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2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況分析【圖】

房地產(chǎn) 李玲玲 2018-05-24 05:50 來源：智研咨詢

2017全年商品房銷售量價齊升，同比增速放緩；2018年Q1增速平穩(wěn)回落。2017全年商品房銷售金額同比增長13.7%至13.4萬億元，銷售面積同比增長7.7%至16.9萬平米，銷售均價升至7892元/平米，同比增幅5.6%；地產(chǎn)銷售面積及金額持續(xù)創(chuàng)造歷史新高，同比增速逐步放緩，單月同比增速在2017年7月顯著下降，之后基本穩(wěn)定在-5%~5%區(qū)間。2018Q1商品房銷售金額同比增長10.4%，銷售面積同比增長3.6%，銷售均價升至8507元/平米，同比增速6.6%。

新建商品房銷售額同比增速，2008-18Q1

資料來源：公開資料整理

新建商品房銷售面積同比增速，2008-18Q1

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商品住宅銷售走勢基本同步，2018Q1均價顯著上行。2017全年商品住宅銷售金額同比增長11.3%至11.0萬億元，銷售面積同比增長7.7%至5.3萬平米，銷售均價升至7614元/平米，同比增幅5.7%；從單月增速來看，2017年7月同比增速顯著下降至0%，年底受益于預(yù)售證批次發(fā)放略有回升。2018Q1商品住宅銷售金額同比增長11.4%，銷售面積同比增長2.5%，銷售均價升至8275元/平米，同比增速8.7%，銷售面積增速不及商辦類但均價回升顯著。

新建商品住宅銷售額同比增速，2008-18Q1

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新建商品住宅銷售面積同比增速，2008-18Q1

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2017年30城新房交易量同比增長-18%；2018年4月同比增長-25%，熱點大中城市受限售限購影響持續(xù)縮量。從我們跟蹤的30大中城市數(shù)據(jù)來看，2017全年新房成交量約171萬套，同比下降34%；其中3、6、12月份為季節(jié)性高點，12月單月成交環(huán)比增速16%，主因預(yù)售證放松及大中房企集中推盤。2018年4月新房成交量約11萬套，環(huán)比基本持平，同比下降25%。受限購政策影響，30大中城市多在被限清單中，銷量同比回落，但環(huán)比走勢平穩(wěn)。分城級看，2018年前四月份二線城市成交量占30大中城市占比有所上升，三線城市占比下降，由此一定程度解釋了2018Q1全國商品房銷售均價的顯著上行趨勢。

30城新房成交量3月環(huán)比83%，同比-29%

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30城新房成交量按城市類別劃分

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分區(qū)域來看，2018Q1中西部城市銷售持續(xù)高熱度，東部地區(qū)增速持續(xù)下滑。2017全年各區(qū)域銷售增速均呈逐步下行趨勢，于6月份一度小幅回升，之后又持續(xù)下行。2017全年西部地區(qū)/中部地區(qū)/東部地區(qū)商品房銷售面積增速分別為10.7%/2.9%/-2.3%，較年初增速分別下行25.5/30.0/18.2pct。2018Q1區(qū)域間銷售增速顯著分化，西部地區(qū)/中部地區(qū)/東部地區(qū)商品房銷售面積增速分別為12.0%/14.6%/-7.3%，較年初增速分別變動1.3/11.7/-4.9pct，中西部區(qū)域銷售熱度不減。

2017-18Q1商品房銷售面積增速按東中西部地區(qū)劃分

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30城新房銷售增速按城市類別劃分

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2017全年70城新建商品住宅/二手住宅價格整體上行，下半年漲勢略有放緩；2018年1-2月走勢趨弱，3月顯著反彈。2017年全年（平均），70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有53個和54個，其中上半年平均為56個和59個，下半年平均為51個和50個，整體漲勢受銷售面積增速逐步放緩影響有所減弱，而二手住宅價格波動更為。2018年1月上漲城市為52個和45個，2月為44個和49個，主因春節(jié)提前對應(yīng)銷售面積回落；3月上漲城市個數(shù)為55個和59個，房價指數(shù)顯著反彈，2018Q1二手房表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于新房。

70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲、持平、下降的城市數(shù)量

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70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲、持平、下降的城市數(shù)量

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從環(huán)比數(shù)據(jù)看，2017年房價增速平穩(wěn)，一線城市下半年增速由正轉(zhuǎn)負(fù)；2018Q1持續(xù)低位震蕩。2017全年70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均分別環(huán)比上漲5.5%和5.1%（累計），其中上半年為3.4%和3.4%，下半年為2.1%和1.7%，下半年增速顯著放緩。分城級看，除3月外二線、三線城市環(huán)比增速均為正值，而一線城市下半年環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，累計環(huán)比增速為-0.6%。2018Q1房價增速持續(xù)低位震蕩，累計環(huán)比增速0.9%，二三線城市持續(xù)強于一線城市。從同比數(shù)據(jù)來看，2017前三季度房價增速持續(xù)下行，四季度趨于平穩(wěn)；2018Q1城級間分化，二三線上漲韌性強。2017全年70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均漲幅達(dá)5.8%，較2016年下行3個百分點；二手住宅價格同比綜合平均漲幅為5.0%，較2016年下行0.1個百分點。分季度來看，受16年前三季度房價高增長的基數(shù)影響，2017前三季度各城級價格增速持續(xù)下行，四季度趨于平穩(wěn)。分城級看，一線城市房價在2017Q4-2018Q1期間走弱，二三線城市房價穩(wěn)中有升，2018年3月一線/二線/三線城市商品住宅價格指數(shù)同比分別為-0.6%/4.1%/6.7%，二手住宅價格指數(shù)分別為-0.1%/4.1%/4.8%。

70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比按城市劃分

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70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比按城市劃分

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70城新建商品住宅價格指數(shù)同比按城市劃分

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70城二手住宅價格指數(shù)同比按城市劃分

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加總法下全國商品房庫存平穩(wěn)回升，2018年3月去化周期約18.4個月。在“因城施策”及“去庫存”的政策指引下，2017至2018Q1全國商品房庫存整體呈平穩(wěn)走勢，其中三四線城市去化周期持續(xù)低于一線及二線城市，整體位于14-16個月的合理區(qū)間。三大都市圈中，京津冀城市圈受限購限貸影響去化周期持續(xù)上行，珠三角城市圈去化周期沖高回落，受益2017年12月銷售回暖有所下降；非城市圈三月去化周期穩(wěn)定在18個月左右。(注：42個樣本城市，加總法指，先分別加總所有樣本城市的可售面積與銷售面積（6個月平均），再相除得到比值。統(tǒng)計口徑為商品房（包括商品住宅、商業(yè)用房、辦公樓）)

全國平均去化周期回升至19.5個月