伴隨著房住不炒的宏觀調(diào)控，有關(guān)銀行房貸利率上漲的消息不斷刷屏。最近有媒體爆出全國(guó)多地銀行首套房貸全面漲價(jià)，光大銀行房貸利率上浮最高達(dá)40%！房貸利率的一路瘋漲，引發(fā)了市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注。人們最為關(guān)心的是：房貸利率如此瘋漲，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
一、房貸利率為什么會(huì)瘋漲？
個(gè)人住房按揭貸款是商業(yè)銀行公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一直備受銀行重視。從幾年前的首套房貸利率最低基準(zhǔn)利率打7折到目前最高基準(zhǔn)利率上浮40%。此時(shí)的最高與彼時(shí)的最低，短短幾年光景，個(gè)人住房貸款的利率竟然翻了近一番。推動(dòng)房貸利率瘋漲的動(dòng)因是什么呢？
一是住房調(diào)控政策。住房宏觀調(diào)控政策持續(xù)加碼，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款發(fā)放明顯收緊；信貸額度、貸款利率呈現(xiàn)雙控局面。這既是金融機(jī)構(gòu)貫徹落實(shí)中央“房住不炒”的一種政治態(tài)度，又是銀行實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益最大化的客觀需求。
二是銀行信貸規(guī)模。表外資產(chǎn)并表和普惠金融考核讓商業(yè)銀行，特別是股份制銀行、城商行的信貸規(guī)模更加促（捉）襟見(jiàn)肘。相比較而言，五大銀行經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，表外資產(chǎn)并表壓力相對(duì)小一些，信貸規(guī)模寬松程度總體會(huì)好于股份制、城商行。因此，五大行房貸利率漲價(jià)的動(dòng)力明顯低于股份制、城商行。
三是銀行資金成本。自去年下半年以來(lái)，金融市場(chǎng)開始整治，銀行間拆借成本明顯走高。這對(duì)靠同業(yè)拉動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的股份制、城商行來(lái)說(shuō)，資金只能是高來(lái)高走。虧本的買賣沒(méi)人干。中小銀行的房貸利率不得不跟著市場(chǎng)利率一路瘋漲。中小銀行住房貸款利率的領(lǐng)漲，助推了國(guó)有大行住房貸款利率的跟漲。
從上述分析不難看出：商業(yè)銀行個(gè)房貸款利率瘋漲的主要原因是宏觀調(diào)控的政策性因素；商業(yè)銀行自身資金成本升高、信貸規(guī)模趨緊也是其中的重要原因之一。
二、房貸利率瘋漲，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
房?jī)r(jià)是由房子供求關(guān)系決定的。房?jī)r(jià)高低與房貸利率多少?zèng)]有直接因果關(guān)系；但房貸利率對(duì)個(gè)人住房購(gòu)買力會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
理論上講，房貸利率越高，購(gòu)房人支付的購(gòu)房成本就會(huì)越多。購(gòu)房人購(gòu)買意愿可能會(huì)因購(gòu)房成本的增加而降低。買房的人少了，房?jī)r(jià)自然就缺少了上漲的動(dòng)力。反之，房貸利率越低，購(gòu)房人支付的購(gòu)房成本就會(huì)越少，購(gòu)房人的購(gòu)買意愿會(huì)因購(gòu)房成本的降低而增強(qiáng)。買房的人多了，房?jī)r(jià)自然也就水漲船高。
但實(shí)際情況卻并非如此簡(jiǎn)單：房貸利率對(duì)住房供求關(guān)系的影響，僅限定在符合購(gòu)房條件且需貸款的特定人群；對(duì)沒(méi)有購(gòu)房資格和全款買房的人群來(lái)說(shuō)，房貸利率上漲沒(méi)有多大意義。而對(duì)有購(gòu)房資格的貸款人群來(lái)說(shuō)，剛需一簇（族）不會(huì)因房貸利率的上漲而停止購(gòu)房需求；限購(gòu)已經(jīng)將真正的炒房者擋在門外，門里改善性需求的消費(fèi)者也不會(huì)因房貸漲價(jià)而停止換房的需求。只要支付得起，房貸漲價(jià)不會(huì)改變購(gòu)房者的基本需求。因此，房貸利率的瘋漲似乎并沒(méi)有引起房?jī)r(jià)直接下降。
需要注意的是，房貸利率的過(guò)快上漲反而會(huì)加劇剛需一族和改善購(gòu)房者的購(gòu)房恐慌。房?jī)r(jià)看似沒(méi)漲，可房貸利率卻在瘋漲，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者而言，房貸漲價(jià)和房子漲價(jià)沒(méi)有多大差別，最終還是購(gòu)房人自己埋單。從購(gòu)房消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，房貸漲就是房?jī)r(jià)漲！
三、房貸利率漲多少會(huì)見(jiàn)頂？
在金融去杠桿和金融市場(chǎng)亂象整治的背影下，2018年房貸利率上漲將是一個(gè)大概率事件。房貸利率究竟?jié)q到多少會(huì)見(jiàn)頂，這將取決于以下三個(gè)方面：
首先房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。住房調(diào)控政策不改變，住房貸款利率上漲的趨勢(shì)就不會(huì)改變。從當(dāng)前中美貿(mào)易爭(zhēng)端發(fā)展態(tài)勢(shì)看，中國(guó)鋼鐵已被列入加稅清單，這對(duì)國(guó)內(nèi)鋼鐵出口或形成較大壓力，鋼鐵會(huì)不會(huì)成為拉動(dòng)內(nèi)需的“引子”還未可知。
其次金融市場(chǎng)監(jiān)管走向。2018年全國(guó)金融監(jiān)管形勢(shì)總體還是較嚴(yán)，銀行“錢緊”的日子將持續(xù)到年底。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)年初表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。個(gè)人住房貸款額度還會(huì)相當(dāng)緊張。
再次商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)定位。從各商業(yè)銀行2017年年報(bào)披露情況看，個(gè)人住房按揭貸款仍是各行零售轉(zhuǎn)型的主攻方向。各商業(yè)銀行會(huì)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)施差異化貸款定價(jià)。房貸定價(jià)的差異化格局將不會(huì)改變。
綜合上述分析，2018房貸利率上漲趨勢(shì)或不會(huì)改變。但商業(yè)銀行利率上漲幅度將岀現(xiàn)分化：五大行房貸利率會(huì)緩慢上行，利率定價(jià)一般維持在基準(zhǔn)利率上浮15%至30%之間；股份制、城商行房貸利率相對(duì)波幅較大，利率定價(jià)普遍會(huì)處于基準(zhǔn)利率上浮30%至50%之間。
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