2019年中國物業(yè)管理現(xiàn)狀、格局及物業(yè)管理發(fā)展前景分析：房地產行業(yè)集中度、業(yè)態(tài)多元化、收并購整合[圖]

王密 2020-05-18 06:09 來源：智研咨詢

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀及格局

2019 年，主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業(yè)業(yè)態(tài)及增值服務多元化同樣帶動盈利能力的提升，業(yè)績保持高速增長。2019 年主要物管公司的營業(yè)收入、毛利、凈利潤以及每股派息的平均增速分別為 47.8%、47.9%、69.9%和 77.1%。

2016-2019 年營收平均復合增速為 43.1%，凈利潤平均復合增速為 61.9%。

2016-2019 年復合營收增速

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2016-2019 年凈利潤復合

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2016-2019 年營收增速前三的公司分別為雅生活服務、碧桂園服務和永升生活服務，營收復合增速分別為 60.3%、59.9%和 57.6%。2016-2019 年凈利潤增速前三的公司分別為雅生活服務、永升生活服務和新城悅服務，復合增速分別為 100.3%、95%和 86.7%。物管公司內需成長股特性凸顯，依靠關聯(lián)方與品質外拓雙輪驅動，板塊高增長路徑清晰。

在管面積過億公司有 6 家，分別為彩生活、保利物業(yè)、碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務、中海物業(yè)，未來 1-2 年內在管面積有望過億的公司還包括藍光嘉寶服務、永升生活服務、新城悅服務、時代鄰里等。行業(yè)在管面積 4 年復合增速 38.3%與收入復合增速整體相匹配，在基礎物管外增值服務亦呈現(xiàn)高速發(fā)展趨勢。

主要上市公司 2019年在管面積

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在管面積2016-2019年復合增速

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截至 2019 年末行業(yè)平均合約面積達到 2.6億方，合約在管比達到 1.9 倍，奠定行業(yè)未來 2-3 年內確定性增長基礎。分公司來看，碧桂園服務、彩生活、保利物業(yè)、綠城服務合約面積分別達到 6.9 億方、5.6億方、5 億方、4.5 億方，同時 2020 年雅生活服務并表中民物業(yè)后合約面積也將突破 5 億方，可預見 2-3 年后頭部物管企業(yè)將邁入在管規(guī)模 5 億方的新臺階。

主要上市公司2019年合約面積

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主要上市公司 2019 年合約面積/在管面積

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截至 2019 年，行業(yè)平均進入城市數(shù)量為112 座，占中國 343 座地級市數(shù)量的 33%，其中碧桂園服務已率先進入 350 座城市，彩生活、保利物業(yè)進入地級市數(shù)量也約過半。整體來看，2019 年各公司仍處于入駐城市數(shù)量與單城在管項目數(shù)量雙升階段，帶動規(guī)模擴張與利潤率提升。

入駐城市數(shù)量

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單個城市項目數(shù)量

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2019 年主要上市公司加大了第三方拓展，其中綠城服務、永升生活服務和雅生活服務來自獨立第三方的在管面積占比分別為 81%、78%和 73%。從在管物業(yè)業(yè)態(tài)來看，行業(yè)平均 70%為住宅類物業(yè)，較 2018 年下降 8pps，非住宅業(yè)態(tài)占比逐步提升。

在管面積來源

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在管面積類型

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2019 年行業(yè)平均基礎物管收入達到 21億元，其中碧桂園服務、綠城服務、保利物業(yè)基礎物管費收入排名行業(yè)前三。行業(yè)收繳率普遍保持在 90%以上，其中綠城服務、濱江服務、保利物業(yè)排名前三，分別為 98.1%、96.8%及 96%。

基礎物業(yè)管理收入

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物業(yè)管理收繳率

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永升生活服務、藍光嘉寶、保利物業(yè)、新城悅服務、碧桂園服務來自關聯(lián)方物業(yè)的物管費均在 2 元/月/平以上，平均物管費增速在 1%-3%之間。來自第三方的物管費收入在 1.5-3 元/月/平區(qū)間，受到業(yè)態(tài)占比影響同比波動較大。另外，我們計算單位在管面積的創(chuàng)收（2019 年基礎管收入/2018-2019 年平均在管面積）在 2019 年達到 3.6 元/平/月，同比增長 4%再攀新高。分公司來看，商寫項目占比高的寶龍商業(yè)、奧園健康及高端物管品牌濱江服務單位在管面積創(chuàng)收位列行業(yè)前三，分別達到 9.6、5.9、4.5 元/平/月。

物業(yè)管理平均物管費

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單位在管面積創(chuàng)收

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截至 2019 年末，行業(yè)平均社區(qū)增值服務收入達到 5.1 億元，16-19 年復合增速 57%，非業(yè)主增值服務收入達到 7.4 億元，16-19 年復合增速 50%。分公司來看，社區(qū)增值服務收入排名領先的公司為綠城服務、保利物業(yè)、碧桂園服務，分別達到 19.1、11.5、8.7 億元，非業(yè)主增值服務收入排名領先的公司分別為雅生活服務、碧桂園服務、綠城服務，分別達到 18.1、14.2、12.2 億元。

社區(qū)增值服務收入

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非業(yè)主增值服務收入

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2019 年行業(yè)綜合毛利率達到 30.1%，2016-2018年行業(yè)綜合毛利率分別為 25.2%、26.5%、27.7%，2019 年行業(yè)綜合毛利率同比上升 2.4pps。截至 2019 年，綜合毛利率排名較高的公司為奧園健康、雅生活服務、藍光嘉寶、彩生活，毛利率分別為 37.4%、36.7%、36.2%及 35.3%。2019 年行業(yè)上市公司平均毛利潤為 9.7 億元，2016-2019 年復合增長為 48%，分公司看碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務毛利水平居前。

主要上市公司毛利潤

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綜合毛利率

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2019 年行業(yè)基礎物管平均毛利率達到 24.4%，最高和最低的毛利率分別為碧桂園服務的 30.2%和綠城服務的 11.4%，毛利率分化較大。2019年行業(yè)上市公司平均基礎物管毛利潤為 5.29 億元，2016-2019 年復合增長為 33%，分公司看碧桂園服務、彩生活、雅生活服務毛利水平居前。

基礎物管毛利

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基礎物管毛利率

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2019 年行業(yè)社區(qū)增值毛利率達到52.7%，同比下降 1.9pps，主要是由于家裝宅配類業(yè)務外包轉自營、零售收入占比提升影響，預計未來社區(qū)增值行業(yè)平均毛利率維持在 50%上下水平。2019 年行業(yè)上市公司平均社區(qū)增值毛利潤為 2.52 億元，2016-2019 年復合增長為 56%，分公司看碧桂園服務、綠城服務、保利物業(yè)毛利水平居前。

社區(qū)增值毛利

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社區(qū)增值毛利率

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2019 年，來自基礎物管、業(yè)主增值及非業(yè)主增值的行業(yè)平均毛利占比分別為49.7%、23.6%及26.7%，分別較上年降低2.3，增加 1.9 和 0.4 個百分點。增值服務的占比逐年提升。

2019年行業(yè)平均毛利占比

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截至 2019 年末行業(yè)平均銷售費用率為 0.9%，維持低位水平，平均管理費用率 9.8%，同比下降 1.5pps，管理效率繼續(xù)提升。分公司看，雅生活服務、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)管理費用率低，分別為 5.8%、7.2%及 7.2%。

物業(yè)管理銷售費用率

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物業(yè)管理費用率

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2019 年行業(yè)平均凈利潤為 4.8 億元，2016-2019 年復合增長 62%，在增值服務帶動毛利率提升及管理效率改善的趨勢下，凈利率繼續(xù)穩(wěn)步提升。2019 年行業(yè)平均凈利率為 14.3%，同比提升 1.7pps。分公司來看，碧桂園服務、雅生活服務、彩生活凈利潤水平領先行業(yè)，分別為 16.7、12.9、5.4 億元；雅生活服務、藍光嘉寶、奧園健康凈利率領先行業(yè)，分別為 25.2%、21.1%、18.1%。

物業(yè)管理主要上市公司凈利潤

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二、物業(yè)管理前景

1、房地產行業(yè)集中度提升

房地產行業(yè)的集中度在不斷提升。2019年，全國商品房銷售金額和面積分別為15.97 萬億和 17.16 億平米，而 TOP10、TOP20 和 TOP50 房企的市占率繼續(xù)提升，銷售金額的占比分別達到 28.4%、40.5%和 59.7%。進入 2020 年，房地產商品房銷售預計會下行，但主要上市房企依然給出了 10%左右增速的銷售目標。

2013-2019年房地產銷售金額集中度趨勢

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2013-2019年中國房地產銷售面積集中度

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在物管行業(yè)，截止 2018 年，全國在管面積達到 279.3 億平米，2013-2018 年的年復合增速是 12.5%。物業(yè)管理行業(yè)的集中度進一步提升，TOP10 和 TOP100 的市占率分別達到 11.4%和 38.9%，較上一年分別提升 0.3 和 6.5 個百分點。我們預計行業(yè)的集中度將進一步提升，一方面來自房地產行業(yè)的集中度提升，另一方面，隨著越來越多的物管公司上市，借助品牌和資本的力量，行業(yè)的整合并購將加速。

2013-2018年物業(yè)管理在管面積

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2013-2018年物業(yè)管理行業(yè)集中度

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2、物管行業(yè)的收并購整合

物業(yè)管理行業(yè)收并購案例豐富，收購公司平均靜態(tài)估值 10-12 倍：截至 2020 年 4月，行業(yè)落地 21 起主要收購，共涉及資金超過 40 億元。其中雅生活服務收購 8起，藍光嘉寶收購 7 起，永升生活服務收購 2 起，碧桂園服務收購 3 起，佳兆業(yè)美好收購 1 起。

截至 2019 年末，行業(yè) 14 家上市公司平均在賬凈現(xiàn)金達到 24.2 億元，其中排名靠前的碧桂園服務、保利物業(yè)和雅生活服務分別持有現(xiàn)金82、65 和 42 億元，現(xiàn)金充足。自 2014 年彩生活上市以來，板塊內上市企業(yè)最高上市募資企業(yè)為保利物業(yè)，于 2019 年末募資 46.8 億港元。

2014-2019年物業(yè)管理上市募集資金

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3、管物業(yè)的業(yè)態(tài)多元化

主要物業(yè)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，截至 2018 年行業(yè) 45.8%收入來自于住宅物業(yè)，14.4%來自于商業(yè)物業(yè)，19.9%來自于辦公物業(yè)，其余物業(yè)占比較為分散。

各業(yè)態(tài)占行業(yè)收入占比

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各業(yè)態(tài)平均物管費水平

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各業(yè)態(tài)續(xù)約率水平

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4、增值服務的上下游拓展

物管公司的增值服務向房地產全價值鏈拓展，打通上下游。從房地產公司拿地開始，到預售，竣工交付，業(yè)主入住等各個環(huán)節(jié)切入，探索客戶需求，提供增值服務，成為業(yè)績增長的第二大驅動因素。

資產管理與車位管理業(yè)務主要包括二手房租售、車位租售服務，綠城服務、碧桂園服務、永升生活服務 2019 年在該項業(yè)務的收入領先行業(yè)，2019 年分別達到 8.6億元、2.8 億元及 1.7 億元。零售與家居生活服務主要包括生活物品售賣、保潔、維修、家政等服務，綠城服務、保利物業(yè)、藍光嘉寶 2019 年在該項業(yè)務的收入領先行業(yè)，分別為 6.6 億元、5.8 億元、3.2 億元。

資產管理與車位管理業(yè)務收入

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零售與家居生活業(yè)務收入

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智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理服務行業(yè)市場經(jīng)營管理及競爭策略建議報告》數(shù)據(jù)顯示：公共空間業(yè)務主要包括廣告位經(jīng)營、公共空間經(jīng)營等，雅生活服務、碧桂園服務、綠城服務 2019 年在該項業(yè)務的收入領先行業(yè)，分別為 2.2 億元、2.1 億元、2.0 億元。拎包入住、美居業(yè)務主要包括家居軟裝、封裝陽臺、室內翻新等業(yè)務，保利物業(yè)、碧桂園服務、雅生活服務 2019 年在該項業(yè)務的收入領先行業(yè)，分別為 1.9億元、9800 萬元及 9500 萬元。

公共空間業(yè)務收入