2020年中國物業(yè)管理行業(yè)具體表現(xiàn)、單盤盈利能力、業(yè)主滿意度及行業(yè)趨勢分析[圖]

管小紅 2020-06-03 05:04 來源：智研咨詢

一、業(yè)主滿意度分析

房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。長期以來對于物業(yè)管理強調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了中國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。進一步促進行業(yè)經(jīng)營理念與服務(wù)水平的整體提高，帶動更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力和市場競爭力提高的工作，應(yīng)提到推動行業(yè)進步的重要日程。此外，推進企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導(dǎo)企業(yè)在整合社會服務(wù)資源、企業(yè)自身資源、業(yè)主資源的同時，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉(zhuǎn)型升級中企業(yè)合作共贏的平臺，是當(dāng)前需要關(guān)注和著手解決的重要問題。

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場發(fā)展無序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場進一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機遇實現(xiàn)做大做強。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，從1981年第一家物業(yè)公司至今仍不足40年時間，相較國際物業(yè)管理行業(yè)運營模式的成熟度與產(chǎn)業(yè)規(guī)模都有很大的提升空間，2019年全國物業(yè)管理行業(yè)的總面積超過250億平米。

我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分服務(wù)進行分包，一方面可以降低企業(yè)管理運營成本，充分利用社會資源，提高企業(yè)的運營效率;一方面專業(yè)的保安、保潔、綠化、設(shè)備維修管理服務(wù)機構(gòu)，業(yè)務(wù)相對單一，專業(yè)化優(yōu)勢突出，有利于提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。

住宅物業(yè)大量換手伴隨普遍性提價。非住宅物業(yè)開始出現(xiàn)具備專業(yè)影響力的設(shè)施管理和一體化服務(wù)龍頭（類似海外五大行）。

受訪者對當(dāng)前物管品牌的態(tài)度分布

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想換物業(yè)的業(yè)主，對可能提價的看法

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受訪者對不同增值服務(wù)接納度

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二、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析

智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)市場需求預(yù)測及投資前景分析報告》顯示：從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，我國東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量相對高于中部、西部及東北部。我國東部、中部、西部及東北部物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別約為5萬家、3萬家、2.4萬家和1萬家，分別占全國物業(yè)服務(wù)業(yè)總體數(shù)量的45%、26%、23%和6%。

我國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)量分布

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我國物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域分布（按企業(yè)數(shù)量比例）

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個別企業(yè)形成廣闊護城河，增值服務(wù)和科技應(yīng)用保證規(guī)模經(jīng)濟正循環(huán)，企業(yè)良性穩(wěn)健成長。
良性穩(wěn)健成長的具體表現(xiàn)：

1	p優(yōu)質(zhì)企業(yè)每年不需要考慮拓展問題，只需要根據(jù)自己產(chǎn)能適當(dāng)滿足部分粉絲的接管需求；
2	p優(yōu)質(zhì)企業(yè)不需要考慮單盤盈利能力問題，單盤盈利能力隨著時間的流逝是自然上升的；
3	p優(yōu)質(zhì)企業(yè)只需要根據(jù)管理能力調(diào)整接管節(jié)奏，最終完成對細分目標(biāo)市場的大比例接管（30%-50%）。

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開啟這個正循環(huán)的前提：

1	家喻戶曉且?guī)矸績r顯性增值的優(yōu)質(zhì)品牌；
2	充分提高人效，需要一定規(guī)模的科技應(yīng)用；
3	轉(zhuǎn)化用戶為粉絲，突破淺層聯(lián)結(jié)的日常運營；
4	區(qū)域密度達標(biāo)，盈虧達到平衡的增值服務(wù)。

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各大公司營業(yè)成本中員工成本比例

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重點物業(yè)管理企業(yè)收入情況單位：百萬元

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重點物業(yè)管理企業(yè)管理面積單位：萬平米

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品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營的單盤盈利能力預(yù)測單位：萬元

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普通物業(yè)經(jīng)營的單盤盈利能力預(yù)測單位：萬元

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當(dāng)前絕大多數(shù)物業(yè)管理項目的單盤盈利有似右圖，公司是一個不斷接納新盤，而老盤問題不斷惡化的組合。表面看，竣工高峰，確定性交付共同構(gòu)建了一個普適的高速增長穩(wěn)定盈利故事。但時間會不斷磨損公司盈利的基礎(chǔ)。

想要突破單盤盈利模型（隨時間，單盤盈利性越來越好，變成左圖），關(guān)鍵在1、提價（需要滿意度）；2、增值服務(wù)收入規(guī)模擴大（需要和業(yè)主強連接）；3、機器應(yīng)用提高人工能效（需要科技賦能）。

最為直觀的就是科技對于物業(yè)形態(tài)的改變

•1	軟硬件結(jié)合
•2	機器替代人工

以“智慧停車”為例

•1	綜合管理系統(tǒng)
•2	圖像識別應(yīng)用
•3	據(jù)綠城服務(wù)統(tǒng)計可以減少50%的人員投入

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智慧停車解決方案的架構(gòu)圖

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人均產(chǎn)值與人均在管面積逐年穩(wěn)步增加

百強物業(yè)管理企業(yè)情況

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不同企業(yè)的品牌忠誠度一覽

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試圖更換物管公司的業(yè)主，目標(biāo)公司選擇

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在行業(yè)走向獨立之時，已經(jīng)出現(xiàn)了萬科物業(yè)這樣的品牌，在品牌忠誠度、美譽度方面鶴立雞群，構(gòu)建了和業(yè)主普遍性的強連接；也出現(xiàn)了綠城服務(wù)這樣的品牌，在提價接納度方面明顯領(lǐng)先，且在單項增值服務(wù)（例如置換）的業(yè)主認同度方面取得了突破。

盡管以今天萬科、綠城的品牌，既談不上有寬廣的護城河，也談不上在增值服務(wù)養(yǎng)成和定價能力方面有決定性突破，但已經(jīng)見到了單盤盈利打通的希望。

本市場住宅品質(zhì)物業(yè)管理公司預(yù)期示意圖

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三、2020物業(yè)管理行業(yè)趨勢分析

(1)中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。(4)“機器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場景移動機器人技術(shù)已實現(xiàn)了50+機型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級。(5)基于智慧物業(yè)平臺服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無法實現(xiàn)的功能。例如，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個發(fā)展方向。

三種物業(yè)管理面積拓展模式的優(yōu)劣和前景

-	拓展新樓盤	拓展存量盤	并購
基礎(chǔ)服務(wù)毛利	最優(yōu)，因為新盤定價較高，且設(shè)備較新，維護成本較低	有盈利壓力，但部分特大城市已經(jīng)接受物業(yè)費漲價，壓力較低	短期可透過盡調(diào)克服盈利壓力，但中期（服務(wù)合同結(jié)束）后，如果品質(zhì)不高，可能面臨項目流失風(fēng)險
資本開支	無	無	有資本開支，消耗資產(chǎn)負債表資源
增值服務(wù)助力	較為不利，因為新盤很難提升區(qū)域密度	最為有利，因為可以選擇性提升區(qū)域密度，從而便利于廣告，中介等一批增值服務(wù)開展	介于拓展新盤和拓展存量盤之間
非住宅管理能力養(yǎng)成	沒有明顯助力	單甲方存量盤拓展往往需要很強的關(guān)系，并不可能復(fù)制	較為有利，可以針對性并購特殊的物業(yè)形態(tài)，如會展、商辦、高校等，并吸納專業(yè)人才
拓展難度	只要品牌有影響力，拓展難度不大	拓展難度較大，業(yè)委會訴求一般較之開發(fā)企業(yè)更為復(fù)雜	不難，但風(fēng)險較大，甚至可能伴隨經(jīng)營風(fēng)險
中長期前景	會隨著開發(fā)面積下降而重要性下降	會隨著開發(fā)面積下降和居民服務(wù)意識覺醒，重要性不斷上升	會成為特殊物業(yè)管理能力養(yǎng)成的重要補充，長期看行業(yè)進入寡頭時代，并購可能淡化