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說(shuō)好的降價(jià),它卻制造“假陽(yáng)春”自嗨!房產(chǎn)中介炒作,個(gè)案被無(wú)限放大,壓制了3年的房?jī)r(jià),現(xiàn)在已經(jīng)快壓不住了![圖]

    沒(méi)想到的是,上述數(shù)據(jù)卻讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)啟了“自嗨”模式。廈門(mén)一位葉姓置業(yè)顧問(wèn)24日在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)央視財(cái)經(jīng)關(guān)于解讀70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的一期節(jié)目視頻時(shí)稱:“說(shuō)好的降價(jià)呢?(1月)一線城市同比上漲3.3%,二線城市同比上漲11.6%,三線城市同比上漲11%。”

    在千里之外的合肥,一位鄭姓置業(yè)顧問(wèn)也轉(zhuǎn)發(fā)了這段視頻。鄭州某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)在發(fā)布視頻的同時(shí),還稱“家里有礦,請(qǐng)繼續(xù)觀望”。與此同時(shí),中新經(jīng)緯客戶端還發(fā)現(xiàn),廈門(mén)、合肥、鄭州的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不認(rèn)識(shí),卻都不約而同地轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于1月樓市上漲的視頻,并以此作為樓市回暖、價(jià)格將上漲的依據(jù)。

    一位置業(yè)顧問(wèn)在朋友圈稱:“壓制了3年的房?jī)r(jià),現(xiàn)在已經(jīng)快壓不住了!房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是波段式上漲,任何的調(diào)控都是為下一波的上漲積蓄力量!現(xiàn)在就是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)!”。

    與此同時(shí),一些房地產(chǎn)開(kāi)放商也動(dòng)作頻頻。近日,某房企在其北京豪宅項(xiàng)目大幅提價(jià)的通知中稱,新品開(kāi)盤(pán)在即,開(kāi)盤(pán)單價(jià)18萬(wàn)元/平方米,接下來(lái)將對(duì)部分已開(kāi)盤(pán)的房源提價(jià)15%。

    根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),在春節(jié)過(guò)后的一段時(shí)間里,樓市可能出現(xiàn)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象,成交量、成交套數(shù)與帶看量等數(shù)據(jù)會(huì)有一定上升。但中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,從成交量等數(shù)據(jù)看,今年1-2月并沒(méi)有出現(xiàn)“小陽(yáng)春”,“市場(chǎng)躁動(dòng),不排除有房企和中介煽風(fēng)點(diǎn)火甚至造謠的可能。”

    針對(duì)上述提到的某房企在北京的豪宅項(xiàng)目將要漲價(jià)的消息,媒體報(bào)道稱,北京市住建委網(wǎng)站上并無(wú)該項(xiàng)目領(lǐng)取新預(yù)售許可證的信息,該房企也只是透露,后續(xù)會(huì)有升級(jí)版的新品推出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,從過(guò)去的歷史看,春節(jié)后房地產(chǎn)行業(yè)一般都有一波市場(chǎng)炒作,由于春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封,3月份必然會(huì)積蓄大量購(gòu)房者。從現(xiàn)在看,炒作已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

    不過(guò),在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)發(fā)的火爆項(xiàng)目中,也有一些是真實(shí)的。比如多家媒體證實(shí),動(dòng)輒幾千萬(wàn)元甚至上億元、緊鄰華潤(rùn)春筍總部大廈高端商務(wù)公寓華潤(rùn)瑞府,確實(shí)較為搶手,8000萬(wàn)元的公寓一開(kāi)售就“秒光”。不過(guò),謝逸楓認(rèn)為,單個(gè)項(xiàng)目的火爆,并不能代表整體市場(chǎng)。

    謝逸楓稱,的確有一些城市的部分區(qū)域和項(xiàng)目,1-2月出現(xiàn)了比較好的行情,但這是個(gè)案與局部現(xiàn)象。有些項(xiàng)目是因?yàn)榻?jīng)過(guò)了很長(zhǎng)時(shí)間的蓄客,在開(kāi)盤(pán)后集中釋放,才出現(xiàn)了成交量猛增的假象。

    同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō):“據(jù)我了解,一些城市的限價(jià)樓盤(pán)由于具有價(jià)格優(yōu)勢(shì),開(kāi)盤(pán)后會(huì)受到熱捧,而除此之外的大部分樓盤(pán)銷售情況并不樂(lè)觀。整個(gè)行業(yè)的未來(lái)預(yù)期不好,恒大剛剛宣布住宅打九折出售,碧桂園也在進(jìn)行人員優(yōu)化,龍頭房企尚且如此,中小房企更加艱難,市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’。”

    2018年1-9月,全國(guó)商品房銷售面積為11.93億平方米,同比上漲2.9%,增速較1-8月下跌1.1個(gè)百分點(diǎn);其中,商品住宅銷售面積為10.35億平方米方米,同比上漲3.3%,增速較1-8月下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2018年1-9月中國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源:公開(kāi)資料整理

    2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅掛牌均價(jià)為14810元/平方米,環(huán)比上周下跌0.01%。分城市等級(jí)來(lái)看,監(jiān)測(cè)二線城市二手住宅掛牌均價(jià)微漲,一線城市及三四線城市小幅下跌。分區(qū)域來(lái)看,東部城市二手住宅掛牌均價(jià)上漲,其他區(qū)域均價(jià)均有不同程度下跌。

    2018年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)波動(dòng)與價(jià)格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化。我國(guó)購(gòu)房出現(xiàn)了明顯的不平衡特征,而這個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)階段及未來(lái)住房制度改革的主要方向。

2018年全國(guó)261個(gè)城市房?jī)r(jià)排名前50

排名
城市名稱
中位房?jī)r(jià)(元/㎡)
級(jí)別
省份
市場(chǎng)等級(jí)
區(qū)域
1
北京
67822
直轄市
北京
一線
環(huán)渤海灣
2
上海
52584
直轄市
上海
一線
東南
3
深圳
50900
計(jì)劃單列市
廣東
一線
東南
4
廣州
40030
副省級(jí)市
廣東
一線
東南
5
廈門(mén)
39723
計(jì)劃單列市
福建
二線
東南
6
杭州
30729
副省級(jí)市
浙江
二線
東南
7
福州
29000
地級(jí)市
福建
二線
東南
8
南京
26714
副省級(jí)市
江蘇
二線
東南
9
天津
23333
直轄市
天津
二線
環(huán)渤海灣
10
青島
22126
計(jì)劃單列市
山東
二線
環(huán)渤海灣
11
溫州
20482
地級(jí)市
浙江
三四線及以下
東南
12
三亞
20066
地級(jí)市
海南
三四線及以下
西南
13
濟(jì)南
18741
副省級(jí)市
山東
二線
環(huán)渤海灣
14
珠海
17949
地級(jí)市
廣東
三四線及以下
東南
15
蘇州
17727
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
16
寧波
17327
計(jì)劃單列市
浙江
二線
東南
17
武漢
16667
副省級(jí)市
湖北
二線
中部
18
石家莊
16406
地級(jí)市
河北
二線
環(huán)渤海灣
19
成都
16286
副省級(jí)市
四川
二線
西南
20
廊坊
15333
地級(jí)市
河北
三四線及以下
環(huán)渤海灣
21
東莞
15114
地級(jí)市
廣東
三四線及以下
東南
22
舟山
15114
地級(jí)市
浙江
三四線及以下
東南
23
鄭州
14881
地級(jí)市
河南
二線
中部
24
合肥
14792
地級(jí)市
安徽
二線
中部
25
金華
14400
地級(jí)市
浙江
三四線及以下
東南
26
海口
13918
地級(jí)市
海南
二線
西南
27
莆田
13820
地級(jí)市
福建
三四線及以下
東南
28
麗江
13621
地級(jí)市
云南
三四線及以下
西南
29
臺(tái)州
13484
地級(jí)市
浙江
三四線及以下
東南
30
漳州
13445
地級(jí)市
福建
三四線及以下
東南
31
泉州
13108
地級(jí)市
福建
三四線及以下
東南
32
佛山
13012
地級(jí)市
廣東
三四線及以下
東南
33
南通
12742
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
34
滄州
12640
地級(jí)市
河北
三四線及以下
環(huán)渤海灣
35
無(wú)錫
12500
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
36
大連
12472
計(jì)劃單列市
遼寧
二線
東北
37
南昌
12069
地級(jí)市
江西
二線
中部
38
連云港
11798
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
39
中山
11798
地級(jí)市
廣東
三四線及以下
東南
40
常州
11501
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
41
齊齊哈爾
11500
地級(jí)市
黑龍江
三四線及以下
東北
42
保定
11171
地級(jí)市
河北
三四線及以下
環(huán)渤海灣
43
張家口
11084
地級(jí)市
河北
三四線及以下
環(huán)渤海灣
44
重慶
10926
直轄市
重慶
二線
西南
45
揚(yáng)州
10765
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
46
泰州
10619
地級(jí)市
江蘇
三四線及以下
東南
47
煙臺(tái)
10551
地級(jí)市
山東
三四線及以下
環(huán)渤海灣
48
汕頭
10496
地級(jí)市
廣東
三四線及以下
東南
49
蘭州
10355
地級(jí)市
甘肅
二線
西北
50
衢州
10286
地級(jí)市
浙江
三四線及以下
東南

數(shù)據(jù)來(lái)源:公開(kāi)資料整理

    克而瑞研究中心稱,從全國(guó)20個(gè)典型城市2月的項(xiàng)目去化率表現(xiàn)看,多數(shù)城市的去化率依舊保持了下行趨勢(shì),而諸如南京、武漢等城市節(jié)后的短暫回升,也極有可能是因前期供應(yīng)疲軟所致。

    此外,自2018年年底山東菏澤取消限售以來(lái),多地政策都有微調(diào),加上信貸政策松動(dòng),這些都會(huì)對(duì)購(gòu)房人的預(yù)期產(chǎn)生影響。張大偉稱,之前,調(diào)控政策不斷加碼,房企想炒作也沒(méi)用,但現(xiàn)在寬松政策不斷,房企就是抓住了這一時(shí)機(jī)加大了宣傳攻勢(shì)。

    2019年市場(chǎng)行情將如何走?

    據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì),當(dāng)前全國(guó)約有20個(gè)城市不同程度地放松了樓市調(diào)控,“因地制宜、分類調(diào)控”的特點(diǎn)更為突出,這成為開(kāi)年以來(lái)樓市“回暖”背后的重要推手。不過(guò),調(diào)控政策試探性放松雖然帶來(lái)部分城市市場(chǎng)短期升溫、部分項(xiàng)目熱銷,但難改市場(chǎng)總體向下調(diào)整的大趨勢(shì)。

    2018年,全國(guó)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米,商品房銷售額149973億元,兩者均創(chuàng)下歷史新高。張大偉認(rèn)為,2019年的市場(chǎng)行情難與2018年匹敵,商品房銷售面積、銷售額都將負(fù)增長(zhǎng)。

    不過(guò),從1-2月的房?jī)r(jià)變化來(lái)看,市場(chǎng)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組近日發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示,1月全國(guó)房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn),環(huán)比跌幅較上月顯著收窄,下跌城市個(gè)數(shù)較快減少。監(jiān)測(cè)顯示,1月份,142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.17%,環(huán)比跌幅比上月收窄0.51個(gè)百分點(diǎn)。

    諸葛找房研究中心也認(rèn)為,2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅掛牌均價(jià)雖然還在下跌,但近乎持平,市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)明顯。

    張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱,3月份市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回暖,一二線城市房?jī)r(jià)或止跌、跌幅減緩跡象,但大幅上漲的可能性不大。這波行情能持續(xù)多久,關(guān)鍵看信貸政策的寬松程度,最典型的就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化,這一政策不變,市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng),反之,將出現(xiàn)明顯反彈。

    謝逸楓判斷,部分一二線城市在3月份會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”,三四線城市則要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。

    張宏偉則較為悲觀。他分析稱,3月的樓市成交量可能會(huì)有小幅上升,但價(jià)格不會(huì)上漲,到今年三季度末之前,市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。一二線城市或許會(huì)在三季度末企穩(wěn),而三四線城市則要等到明年上半年。 

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