換，所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)其收入更高。

    2019年中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管將以中溫放松為主，在這樣的環(huán)境下，考慮不同購(gòu)房者的居住現(xiàn)狀、杠桿壓力、買(mǎi)房需求等。

    當(dāng)前，租賃與購(gòu)買(mǎi)之間的互動(dòng)關(guān)系緊密，超過(guò)一半的購(gòu)房者來(lái)自租賃市場(chǎng)。購(gòu)房之后，投資性購(gòu)房者也會(huì)將55%的房子用于出租。因此，發(fā)展租購(gòu)并舉的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)鼓勵(lì)更多的所購(gòu)房屋用來(lái)出租（Buy to let），為大量無(wú)房群體提供足夠的住房供應(yīng)，為未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展培育希望。