中國(guó)房地產(chǎn)總市值達(dá)65萬(wàn)億美元，美國(guó)、歐盟和日本房地產(chǎn)總市值只有60萬(wàn)億美元。
近期，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北上廣深四大一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比全線下滑，但一手房、二手房?jī)r(jià)格整體仍呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)。近期一張股票房產(chǎn)總市值概覽圖，更是刷屏。
從圖中我們可以讀到三個(gè)信息。第一，中國(guó)房產(chǎn)總市值65萬(wàn)億美元，已超過(guò)美國(guó)+歐盟+日本總和，后者只有60萬(wàn)億美元；第二，中國(guó)股票市值6萬(wàn)億美元，只有美國(guó)+歐盟+日本總和的十分之一左右；第三，中國(guó)房產(chǎn)總市值是股票市值的十倍多，遠(yuǎn)超美國(guó)、歐盟的1倍。
中國(guó)房產(chǎn)總市值達(dá)65萬(wàn)億美元 超美國(guó)+歐盟+日本總和
伴隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，中國(guó)房地產(chǎn)總市值也水漲船高，但迄今為止并沒(méi)有一個(gè)非?？茖W(xué)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)市值約為270萬(wàn)億元人民幣。
有媒體在2017年6月估算中國(guó)房產(chǎn)總值已達(dá)300萬(wàn)億元。
一個(gè)更加權(quán)威的數(shù)據(jù)來(lái)自恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)、博智宏觀論壇學(xué)術(shù)委員會(huì)委員任澤平，其在今年1月23日表示全國(guó)的房子加起來(lái)有300萬(wàn)億元。
而近期在微博上刷屏的一張股票房產(chǎn)總市值概覽圖，更是將中國(guó)房產(chǎn)總市值“拉升”到450萬(wàn)億元人民幣。圖片顯示，中國(guó)房產(chǎn)總市值達(dá)65萬(wàn)億美元，按照6.93的匯率粗略估算，總市值已達(dá)450萬(wàn)億元人民幣。
此數(shù)據(jù)雖然與任澤平年初的300萬(wàn)億元有較大差距，但與第一太平戴維斯及媒體在2017年估算數(shù)據(jù)接近。最新數(shù)據(jù)顯示，與兩年前相比，70個(gè)大中城市中有50多個(gè)城市新建商品住宅均價(jià)同比漲幅超過(guò)10%，西安、貴陽(yáng)、?？?、徐州等20多個(gè)城市漲幅超過(guò)20%。
此外值得注意的是，按照?qǐng)D示數(shù)據(jù)，中國(guó)房產(chǎn)總市值已超過(guò)美國(guó)+歐盟+日本總和。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房產(chǎn)總市值為30萬(wàn)億美元，歐盟為20萬(wàn)億美元，日本為10萬(wàn)億美元。
部分城市近兩年一手房?jī)r(jià)漲幅榜
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中國(guó)股票市值6萬(wàn)億美元 只有美國(guó)+歐盟+日本總和十分之一
在房地產(chǎn)市值高歌猛進(jìn)的時(shí)候，中國(guó)股市卻出現(xiàn)了連續(xù)的調(diào)整，今年以來(lái)各大指數(shù)更是出現(xiàn)創(chuàng)出近年來(lái)新低的表現(xiàn)。截至最新，上證指數(shù)今年以來(lái)累計(jì)跌幅超過(guò)18%，創(chuàng)業(yè)板指跌幅超過(guò)20%，深證成指大跌近27%。各大指數(shù)熊冠全球，深證成指位居全球重要指數(shù)跌幅榜第一位，上證指數(shù)跌幅位居全球重要指數(shù)跌幅榜第二位。
股市持續(xù)調(diào)整之下，其市值也出現(xiàn)大幅縮水，滬深A(yù)股總市值為47萬(wàn)億元，較去年底縮水超過(guò)10萬(wàn)億元（未考慮新股上市影響）。與全球其他主要經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)A股股票市值也處于低位。按照?qǐng)D示，美國(guó)股市總市值高達(dá)30萬(wàn)元美元，歐盟股票總市值達(dá)20萬(wàn)元美元，日本股票總市值達(dá)6萬(wàn)億美元，中國(guó)股票總市值只略高于三大經(jīng)濟(jì)體的十分之一。
中國(guó)房子太貴、股票太便宜？
圖示數(shù)據(jù)未考慮到海外上市股票的市值，但依然觸目驚心。而這一切的數(shù)據(jù)似乎指向，中國(guó)房子太貴而股票太便宜，事實(shí)是否如此呢？一個(gè)總體觀感就是，中國(guó)房產(chǎn)總市值是股票市值的十倍多，遠(yuǎn)超美國(guó)、歐盟的1倍。從這點(diǎn)來(lái)看，股票的相對(duì)價(jià)值凸顯。
分項(xiàng)來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)似乎也真不便宜。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，北京租售比55年，即660個(gè)月收回成本。而在國(guó)際上租售比一般界定為1:200~1:300。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個(gè)月才能收回購(gòu)房成本），這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200（即1:100），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高。
而其他的一線城市，也有過(guò)之而無(wú)不及。比如深圳的租售比達(dá)到59年，上海達(dá)到56年，廣州達(dá)到53年。最近因房?jī)r(jià)大跌傳聞而“聲名鵲起”的廈門，租售比高達(dá)83年。
考察西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷史，實(shí)際上，在第一次世界大戰(zhàn)以前約兩百年，歐美等西方世界從發(fā)展中國(guó)家躍升到發(fā)達(dá)國(guó)家這個(gè)層級(jí)其間，經(jīng)濟(jì)金融的主要融資框架和模式也是土地財(cái)政和土地金融。
所以，市面上的一些專家媒體，經(jīng)常用現(xiàn)階段的中國(guó)和現(xiàn)階段的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是美國(guó)，日本去類比。這就是犯了教條主義錯(cuò)誤，沒(méi)有實(shí)事求是，不是具體問(wèn)題具體分析。
其實(shí)，如果我們把過(guò)去15年的中國(guó)以及未來(lái)20年的中國(guó)，和西方世界一次世界大戰(zhàn)之前100年或者200年那段歷史類比，我們就會(huì)對(duì)中國(guó)的土地財(cái)政和土地金融有一個(gè)比較全面準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。
所有的發(fā)達(dá)國(guó)家在他們從發(fā)展中國(guó)家邁向發(fā)達(dá)國(guó)家這個(gè)過(guò)程中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的投融資主框架體系，都是基于土地，房產(chǎn)，礦產(chǎn)以及資源的抵押與質(zhì)押。
這是從投融資框架的主渠道與主框架來(lái)認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題的。換個(gè)角度，我們?cè)僬驹诜慨a(chǎn)地產(chǎn)投資者角度來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題。
實(shí)際上，在一次世界大戰(zhàn)甚至二次世界大戰(zhàn)以前，西方世界的資本市場(chǎng)是非?；靵y的，非常不成熟不穩(wěn)定，動(dòng)不動(dòng)暴漲暴跌。
因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候，土地財(cái)政和土地金融才是主框架，而作為補(bǔ)充或者輔助的股票市場(chǎng)，是個(gè)配角兒。配角兒體態(tài)輕盈，經(jīng)常忽漲忽跌，撩撥人心，與當(dāng)下中國(guó)股票市場(chǎng)狀態(tài)十分類似。
在二次世界大戰(zhàn)以前，西方世界的資源分配體制或者說(shuō)剩余價(jià)值的主要占有者，是土地資本，就是地產(chǎn)和房產(chǎn)。
只是到了二次世界大戰(zhàn)以后，世界資本市場(chǎng)才得到長(zhǎng)足的發(fā)展，西方世界就從搶地產(chǎn)轉(zhuǎn)入到了追逐股權(quán)，所以西方世界自此以后關(guān)注重點(diǎn)就從地產(chǎn)房產(chǎn)領(lǐng)域逐步過(guò)渡到了所謂的資本市場(chǎng)，尤其是股票市場(chǎng)領(lǐng)域。
也就是說(shuō)，在二次大戰(zhàn)以前，城市化進(jìn)程在西方世界已經(jīng)完成，標(biāo)志著對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的爭(zhēng)搶已經(jīng)結(jié)束，既得利益格局已經(jīng)形成。
那么，作為后來(lái)者，憧憬美好生活的年輕一代，他們的注意力已經(jīng)沒(méi)有辦法再集中到房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)槟莻€(gè)瘋狂黃金的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。新的資金，新的創(chuàng)新者，新的領(lǐng)地爭(zhēng)奪者，必然把眼光把手段都集中到了資本市場(chǎng)，尤其是股票市場(chǎng)，巴菲特是所有這些人的圣杯。
這一趨勢(shì)，尤其是黃金作為紙幣基石動(dòng)搖以后，在1980年代以來(lái)尤其突出。
因此，這就是說(shuō)，我們談中國(guó)的房市和股市需要搞清楚我們的時(shí)代背景，總體上來(lái)講，我們?nèi)匀惶幱诔鞘谢闹斜P。
這個(gè)階段，如果我們放棄房產(chǎn)這種優(yōu)質(zhì)資源，這種優(yōu)質(zhì)的土地資本，而去追逐股權(quán)，有點(diǎn)太早了，有點(diǎn)太超前了，過(guò)猶不及。
對(duì)中國(guó)股權(quán)的追逐追漲，這個(gè)階段還沒(méi)有到來(lái)。
也就是說(shuō)，雖然，黃金十年已經(jīng)過(guò)去了，但是，目前仍是獲取優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)房產(chǎn)的白銀時(shí)期。
一旦15年（最長(zhǎng)也就30年）過(guò)去以后，板上釘釘，既得利益既得資本格局已經(jīng)形成以后，手上沒(méi)有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的這些人群也就無(wú)力翻天了。
在中國(guó)城市化進(jìn)程的大時(shí)代，搶奪地權(quán)房權(quán)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比搶奪股權(quán)重要。過(guò)了這個(gè)村，再也不會(huì)有這個(gè)店。
考慮到中國(guó)城市化進(jìn)程尚未達(dá)到天花板，或許地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮仍將持續(xù)。
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