房?jī)r(jià)大跌不現(xiàn)實(shí)，也降不得！房地產(chǎn)綁架了太多的中國(guó)家庭，風(fēng)險(xiǎn)太大[圖]

    房?jī)r(jià)所謂的虛高與經(jīng)濟(jì)泡沫，實(shí)際上只是一種理論層面的威脅，絕不會(huì)真的瘋漲，也不會(huì)真的崩盤(pán)！

    近期，深圳、上海、杭州等城市樓市升溫，甚至出現(xiàn)"豪宅日光"、百萬(wàn)"喝茶費(fèi)"等現(xiàn)象。

    隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，樓市成交回暖明顯，房?jī)r(jià)總體較為穩(wěn)定。

    4個(gè)一線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，但漲幅比1月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，比1月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，比1月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    3月份，38城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，比2月增加17城。西寧環(huán)比上漲1.4%領(lǐng)漲全國(guó)。杭州排名第二，環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。銀川環(huán)比上漲1.1%排名第三。

    深圳、成都、西安環(huán)比均上漲0.5%，成都漲幅較上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。深圳、西安漲幅較上月均擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。熱點(diǎn)城市長(zhǎng)沙、重慶、大理環(huán)比均上漲0.3%，南京環(huán)比上漲0.2%，上海環(huán)比上漲0.1%。

    10城房?jī)r(jià)與上月持平，包括北京、?？?、昆明，武漢、襄陽(yáng)零成交。22城房?jī)r(jià)下跌，鄭州環(huán)比下跌0.2%，蘭州環(huán)比下跌0.2%，廣州環(huán)比下跌0.5%，三亞環(huán)比下跌0.5%，溫州環(huán)比下跌0.6%。

2020年3月主要城市新房房?jī)r(jià)漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。32個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，10個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)與上月持平（武漢零成交），28個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)下跌。

    3月份，初步測(cè)算，4個(gè)一線(xiàn)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，與1月份相同。31個(gè)二線(xiàn)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比在連續(xù)兩個(gè)月持平后上漲0.2%。受疫情影響，武漢新建商品住宅和二手住宅均無(wú)成交，銷(xiāo)售價(jià)格視為沒(méi)有變動(dòng)（環(huán)比指數(shù)為100，下同）。35個(gè)三線(xiàn)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，漲幅比1月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    深圳二手房環(huán)比上漲1.6%領(lǐng)漲全國(guó)，漲幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。太遠(yuǎn)、唐山排名第二和第三，環(huán)比分別上漲1.4%、1.0%。杭州、成都環(huán)比均上漲0.7%，杭州漲幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。成都漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。昆明環(huán)比上漲0.5%，漲幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海環(huán)比上漲0.3%，北京、大理環(huán)比上漲0.2%。

    28個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)下跌。熱點(diǎn)城市廣州、西安、蘭州、天津、南昌、三亞、鄭州、?？凇⒅貞c二手房房?jī)r(jià)環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌。

2020年3月全國(guó)主要城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    4月20日，央行的一則公告，又為樓市吹來(lái)能接上春風(fēng)的政策利好。

    4月20日上午9點(diǎn)半，央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的最新報(bào)價(jià)：供實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款參考的“1年期LPR”下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，到3.85%；供商業(yè)房貸參考的“5年期LPR”則下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，至4.65%。

    這是LPR機(jī)制實(shí)施以來(lái)第四次下調(diào)，也創(chuàng)下了房貸利率的降息紀(jì)錄，成為近五年來(lái)最大力度一次降息。不少外界解讀下來(lái)，都將其視為利好——房貸還的錢(qián)少了，但細(xì)算下來(lái)，每個(gè)月也只是少還15元。

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，觀點(diǎn)兩極分化很明顯。有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了經(jīng)濟(jì)泡沫，因此投資房地產(chǎn)就要面臨著樓市崩盤(pán)的絕對(duì)危險(xiǎn)，但其實(shí)，普通老百姓對(duì)于房子的剛性需求卻始終是有增無(wú)減。

    別忘了，中國(guó)還有很大的城市化發(fā)展空間，如今城市化也就是60%，仍有很大空間。

    長(zhǎng)期以來(lái)持續(xù)上升的房?jī)r(jià)，背后也是供需關(guān)系刺激，剛需、改善乃至于理財(cái)（大部分中國(guó)家庭70%的財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)）。

    需求刺激下，房?jī)r(jià)所謂的虛高與經(jīng)濟(jì)泡沫，實(shí)際上只是一種理論層面的威脅，絕不會(huì)真的崩盤(pán)！過(guò)去20年，現(xiàn)實(shí)打了泡沫論專(zhuān)家的臉，也不是1次2次了。

    疫情期間，深圳暴漲和活躍交易引起了很大關(guān)注，但這并不是普遍現(xiàn)象。

    根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)數(shù)據(jù)平臺(tái)（CRIC）監(jiān)測(cè)，春節(jié)期間88個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交量與2018年同期相比減少了63%，有些三四線(xiàn)城市更是出現(xiàn)零成交，住房需求在短期內(nèi)被抑制。而截至4月24日收盤(pán)，縱觀房地產(chǎn)板塊行情，也是一片綠。

    LPR利率的持續(xù)下降，只是改變了房貸利率的定價(jià)邏輯，但并沒(méi)有改變樓市發(fā)展的本質(zhì)。

    而就房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然疫情抑制了樓市，可民眾對(duì)于房子的剛性需求實(shí)際上并沒(méi)有減少，住房需求仍然是支持民眾買(mǎi)房的一大動(dòng)力。

    甚至可以說(shuō)，疫情期間的遭遇會(huì)加快一部分人買(mǎi)房上車(chē)的速度，部分城市在需求的推動(dòng)下上漲仍是未來(lái)的趨勢(shì)。

    寄希望于大跌是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)綁架了太多的中國(guó)家庭。

    數(shù)據(jù)顯示， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，戶(hù)均住房資產(chǎn)187.8萬(wàn)元。從家庭總資產(chǎn)來(lái)看，住房+商鋪等房產(chǎn)合計(jì)占比接近7成。而在美國(guó)，房產(chǎn)在家庭總財(cái)富中的占比僅為3成多，金融資產(chǎn)接近7成，家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)大相徑庭。

    此外，數(shù)據(jù)顯示中國(guó)有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶(hù)均擁有住房1.5套。

    房子占比高，買(mǎi)房子的債務(wù)占比更高。數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高，為56.5%；家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，負(fù)債來(lái)源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。

    這意味著，許多家庭難以忍受房?jī)r(jià)的劇烈變動(dòng)。另一方，大跌也會(huì)讓整個(gè)信貸系統(tǒng)無(wú)限承壓，風(fēng)險(xiǎn)很大。

    但可以預(yù)見(jiàn)的是，剛需買(mǎi)房，“現(xiàn)在”永遠(yuǎn)是最佳的時(shí)間，而投資買(mǎi)房，則從理財(cái)變成了賭博。