“金九銀十”繼續(xù)爽約，2018年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速放緩，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售減速明顯【圖】

    截止2018年10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流量前五名為碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展，分別為6115.5、5010.9、4833.8、3711、3367.5億元。

2018年1~10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20

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    截止2018年10月，中國(guó)房地企業(yè)銷(xiāo)售面積前5位為碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)。分別為6507.1、4868、3250.6、2668.3、2401.9萬(wàn)平方米。

2018年1~10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP20

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    2018年10月，傳統(tǒng)“金九銀十”繼續(xù)爽約，國(guó)慶期間的市場(chǎng)也表現(xiàn)不佳，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售減速明顯。10月百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低，單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)也持續(xù)放緩。本月末，在個(gè)別地方放松貸款政策之后，中央進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，強(qiáng)化調(diào)控預(yù)期。另一方面，目前購(gòu)房需求的釋放也達(dá)到了階段性瓶頸。調(diào)整趨勢(shì)下“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”成為共識(shí)，房企整體的投資態(tài)度將進(jìn)一步趨于保守。

    1、百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售減速，單月同比增速放緩

    2018年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷(xiāo)售減速較為明顯。特別是國(guó)慶期間，樓市延續(xù)了“金九”不溫不火的走勢(shì)，市場(chǎng)降溫明顯。而與2017年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

    2018年以來(lái)市場(chǎng)調(diào)控的效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，特別是10月末住建部通報(bào)將堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”，新華社也發(fā)文指出中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的決心不會(huì)發(fā)生改變，定調(diào)政策調(diào)控勢(shì)必趨于常態(tài)化。另一方面，目前購(gòu)房需求的釋放也達(dá)到了階段性瓶頸，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。我們預(yù)計(jì)在這樣的背景下，未來(lái)兩月的市場(chǎng)表現(xiàn)將保持總體平穩(wěn)向下的態(tài)勢(shì)。

2018年1~10月TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模及同比增幅（億元）

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    2、TOP30門(mén)檻同比上升48.6%TOP20-50梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈

    雖然單月銷(xiāo)售有所下降，但與2017年相比，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售仍然大幅增長(zhǎng)。2018年1-10月，TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模近7.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.5%。從銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)入榜門(mén)檻較2017年同期繼續(xù)提升，TOP20至TOP50梯隊(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。截止10月末，TOP20、TOP30和TOP50房企的門(mén)檻增幅均在50%左右。其中，TOP30房企門(mén)檻提升幅度最大。百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻則較2017年同期增長(zhǎng)31%至150.8億元。

2018年1~10月TOP100各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻

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    3、典型房企表現(xiàn)仍然突出，本月百億房企達(dá)27家

    雖然1-10月百?gòu)?qiáng)房企總體的業(yè)績(jī)規(guī)模較上月降低，但單月業(yè)績(jī)過(guò)百億企業(yè)的數(shù)量還是達(dá)到了27家，排在全年較高的水平。

2018年1~10月TOP100房企單月業(yè)績(jī)過(guò)百億數(shù)量（個(gè)）

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    同時(shí)部分房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，如TOP10房企中，新城10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額221.3億元，單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比均超100%；華潤(rùn)、中海10月單月業(yè)績(jī)均超200億元。

2018年10月部分單月過(guò)百億房企銷(xiāo)售情況（億元）

    4、調(diào)整趨勢(shì)下房企更趨謹(jǐn)慎，投資節(jié)奏放緩

    目前，在政策調(diào)控常態(tài)化、房企融資渠道收緊等多方面因素影響下，市場(chǎng)回歸理性。特別是三季度以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)地價(jià)下降、溢價(jià)回落、三四線熱點(diǎn)城市流拍地塊陡增，種種跡象表明土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)冷”信號(hào)。

    調(diào)整趨勢(shì)下，百?gòu)?qiáng)房企2018年至今的整體投資力度明顯放緩，投資態(tài)度更趨謹(jǐn)慎、“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”成為共識(shí)。其中，碧桂園、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企明確表示要放緩?fù)顿Y節(jié)奏、持審慎態(tài)度謹(jǐn)慎拿地。上半年拿地較為積極的旭輝、中南、中海等房企也都表示要主動(dòng)放緩拿地節(jié)奏、整體投資將趨于保守。另外，基于房企土地獲取需要一定的周期，三季度的拿地實(shí)際反應(yīng)的主要還是房企二季度的投資意愿。我們認(rèn)為百?gòu)?qiáng)房企第四季度投資節(jié)奏的放緩或?qū)⒈憩F(xiàn)得更為明顯。

部分百?gòu)?qiáng)房企近期土地投資態(tài)度

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    盡管投資節(jié)奏放緩，預(yù)計(jì)2018年最后兩個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企將加大供應(yīng)力度。一方面，房企選擇以?xún)r(jià)換量加速項(xiàng)目入市，并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)；另一方面，一些2018年以來(lái)受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目，也將在年末大量入市，相關(guān)的企業(yè)業(yè)績(jī)將受益增長(zhǎng)。可見(jiàn)，百?gòu)?qiáng)房企最后兩個(gè)月的競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈。