2018年中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售情況分析及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)【圖】

    一、2017年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售情況分析

    自2010年以來(lái)，全國(guó)住宅市場(chǎng)整體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在2013年迎來(lái)小高峰后，2017年量?jī)r(jià)齊升，雖然銷(xiāo)售金額增速同比有所下降，但依然創(chuàng)下行業(yè)新高。

    2017年全國(guó)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)向好，銷(xiāo)售一路上行，但各能級(jí)城市間表現(xiàn)趨向不一致。一二線城市商品住宅成交慘淡，多城成交量近乎遭腰斬，而三四線城市整體成交較好，多城商品住宅成交面積同比增速超30%。

    2010年至2015年一線和核心二線城市的銷(xiāo)售額整體上升顯著，2016年銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)幅度較大，達(dá)28%，2017年一線和核心二線城市銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲近10%，但由于銷(xiāo)售面積下降幅度近40%，整體銷(xiāo)售額下滑十分明顯，普通二線城市2017年的銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲約20%，銷(xiāo)售面積降幅約10%，銷(xiāo)售額呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢(shì)。

    三四線在2010年至2015年銷(xiāo)售額上漲幅度相對(duì)平緩，2016年開(kāi)始三四線有回暖趨勢(shì)，商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，其中2016年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)22%，價(jià)格漲幅約15%，繼而帶動(dòng)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)約40%，2017年商品住宅市場(chǎng)依然表現(xiàn)亮眼，在2016年高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，2017年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格分別同比增長(zhǎng)19%、22%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)41%。

2010-2017年各能級(jí)城市商品住宅銷(xiāo)售面積（單位：億平方米）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)商品住宅行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

2010-2017年各能級(jí)城市商品住宅銷(xiāo)售金單價(jià)（單位：元/平方米）

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2010-2017年各能級(jí)城市商品住宅銷(xiāo)售金額（單位：萬(wàn)億元）

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    （注：一線和核心二線城市指北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都；普通二線城市指重慶、大連、西安、長(zhǎng)沙、寧波、沈陽(yáng)、青島、南昌、太原、石家莊、長(zhǎng)春、哈爾濱、呼和浩特、海口、南寧、蘭州、昆明、貴陽(yáng)、西寧、銀川、烏魯木齊、溫州、北海、三亞；三四線城市指除40個(gè)一二線城市之外的其他城市。）

    二、2018年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售情況分析

    2018年商品住宅銷(xiāo)售面積147929億元，同比增長(zhǎng)2.2%。銷(xiāo)售金額126393億元，同比增長(zhǎng)14.7%。

2014-2018年商品住宅銷(xiāo)售面積及增速走勢(shì)

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2014-2018年商品住宅銷(xiāo)售金額及增速走勢(shì)

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2014-2018年商品住宅銷(xiāo)售金額增速及銷(xiāo)售面積增速對(duì)比

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    三、未來(lái)商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

    2017年一二線和三四線商品住宅成交市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化，主要是一二線受到了嚴(yán)厲的政策打壓，三四線城市政策相對(duì)寬松，疊加棚改貨幣化，加速了市場(chǎng)回暖，在當(dāng)前的政策基調(diào)下，未來(lái)市場(chǎng)是否還將持續(xù)分化？為了更好地的研判各能及城市場(chǎng)的表現(xiàn)，商品住宅未來(lái)五年的量?jī)r(jià)年均漲幅進(jìn)行預(yù)測(cè)。

    （1）對(duì)一二線的研判：不太悲觀

    2017年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)整體向好，一線和核心二線城市受?chē)?yán)調(diào)控的影響，銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積絕對(duì)量有下跌之勢(shì)，未來(lái)五年一二線的商品住宅銷(xiāo)售額是否還會(huì)發(fā)生顯著變化，是繼續(xù)悲觀還是較為樂(lè)觀？

    從量?jī)r(jià)角度對(duì)的一二線城市商品住宅成交量?jī)r(jià)變動(dòng)幅度進(jìn)行假設(shè)，進(jìn)而預(yù)測(cè)未來(lái)（2018年-2022年）一二線城市商品住宅成交情況。

    目前調(diào)控日趨收緊，一線和核心二線城市樓市受政策高壓影響最為顯著。一線核心二線城市價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)、銷(xiāo)售依然承壓，因此，基于2017年一線及核心二線城市商品住宅成交均價(jià)同比漲幅（約10%），保守假設(shè)商品住宅年成交均價(jià)變動(dòng)為5%，再將比例依次遞減：

    假設(shè)1至假設(shè)4，價(jià)格增幅為5%或保持不變，在價(jià)格上漲和不變的情形下，銷(xiāo)售面積將面臨下跌之勢(shì)或基本保持不變。

    假設(shè)5，價(jià)格小幅下降5%，在價(jià)格下跌時(shí)，銷(xiāo)售面積或?qū)⒂兴鲩L(zhǎng)，保守假設(shè)微漲5%。

2018年至2022年一線以及核心二線城市商品住宅成交量?jī)r(jià)變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

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    （備注：成交均價(jià)和成交量變動(dòng)比例主要是指2018年至2022年商品住宅成交均價(jià)和成交面積的增幅比例。）

    2017年的價(jià)格同比漲幅20%和往年價(jià)格漲幅比例，保守估計(jì)價(jià)格漲幅比例為10%，比例依次遞減直至價(jià)格保持不變來(lái)做出其他比例的假設(shè)，銷(xiāo)售面積參考2017年的降幅約10%，降幅收窄情況下，保守估計(jì)降幅為5%或保持不變。

    1、在假設(shè)1至假設(shè)3中，價(jià)格漲幅為5%和10%，銷(xiāo)售面積將面臨下跌之勢(shì)或保持不變

    2、在假設(shè)4至假設(shè)5中，價(jià)格保持不變，或?qū)?dòng)銷(xiāo)售面積小幅上漲或保持不變。

    銷(xiāo)售面積在假設(shè)3（漲幅最?。┲?，普通二線城市集中表現(xiàn)為價(jià)漲量微跌，量?jī)r(jià)變化幅度分別為：-5%和5%，未來(lái)五年2018至2022年年均銷(xiāo)售金額同比下降1%。

2018年至2022年普通二線城市商品住宅成交量?jī)r(jià)變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

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    （備注：成交均價(jià)和成交量變動(dòng)比例主要是指2018年至2022年商品住宅成交均價(jià)和成交面積的增幅比例。）

    （二）三四線開(kāi)發(fā)投資韌性仍在

    對(duì)2018以及未來(lái)五年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的判斷，三四線城市房地產(chǎn)投資完成額會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且投資熱度依然持續(xù)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看, 一線以及核心二線城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額方面占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比例在三分之一左右，也就是說(shuō)絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額還是普通二線城市和三四線城市完成，從體量上來(lái)看，三四線基數(shù)較大，且目前投資韌性仍在。隨著三四線的日漸回暖，2017年土地出讓金同比漲幅高達(dá)90%左右，增幅創(chuàng)下近年行業(yè)新高，在工程投資方面，2017年三四線城市新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)提升顯著，2018年仍維持2017年的投資熱度。主要由于一二線土地很難拿，三線的收益比較穩(wěn)定，而且三四線相對(duì)來(lái)說(shuō)，土地相對(duì)容易獲取且價(jià)格也不高，同時(shí)三四線城市銷(xiāo)售火爆，房企加速開(kāi)工，拿地意愿也隨之高漲。