一二線城市核心城市房?jī)r(jià)快速回升，租金下跌，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能控嗎？

房?jī)r(jià) 王密 2020-05-29 01:36 來(lái)源：智研咨詢

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的緯房指數(shù)(基于住房大數(shù)據(jù)和重復(fù)交易法的新型房?jī)r(jià)指數(shù))報(bào)告顯示，4月，以一二線城市為主的核心城市房?jī)r(jià)快速回升，但同時(shí)住房租金出現(xiàn)較快下降。如果按一般的分析邏輯，租金下跌房?jī)r(jià)上漲，表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在增加。對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是否可控，還要看下半年走勢(shì)。

京津冀房?jī)r(jià)“填谷”式上漲

4月，全國(guó)核心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快回升。據(jù)緯房指數(shù)報(bào)告顯示，24個(gè)核心城市綜合房?jī)r(jià)已經(jīng)高于2019年全年最高房?jī)r(jià)，但是仍低于2018年的房?jī)r(jià)水平。

而從各大城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角、京津冀房?jī)r(jià)反彈相對(duì)較快。與3月相比，4月緯房長(zhǎng)三角指數(shù)上漲0.78%，京津冀指數(shù)上漲0.67%，粵港澳大灣區(qū)指數(shù)上漲0.55%。

對(duì)于京津冀房?jī)r(jià)反彈相對(duì)較快，京津冀房?jī)r(jià)經(jīng)歷了2017年來(lái)持續(xù)低迷，沉寂時(shí)間較長(zhǎng)，當(dāng)前屬于正常的市場(chǎng)“填谷”效應(yīng)。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，核心城市住房租金較快下降。緯房租金指數(shù)顯示，22個(gè)核心城市近2個(gè)月住房租金出現(xiàn)較快下降，與房?jī)r(jià)走勢(shì)形成背離。4月，緯房租金核心指數(shù)為102.6點(diǎn)，環(huán)比下降0.57%，同比下降1.46%。

租金下跌房?jī)r(jià)上漲，表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在增加。但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是否可控，還要看2020年下半年的房?jī)r(jià)和租金走勢(shì)。

預(yù)期城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)到下半年

需要注意的是，由于受疫情的影響2月交易異常，導(dǎo)致3月環(huán)比指數(shù)失真。但3月以下市場(chǎng)基本恢復(fù)，4月環(huán)比指數(shù)已經(jīng)能夠較好反映市場(chǎng)真實(shí)走勢(shì)。

報(bào)告顯示，4月北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)上漲。其中深圳、上海、北京的環(huán)比漲幅均在1%以上，漲速相對(duì)較快，其中北京房?jī)r(jià)在沉寂3年以來(lái)，首度出現(xiàn)較快上漲。廣州環(huán)比上漲0.17%，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

從同比來(lái)看，4月深圳、上海房?jī)r(jià)均高于一年前的水平，但從北京、廣州房?jī)r(jià)仍低于一年前的水平。

在二線城市中，不論從環(huán)比還是同比，房?jī)r(jià)有漲有跌，成都、寧波、南京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較快，均超過(guò)13%。而武漢、哈爾濱近一個(gè)月市場(chǎng)較為疲軟。從同比來(lái)看，南通、寧波、東莞上漲均超10%。濟(jì)南、青島、天津在近一年市場(chǎng)穩(wěn)中有降。

4月一線城市房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快，這與經(jīng)濟(jì)下滑背景下，市場(chǎng)避險(xiǎn)意識(shí)增加有一定關(guān)聯(lián)。但由于內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)較差，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，部分一線城市房?jī)r(jià)的較快上漲可能不具備可持續(xù)性。而二線城市雖然短期以上漲為主，但持續(xù)上漲能力也不足。

與一二線城市房?jī)r(jià)整體上漲不同，三四線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)微跌趨勢(shì)，這種城市分化態(tài)勢(shì)將會(huì)延續(xù)到2020年下半年。

2018年房屋新開工和竣工增速出現(xiàn)了明顯背離，我們認(rèn)為與資金面趨緊情況下房地產(chǎn)商通過(guò)搶開工加速回籠資金有關(guān)。從區(qū)域分布來(lái)看，一線城市新開工面積與竣工面積增速間未出現(xiàn)顯著背離，而二線城市存在一定背離，三線城市背離幅度較大。新開工與竣工背離主要是受到三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金壓力加大導(dǎo)致施工放緩或停滯。

2011-2019年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積