2018年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、商品房銷售面積和銷售金額排名分析【圖】

    棚戶區(qū)改造方面，2018～2020年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)將再改造1500萬套，2018年計(jì)劃改造580萬套，略低于2017年609萬套的開工量，但高于市場(chǎng)預(yù)期，有助于穩(wěn)定投資、助推三四線城市去庫存。值得注意的是，本次政府工作報(bào)告未明確提及棚改貨幣化安置，預(yù)計(jì)2018年棚改貨幣化安置率或有所下降，防止由于盲目貨幣化安置導(dǎo)致部分三四線城市房?jī)r(jià)過高、滋生泡沫，有悖于民生保障的初衷。

2011～2018年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造開工量

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    公租房方面，公租房兼具保障房和租賃住房的屬性，仍將是未來保障性住房供應(yīng)的重要組成部分。2018年將增加公租房實(shí)物供給，加快入住分配，提升保障能力，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員和青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍，對(duì)低保、低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保。

    商品房方面，將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。實(shí)際上，為抑制投機(jī)投資購房，本輪調(diào)控異常嚴(yán)厲且取得了顯著效果，但同時(shí)也誤傷了普通自住購房需求，行政調(diào)控終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。盡管遏制投機(jī)炒房的基調(diào)不會(huì)發(fā)生改變，但等住房供應(yīng)恢復(fù)正常水平后，可以圍繞吸引人才戰(zhàn)略，擇機(jī)、逐步、適度放松對(duì)居民自住首套剛需、改善需求的調(diào)控，爭(zhēng)取做到既支持居民自住購房需求，又確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行。

    住房租賃方面，自2015年住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》以來，關(guān)于住房租賃的頂層設(shè)計(jì)持續(xù)出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)日漸火爆。根據(jù)國(guó)家住建部政策研究中心的數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.3萬億元。為了更好地推進(jìn)租購并舉，未來我國(guó)將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。住建部部長(zhǎng)王蒙徽日前在全國(guó)兩會(huì)上接受采訪時(shí)透露，12個(gè)試點(diǎn)城市已經(jīng)成立了51家國(guó)有租賃公司，到2020年提供給租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的用地將占到增量的30%。

    共有產(chǎn)權(quán)房方面，2017年9月，住建部發(fā)布《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)兩市結(jié)合本地實(shí)際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)未來幾年，推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度的熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒅鸩綌U(kuò)圍。

    盡管政府工作報(bào)告再次提及房地產(chǎn)稅引發(fā)了社會(huì)的廣泛討論和翹首期盼，但從立法流程來看，房地產(chǎn)稅立法目前還處于草案的起草階段，且2018年并未納入立法工作計(jì)劃，后續(xù)還有公開征求意見、提交國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議、提交全國(guó)人大常委會(huì)審議（一般三次）、專家評(píng)審、全國(guó)人大表決、正式發(fā)布等多個(gè)環(huán)節(jié)和流程。而要走完所有的立法程序，至少需要三年左右的時(shí)間，倉促出臺(tái)的可能性非常小。綜合判斷，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅立法最快2020年完成，隨后各地將制定實(shí)施細(xì)則，最快2022年正式開始征收，同時(shí)不排除部分城市于2022年前進(jìn)行試點(diǎn)探索的可能。

    戶籍方面：3月13日，為推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展，國(guó)家發(fā)改委對(duì)外印發(fā)《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》，提出要全面放寬城市落戶條件，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。落實(shí)地方政府主體責(zé)任，2018年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人。

    立法方面：3月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院2018年立法工作計(jì)劃》，制定住房銷售管理?xiàng)l例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例被納入其中，年內(nèi)有望完成立法并正式出臺(tái)，房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)將更加完善。

    2017年，樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊并不斷蔓延，熱點(diǎn)一二線城市成交量大多明顯下滑，但在三四線城市的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)支撐下，全國(guó)商品房銷售始終保持增長(zhǎng)，整體呈現(xiàn)溫和降溫態(tài)勢(shì)。全年商品房銷售面積16.9億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%；商品房銷售額13.4萬億元，同比增長(zhǎng)13.7%，銷售量值再創(chuàng)歷史新高。其中，40個(gè)重點(diǎn)城市銷售面積同比下降2.0%，尤其調(diào)控最嚴(yán)的北京同比下降47.6%；非重點(diǎn)城市則同比增長(zhǎng)14.0%。

    2018年初，樓市調(diào)控不放松且繼續(xù)蔓延發(fā)酵，市場(chǎng)降溫調(diào)整仍在延續(xù)。在三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)下，商品房銷量仍保持慣性增長(zhǎng)，但其增速明顯回落。1～2月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.1%，增速較上年全年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期下降21.0個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，商品房銷售金額增速逆勢(shì)回升，反映三四線城市房?jī)r(jià)泡沫正在滋生。同期，商品房銷售額同比增長(zhǎng)15.3%，增速較上年全年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

2017年以來商品房累計(jì)銷售面積及同比增速

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    2017年，由于銷售業(yè)績(jī)大增，標(biāo)桿房企拿地積極性較高，但受限價(jià)、限簽、后市不穩(wěn)定等因素影響，并不急于加快開工，以免進(jìn)入預(yù)售流程后由于價(jià)格不能自主確定而造成經(jīng)營(yíng)損失，因而開工動(dòng)力前高后低、逐步減弱。全年商品房新開工面積17.87億平方米，同比增長(zhǎng)7.0%，增速較上年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，較1季度高位下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，商品住宅同比增長(zhǎng)10.5%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比分別下降4.3%、8.2%。

    2018年初，伴隨著樓市銷售尤其土地市場(chǎng)的降溫，商品房新開工增速降至低位。1～2月，商品房新開工面積同比增長(zhǎng)2.9%，增速較上年全年下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅同比增長(zhǎng)5.0%，增速較上年全年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比分別下降16.4%、15.8%。

2017年以來商品房累計(jì)新開工面積及同比增速

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    2017年，熱點(diǎn)一二線城市大多進(jìn)入補(bǔ)庫存階段，因城施策去庫存的重點(diǎn)主要為三四線城市。在投資外溢效應(yīng)和棚改貨幣化安置推動(dòng)下，普通二線城市尤其是三四線城市銷售增勢(shì)良好，商品房去庫存取得顯著成效。截至2018月2月末，商品房待售面積58468萬平方米，同比下降17.1%，創(chuàng)2014年末以來新低。其中，商品住宅待售面積30121萬平方米，同比下降26.0%，創(chuàng)2013年末以來新低；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積分別為3594萬、14842萬平方米，同比分別下降5.1%、7.8%，商辦物業(yè)庫存去化勢(shì)頭逐步向好。

2017年以來商品房及商品住宅待售面積及同比增速

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    2017年以來，在因城施策、分類調(diào)控的政策作用下，主要城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到有效抑制，但房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的局面較為明顯。其中，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)明顯降溫，三四線城市尤其是中西部、東北部城市由于調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)序和力度不同，轉(zhuǎn)而成為房?jī)r(jià)領(lǐng)漲者。2018年2月，70個(gè)大中城市環(huán)比算術(shù)平均上漲0.25%，其中有44個(gè)城市環(huán)比上漲，較上月減少3個(gè)，環(huán)比領(lǐng)漲的城市為南充、烏魯木齊、大連、三亞、徐州、大理、錦州、西寧、哈爾濱、遵義；同比算術(shù)平均上漲5.8%，其中有59個(gè)城市同比上漲，但漲幅在10%以上的城市降至8個(gè)，尤其一線城市連續(xù)兩個(gè)月同比下跌。

2017年以來70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同環(huán)比變動(dòng)

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    2017年末，廣義貨幣M2同比僅增長(zhǎng)8.2%，較上年末下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，為有統(tǒng)計(jì)以來最低增速；房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)20.9%，增速較上年末下降6.1個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)22.2%，增速較上年末下降14.5個(gè)百分點(diǎn)；住戶部門中長(zhǎng)期貸款也從上年的同比增長(zhǎng)86.2%轉(zhuǎn)為同比下降6.7%。但同時(shí)也要看到，2017年住戶部門短期貸款同比增長(zhǎng)181.8%，2018年1～2月同比增長(zhǎng)5.2倍，意味著仍有不少消費(fèi)貸等用于居民購房，一定程度上延緩了樓市降溫進(jìn)程，也帶來了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

    2018年，在美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的大趨勢(shì)下，全球貨幣政策轉(zhuǎn)而逐步收緊的可能性大大增加，中國(guó)貨幣政策放松的可能性不大。政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度，管好貨幣供應(yīng)總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。在實(shí)際執(zhí)行中，仍可能保持穩(wěn)中偏緊的基調(diào)。盡管全年廣義貨幣M2增速可能有所回升，但很難回到此前的高位，低位運(yùn)行將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的貨幣環(huán)境將發(fā)生實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)去杠桿也將持續(xù)進(jìn)行，遏制房地產(chǎn)泡沫化將成為金融市場(chǎng)調(diào)控的重要目標(biāo)之一。缺乏貨幣和資金的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將陷入低迷。

2007年以來商品住宅銷售面積累計(jì)增速與M2月末增速

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2009年以來住戶部門中長(zhǎng)期貸款占新增人民幣貸款比重

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2009年以來房地產(chǎn)資金融資占比及個(gè)人房貸杠桿率

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    2017年，在需求側(cè)調(diào)控持續(xù)從緊并用到極致的同時(shí)，供給側(cè)調(diào)節(jié)也上升到戰(zhàn)略層面，增加土地供給成為各地共識(shí)，最終土地購置面積增速遠(yuǎn)高于商品房銷售面積。這也預(yù)示著2018年市場(chǎng)供求關(guān)系或發(fā)生轉(zhuǎn)變。一方面是樓市銷售繼續(xù)降溫，另一方面是上年供給的土地集中開工。預(yù)計(jì)市場(chǎng)對(duì)于樓市的預(yù)期也將進(jìn)一步弱化，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也將大大減弱。

2009～2017年土地購置面積增速與商品房銷售面積增速比較

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    考慮到熱點(diǎn)一二線城市成交量仍將延續(xù)低位震蕩，普通二線城市和三四線城市的表現(xiàn)將直接決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走向。而在樓市調(diào)控繼續(xù)向非熱點(diǎn)城市蔓延的情況下，普通二線城市和三四線城市高位走弱的可能性較大，難以再支撐全國(guó)商品房銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)。盡管在現(xiàn)有的銷售慣性之下，一季度商品房銷售面積仍可能保持小幅增長(zhǎng)，但到二季度后很可能陷入負(fù)增長(zhǎng)，在上年超高基數(shù)基礎(chǔ)上，全年同比下滑已成定局。綜合預(yù)計(jì)，2017年商品房銷售面積同比下降6%～7%左右。

2018～2020年商品房銷售面積、銷售額及增速預(yù)測(cè)

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    2017年，商品房新開工面積增速呈現(xiàn)高位震蕩下滑態(tài)勢(shì)，全年整體實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，旺盛的補(bǔ)庫存需求和持續(xù)火熱的土地交易市場(chǎng)起到了較大支撐作用。進(jìn)入2018年，銷售降溫背景下市場(chǎng)供求關(guān)系趨于緩和，調(diào)控蔓延背景下三四線土地市場(chǎng)趨于回歸理性，開發(fā)企業(yè)拿地和開工熱情均將減弱，商品房新開工指標(biāo)走弱已成定局，同比下滑的可能性較大。但考慮到2017年集中出讓的土地大多將在2018年內(nèi)開工，預(yù)計(jì)商品房新開工面積降幅不會(huì)太大，全年同比下降2%～3%左右，整體低于商品房銷售面積降幅。

2018～2020年商品房新開工、竣工面積及增速預(yù)測(cè)

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    在遇漲即調(diào)的調(diào)控格局下，大中城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭已得到較好的控制，尤其一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)同環(huán)比雙雙下跌，具有一定的示范效應(yīng)。盡管中西部、東北部的一些弱二線城市和部分三四線城市依然領(lǐng)漲，但單純受益于投資外溢和棚改貨幣化安置效應(yīng)的市場(chǎng)回暖顯然無法持續(xù)，尤其隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步向這些城市收緊蔓延，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅必將逐步走弱。與此同時(shí)，開發(fā)企業(yè)也將普通采取以價(jià)換量、加快周轉(zhuǎn)的策略，以保證足夠的流動(dòng)性“過冬”。初步預(yù)計(jì)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格將于二季度環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，三季度同比由漲轉(zhuǎn)跌。全年來看，商品房銷售均價(jià)仍將保持上漲，同比漲幅或在3%～4%左右，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定。

    值得注意的是，由于2017年土地購置均價(jià)漲幅較大，地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的成本推動(dòng)力遠(yuǎn)強(qiáng)于往年。2017年，土地購置均價(jià)與商品房銷售均價(jià)的比值高達(dá)0.68，較上年提高0.13。對(duì)于房?jī)r(jià)的影響將體現(xiàn)在兩個(gè)層面：一方面，由于成本推動(dòng)力過強(qiáng)，后續(xù)一旦調(diào)控方向和力度出現(xiàn)偏差，不排除出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)回升的可能；另一方面，前兩年高價(jià)拿地的房企很可能因房?jī)r(jià)受控、資金緊張和銷售低迷而陷入經(jīng)營(yíng)困境。

2010～2017年房地產(chǎn)開發(fā)土地購置均價(jià)及占銷售均價(jià)的比重

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    2017年，受益于房地產(chǎn)供給側(cè)改革和持續(xù)旺銷后的補(bǔ)庫存需求，全國(guó)土地交易市場(chǎng)異?；馃?、量?jī)r(jià)齊升。尤其在熱點(diǎn)城市調(diào)控太嚴(yán)、供地有限的情況下，開發(fā)企業(yè)拿地布局開始下沉到庫存去化進(jìn)展順利的三四線城市，三四線地價(jià)也被迅速抬高。從供給來看，全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)11.5萬公頃，同比增長(zhǎng)7.2%，2013年后首度恢復(fù)增長(zhǎng)；從需求來看，全年房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積2.55億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，為2011年以來最高年度增速，其中40個(gè)重點(diǎn)城市同比增長(zhǎng)2.4%，非重點(diǎn)城市同比增長(zhǎng)24.3%；從價(jià)格來看，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)49.4%，成交均價(jià)同比上漲29.0%，地價(jià)漲幅為近十年來最高。

    2018年初，盡管百億級(jí)房企仍在積極拓儲(chǔ)，但多數(shù)房企傾向于采取低杠桿、高周轉(zhuǎn)策略，拿地更加謹(jǐn)慎，上年持續(xù)火爆的土地市場(chǎng)開始降溫且分化加劇。1～2月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降1.2%，土地成交價(jià)款同比零增長(zhǎng)，成交均價(jià)同比僅上漲1.2%，與上年形成鮮明對(duì)比。

2009～2017年房地產(chǎn)用地實(shí)際供應(yīng)量、增速及占比

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2017年以來房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積及同比增速

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    2017年，開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)普遍較好，增補(bǔ)土地儲(chǔ)備、優(yōu)化市場(chǎng)布局的熱情較高，尤其標(biāo)桿規(guī)模房企爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額的意識(shí)不斷增強(qiáng)，開發(fā)投資增長(zhǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資11.0萬億元，同比增長(zhǎng)7.0%，全年呈前高后低走勢(shì)，增速較上年同期提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.4%，增速較上年同期提高3.0個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比分別增長(zhǎng)3.5%、下降1.2%，增速較上年同期均有所下降。

    2018年初，受上年土地高熱的滯后推動(dòng)及成本和預(yù)期等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)超預(yù)期增長(zhǎng)。1～2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，增速較上年全年加快2.9個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期加快1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比分別增長(zhǎng)12.3%、下降0.2%、下降4.8%，商品住宅投資增勢(shì)較好，商辦地產(chǎn)陷入負(fù)增長(zhǎng)。盡管如此，拿地、開工、資金等先行指標(biāo)均已放緩或下滑，開發(fā)投資增長(zhǎng)后勁難以持續(xù)。

2017年以來房地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)投資額累計(jì)同比增速

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    2017年，樓市銷售前高后低、逐步降溫，各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道相繼收緊，開發(fā)企業(yè)到位資金增速震蕩下滑，資金鏈緊張局面逐步形成。全年開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金15.6萬億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速較上年同期下降7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，受商業(yè)銀行壓縮個(gè)人按揭貸款影響，個(gè)人按揭貸款同比下降2.0%，而上年同期為同比增長(zhǎng)46.5%；受發(fā)債、再融資等融資渠道受阻影響，自籌資金同比僅增長(zhǎng)3.5%；開發(fā)貸、定金及預(yù)收款同比分別增長(zhǎng)17.3%、16.1%，是到位資金保持較快增長(zhǎng)的主要支撐。

    2018年初，隨著樓市銷售進(jìn)一步降溫，以及金融監(jiān)管繼續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)到位資金增速明顯回落，資金鏈緊張的局面明顯加劇。1～2月，開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長(zhǎng)4.8%，增速較上年全年下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，較同期開發(fā)投資增速低5.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款同比分別增長(zhǎng)0.3%、7.2%、14.2%，個(gè)人按揭貸款則同比下降4.3%。

2017年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金累計(jì)同比增速

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    2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.0%，對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為16.9%，貢獻(xiàn)率較上年同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)固定資產(chǎn)投資起到了非常重要的作用。值得注意的是，在2009、2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻(xiàn)率降至階段性低點(diǎn)的第二年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)率均實(shí)現(xiàn)大幅反彈，充分顯示政府穩(wěn)定投資的積極性、直接增加土地供給的效果和房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要性。

    進(jìn)入2018年，政府工作報(bào)告將國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速目標(biāo)定為6.5%，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力將有所減弱。但即便如此，也不允許房地產(chǎn)開發(fā)投資增速過度下滑。一方面，樓市調(diào)控的重點(diǎn)從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，完善住房供應(yīng)體系仍需要開發(fā)投資。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的慣性，既影響著土地財(cái)政的好壞，也決定著上下游行業(yè)的興衰，成本因素也具有較大的推動(dòng)力。

2006～2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率

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    2017年以來，無論是開發(fā)貸、銀行理財(cái)、企業(yè)債、私募，還是個(gè)人按揭貸款、“消費(fèi)貸”、“首付貸”等進(jìn)入房地產(chǎn)的資金均受到嚴(yán)格限制，房企境內(nèi)融資渠道全面收緊。2018年1～2月，開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金同比僅增長(zhǎng)4.8%，尤其國(guó)內(nèi)貸款同比僅增長(zhǎng)0.3%，個(gè)人按揭貸款同比下降4.3%。在傳統(tǒng)融資渠道受阻的背景下，開發(fā)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向成本更高的信托和海外融資渠道。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)類集合信托募集資金同比增長(zhǎng)121.89%至4367.05億元，平均預(yù)期年收益率從年初的6.75%升至年底的7.49%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年，房企境外融資同比增長(zhǎng)176%至388.6億美元。

    2018年，房地產(chǎn)去杠桿仍將持續(xù)進(jìn)行，加上銷售資金回籠難度加大，以及還債高峰的到來，開發(fā)企業(yè)資金鏈安全將面臨巨大壓力。2017年11月，住建部聯(lián)合人行、銀監(jiān)會(huì)部署規(guī)范購房融資行為，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)首付資金來源審核力度，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購房。2018年1月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》，直接或變相為房企購地提供各類內(nèi)外融資、向“四證”不全項(xiàng)目提供融資等均被列入整治重點(diǎn)。

    2017年，開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超預(yù)期，拿地補(bǔ)庫存的積極性較高，尤其三四線城市土地市場(chǎng)高熱，支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.0%，2018年1～2月仍同比增長(zhǎng)9.9%。不過進(jìn)入2018年后，樓市銷售將從增速放緩轉(zhuǎn)為實(shí)質(zhì)降溫，開發(fā)企業(yè)銷售壓力和資金鏈壓力并存，拿地和投資決策將更加謹(jǐn)慎，工作重心也將轉(zhuǎn)為加快周轉(zhuǎn)、以價(jià)換量。尤其隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步向普通二線城市和過熱的三四線城市擴(kuò)容加碼，三四線城市土地市場(chǎng)過熱的局面也將得到控制，屆時(shí)支撐開發(fā)投資增長(zhǎng)的動(dòng)力將進(jìn)一步減弱。綜合預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)4%～5%左右。上年集中拿地進(jìn)入開工周期，棚戶區(qū)改造保持較大投資強(qiáng)度，以及租賃住房項(xiàng)目加快開工，可能成為支撐開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)的主要因素。

2018～2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額及增速預(yù)測(cè)

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    2017年，在樓市逐步降溫、融資渠道收緊的情況下，開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金最終仍呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，離不開開發(fā)貸、定金及預(yù)收款的逆勢(shì)高增長(zhǎng)。進(jìn)入2018年后，監(jiān)管層將加大銀行業(yè)市場(chǎng)亂象整治、規(guī)范購房融資行為，開發(fā)貸、定金及預(yù)收款的較高增速難以保持，開發(fā)企業(yè)融資將更加依賴信托、海外融資等自籌渠道，融資環(huán)境將進(jìn)一步惡化。再加上銷售降溫下資金回籠不暢，以及還債高峰期的到來，開發(fā)企業(yè)資金鏈將承受較大壓力。綜合預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金將陷入負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)同比下降5%左右。除龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢(shì)外，一批中小房企將因資金鏈斷裂而被收購、兼并或淘汰，行業(yè)整合速度將加快。

2018～2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金及增速預(yù)測(cè)

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    在樓市調(diào)控蔓延升級(jí)、市場(chǎng)波動(dòng)加劇的背景下，規(guī)模房企憑借品牌、布局、投資、并購等綜合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，行業(yè)集中度快速提升。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，2017年，銷售金額TOP10房企市場(chǎng)集中度達(dá)24.1%，較上年提高5.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP50房企市場(chǎng)集中度達(dá)45.9%，較上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)；TOP100房企市場(chǎng)集中度達(dá)55.5%，較上年提高10.7個(gè)百分點(diǎn)，百強(qiáng)房企集中度首度超過50%。

2015～2017年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)集中度

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    值得注意的是，千億銷售規(guī)模以上房企增至17家，較上年增加5家；500億以上房企增至23家，較上年增加15家，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)更加明顯。相比之下，300～500億、100～300億房企分別較上年減少4家、13家，百億房企間的分化仍在加劇。具體來看，碧桂園、萬科、中國(guó)恒大合同銷售金額均超過5000億元，碧桂園憑借區(qū)域深耕的布局優(yōu)勢(shì)首度超過萬科升至行業(yè)龍頭；融創(chuàng)憑借并購優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨值和良好的項(xiàng)目品質(zhì)，銷售金額同比增長(zhǎng)140.3%至3620億元，保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營(yíng)。

    進(jìn)入2018年，樓市降溫調(diào)整將進(jìn)一步深入，龍頭房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。預(yù)計(jì)房企市場(chǎng)集中度將繼續(xù)大幅上升，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)四大龍頭房企銷售總規(guī)?；蚪?萬億，TOP10房企集中度有望達(dá)35%，千億房企將繼續(xù)擴(kuò)容。

2016～2017年百億以上規(guī)模房企數(shù)量變動(dòng)（單位：家）

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2017年房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積和銷售金額排名TOP20

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    2017年，盡管樓市銷售整體有所降溫，但土地市場(chǎng)依然火熱，土地成交價(jià)格明顯上漲，房企通過傳統(tǒng)招拍掛形式獲取土地的成本和難度日趨加大。其中，一二線熱點(diǎn)城市可供土地總量有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且直接拍地運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大；三四線則隨著房企區(qū)域布局的下沉出現(xiàn)地價(jià)大幅上漲。而在市場(chǎng)波動(dòng)加劇、優(yōu)勝劣汰加快的背景下，房企之間規(guī)模和速度的比拼仍是主旋律。為了加快土地儲(chǔ)備、降低成本壓力、實(shí)現(xiàn)彎道超車，百億房企通過收并購拿地的力度明顯加大。

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2017年，50家百億代表房企通過收并購拿地金額達(dá)3109.2億元，占拿地總金額的15%左右。500～1000億、1000～5000億房企收并購拿地金額占比最高，分別為50.8%、34.6%。其中，融創(chuàng)、陽光城及泰禾收并購拿地金額占比分別高達(dá)78.1%、76.7%、68.9%，招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。此外，百億房企并購項(xiàng)目主要聚焦于一二線核心城市，以繞開供給稀缺、成本高昂的招拍掛市場(chǎng)。

    進(jìn)入2018年，調(diào)控不松、銷售降溫、競(jìng)爭(zhēng)加劇、資金緊張等不利因素疊加影響下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分化的局面將進(jìn)一步加劇。其中，意圖做大做強(qiáng)的百億房企將繼續(xù)加快收并購步伐，更多中小房企則將主動(dòng)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或被收購甚至倒閉，行業(yè)洗牌整合仍將加速，未來的市場(chǎng)份額將被大型房企及正在急速成長(zhǎng)的中型房企所占據(jù)。而除增量資產(chǎn)外，存量資產(chǎn)和多元化拓展也將成為百億房企收并購的重點(diǎn)。存量資產(chǎn)方面，2018年3月4日，融創(chuàng)上海與盛煦地產(chǎn)共同發(fā)起國(guó)內(nèi)第一個(gè)存量資產(chǎn)并購基金，基金規(guī)模約200億元，主要用于投資一線和強(qiáng)二線城市商辦存量項(xiàng)目。多元化拓展方面，特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)也將成為百億房企的布局重點(diǎn)。