謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)稅可能帶來(lái)的短期房?jī)r(jià)影響

    2019年的“兩會(huì)”，關(guān)于稅的最重要議題有兩個(gè)，一是總體性的減稅降費(fèi)；另一個(gè)是具體的穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。減稅降費(fèi)規(guī)模近2萬(wàn)億，積極財(cái)政政策加力提效，毫無(wú)疑義。房地產(chǎn)稅立法一事則基本上是每次只要一提出，都會(huì)受到社會(huì)的高度關(guān)注。不同人基于不同的信息和不同的利益考量，審視這件大事。自從2013年十八屆三中全會(huì)確定“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”之后，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)稅的預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅是躲不過(guò)去的，關(guān)鍵是它什么時(shí)候來(lái)和以什么樣的方式來(lái)。對(duì)于決策者來(lái)說(shuō)，這就是房地產(chǎn)稅制方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施的戰(zhàn)略選擇問(wèn)題。

    謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)稅可能帶來(lái)的短期房?jī)r(jià)影響

    隨著稅收知識(shí)的日益普及，對(duì)于房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，人們知道得越來(lái)越多。越來(lái)越多的人放棄了通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的想法。房地產(chǎn)稅也不見(jiàn)得就一定是住房制度不可或缺的組成部分。住房制度應(yīng)該要保障所有人都有可住的房子，對(duì)于不能通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)加以解決的個(gè)人（家庭），保障性住房當(dāng)應(yīng)起到托底作用。不同時(shí)期不同社會(huì)對(duì)于保障性住房的覆蓋比例和形式會(huì)有不同的需求，相應(yīng)地形成不同的保障性住房模式。

    各地所實(shí)施的商品住房限購(gòu)在特定時(shí)期抑制了當(dāng)?shù)氐纳唐贩康男枨?，?duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用，但限購(gòu)也意味著政府認(rèn)可商品房是短缺品，有資格購(gòu)買(mǎi)商品房的個(gè)人（家庭）購(gòu)買(mǎi)商品房基本上不用擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題。從上個(gè)世紀(jì)90年代末福利分房制度改革以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格從總體上看是穩(wěn)步上升的且某個(gè)時(shí)間段可能迅速上升，雖然不排除局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下跌。房?jī)r(jià)問(wèn)題與土地供給制度有密切關(guān)系，只要土地供應(yīng)足夠多，那么房?jī)r(jià)上漲的壓力就會(huì)緩解，甚至下降也不是不可能的。中國(guó)人口多、城市土地少，但現(xiàn)在城市住房供應(yīng)以公寓樓為主，釋放出大量土地，土地供應(yīng)總體上看是完全可以保證的。這就是說(shuō)，通過(guò)市場(chǎng)力量是有辦法讓房?jī)r(jià)下降的。

    住房?jī)r(jià)格持續(xù)較快上漲和貨幣供應(yīng)量也有密切關(guān)系。M2與GDP之比在世界上處于較高水平，多發(fā)的貨幣在很大程度上為價(jià)格高昂的住房所吸納，才有了相對(duì)較低的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）。如果房?jī)r(jià)真得大幅度下跌，那么這些多出來(lái)的貨幣會(huì)不會(huì)擠入其他市場(chǎng)，從而造成其他商品價(jià)格上漲呢？這樣的問(wèn)題不能不加以關(guān)注，畢竟貨幣如水，總是要流到它應(yīng)該去的地方。倘若如此，CPI就可能“報(bào)復(fù)性”上漲，這樣的話，如何保持幣值穩(wěn)定就是一個(gè)大問(wèn)題。

    所有購(gòu)買(mǎi)了商品房的個(gè)人（家庭）都不愿意接受可能是自己最大筆財(cái)富載體的住房總價(jià)縮水，他們就可能要求退回預(yù)購(gòu)的住房，或要求開(kāi)發(fā)商賠償，或?qū)Π唇屹J款條件提出新的要求。房?jī)r(jià)穩(wěn)定性，哪怕是名義價(jià)格的穩(wěn)定因此顯得特別重要。對(duì)于與個(gè)人（家庭）收入水平相比價(jià)格較高的房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決，最好的辦法是提高個(gè)人（家庭）的收入水平而讓房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。

    從長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅的國(guó)家都經(jīng)歷了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程，房地產(chǎn)稅從長(zhǎng)期來(lái)看不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌。從國(guó)際上看，房地產(chǎn)稅通常以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收，地方政府通常也沒(méi)有動(dòng)力讓房?jī)r(jià)下降。2011年1月28日重慶和上海兩市試點(diǎn)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅，雖然不是標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)稅（不是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)征收，也不是普遍征收，而只是對(duì)一小部分住房征收），但從試點(diǎn)以來(lái)，兩市房?jī)r(jià)也是持續(xù)上漲的。

    房地產(chǎn)稅的支付能力問(wèn)題

    中國(guó)目前的情況很特殊。住房來(lái)源的多樣性，決定了房地產(chǎn)稅開(kāi)征所帶來(lái)的影響不同于一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。購(gòu)買(mǎi)商品房，通常是個(gè)人（家庭）有了購(gòu)買(mǎi)力之后才會(huì)買(mǎi)，但中國(guó)有相當(dāng)部分的商品房是從福利房轉(zhuǎn)化而來(lái)的，業(yè)主擁有住房所支付的貨幣相對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)基本可以忽略不計(jì)，現(xiàn)在價(jià)值百萬(wàn)千萬(wàn)元以上的住房可能只是花了幾萬(wàn)幾十萬(wàn)元就得到了。沒(méi)有商品房的購(gòu)買(mǎi)力，卻擁有了商品房，而且在獲得商品房之后，他們的收入水平并沒(méi)有跨越式上升，結(jié)果是住房評(píng)估價(jià)與個(gè)人（家庭）的收入之比嚴(yán)重不合理。

    且不說(shuō)這些福利分房的受益者。十多年前購(gòu)買(mǎi)商品房，所支付的總價(jià)較低，但過(guò)去的十多年，房?jī)r(jià)快速上漲，買(mǎi)房者的收入水平如果沒(méi)有同步上升的話，他們同樣面臨一個(gè)問(wèn)題，即住房評(píng)估價(jià)與個(gè)人（家庭）的收入之比嚴(yán)重不合理。在北京西北四環(huán)，十多年前一平方米五千元左右的價(jià)格，而今可能超過(guò)一平方米十萬(wàn)元，如果個(gè)人（家庭）收入沒(méi)有跨越式上升，那么情形與福利分房的差不了多少。

    以上兩個(gè)群體有多少人，所涉住房面積和評(píng)估價(jià)有多大，都是必須注意的問(wèn)題。這樣的群體屬于即使很想支付房地產(chǎn)稅，也可能面臨沒(méi)有能力的約束。他們的問(wèn)題是，也愿意支付稅收，但確實(shí)支付能力有限。

    經(jīng)常會(huì)有人提議，給每個(gè)人一定面積的免征額，以換取房地產(chǎn)稅的開(kāi)征。問(wèn)題是，不同地區(qū)的住房?jī)r(jià)格差異很大，同是一平方米，市中心與遠(yuǎn)郊區(qū)的價(jià)格差距可能達(dá)到二十倍以上，這樣的設(shè)想只會(huì)帶來(lái)新的不公平。這樣的政策選擇對(duì)居住在市中心的個(gè)人（家庭）來(lái)說(shuō)是一種優(yōu)惠，但問(wèn)題是，城市規(guī)劃的目標(biāo)是要讓更多人居住在市中心嗎？我們沒(méi)有理由讓世世代代居住在市中心的個(gè)人（家庭）搬遷，但他們祖?zhèn)鞯淖》吭u(píng)估價(jià)實(shí)在太高，他們的收入水平又很有限，這樣的問(wèn)題如何解決？如果一個(gè)人（家庭）同時(shí)在市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)都有住房，那么究竟應(yīng)該免哪里的面積呢？免面積的思路轉(zhuǎn)到免金額上來(lái)，例如給每個(gè)人30萬(wàn)元的免征額，但新問(wèn)題還是會(huì)出現(xiàn)，市中心的個(gè)人（家庭）會(huì)抱怨負(fù)擔(dān)還是很重?？梢?jiàn)，無(wú)論是免面積還是面金額，都需要認(rèn)真研究其中隱含的問(wèn)題，未雨綢繆，做好對(duì)策。

    不少人只是用大城市思維來(lái)思考房地產(chǎn)稅開(kāi)征問(wèn)題，大城市特別是特大城市一個(gè)人（家庭）擁有一兩套商品房已經(jīng)不容易，擁有多套住房的畢竟是少數(shù)，當(dāng)然這不能排除擁有幾十套幾百套（座）住房的個(gè)人（家庭），因此以為免除一套兩套納稅就可以解決問(wèn)題。實(shí)際上，在三四線城市，有三四套甚至更多住房的家庭不少，免除一兩套之后，他們還可能要繳納房地產(chǎn)稅。自住房地產(chǎn)本身不會(huì)有現(xiàn)金流（非自住房現(xiàn)在就有房產(chǎn)稅等多種稅要繳納），如果要納稅，業(yè)主可能就必須要出售住房，那么在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的條件下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也需要認(rèn)真評(píng)估。

    不少人希望在房地產(chǎn)稅推出的早期，只是對(duì)少數(shù)住房課稅，如同重慶和上海，這不失為一種立法思路，也會(huì)大大緩解征稅的壓力。但問(wèn)題依舊在那里，如果不是按照評(píng)估價(jià)征稅，那么這樣的房地產(chǎn)稅如何保證公平？如果按評(píng)估價(jià)征稅，那么業(yè)主能負(fù)擔(dān)得起嗎？有人會(huì)說(shuō)，交不起可以先記賬，等去世后再算總賬，這種說(shuō)法很不負(fù)責(zé)任，會(huì)將房地產(chǎn)稅開(kāi)征導(dǎo)向稅收倫理問(wèn)題。國(guó)人總是希望有點(diǎn)財(cái)富留給子孫后代，結(jié)果是人一死房子就要拍賣(mài)，顯然這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定是極其不利的，也不利于房地產(chǎn)稅立法的順利進(jìn)行。

    我們不能為了征稅而征稅。在許多時(shí)候，我們需要回到房地產(chǎn)稅立法的初衷上來(lái)，我們到底是因?yàn)槭裁葱枰康禺a(chǎn)稅的。能夠找的理由只有一個(gè)，為地方公共服務(wù)融資。為了讓房地產(chǎn)稅立法更加穩(wěn)步，我們不能不考慮可能的各種社會(huì)反應(yīng)。

    立法過(guò)程當(dāng)成為一個(gè)重要的討論平臺(tái)

    房地產(chǎn)稅開(kāi)征或立法消息，每次一出來(lái)，甚至是一有風(fēng)吹草動(dòng)，就有明顯的社會(huì)反應(yīng)。房地產(chǎn)稅的預(yù)期問(wèn)題不能不解決。房地產(chǎn)稅開(kāi)征，在一定程度上有點(diǎn)像高高的堰塞湖，怎么防范化解風(fēng)險(xiǎn)呢？只有當(dāng)人民能夠坦然面對(duì)，只有當(dāng)人民能夠接受這樣的稅的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)征的條件才會(huì)具備。經(jīng)常會(huì)有人討論房地產(chǎn)稅開(kāi)征的理由何在，土地在增值，房子在貶值，但地又不是自己的，稅基評(píng)估的是土地還是房子？要消除這些疑問(wèn)，房地產(chǎn)稅立法中就必須對(duì)這作出回應(yīng)。

    理性的做法是將房地產(chǎn)稅立法作為一個(gè)平臺(tái)，讓公眾可以充分地表達(dá)意見(jiàn)，畢竟開(kāi)征房地產(chǎn)稅的目標(biāo)不只是稅收收入本身，我們有更加宏偉的目標(biāo)——人民的美好生活。只有在更有利于人民美好生活目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提下，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征才不是什么問(wèn)題。