2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工再創(chuàng)新高，資金壓力抬升【圖】

    2017全年房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工再創(chuàng)新高，增速韌性較強；2018Q1新開工及投資持續(xù)高位。2017全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為7.0%，較2016年上升0.1pct，整體節(jié)奏體現(xiàn)為一二季度高，三季度顯著回落，四季度企穩(wěn)回升；房屋新開工面積同比增速7.0%，較2016年僅下降1pct。2017年銷售增速回落，但開工及投資增速相對剛性，反映出開發(fā)商對銷售規(guī)模的高追求及未來的較好預(yù)期。2018Q1全國開發(fā)投資額持續(xù)高增速，18Q1開發(fā)投資額同比增速為10.4%，新開工面積同比增速為9.7%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2008-18Q1

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新開工面積同比增速，2008-18Q1

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    2017年土地購置面積增速15.8%，熱度持續(xù)上升；2018Q1土地市場熱度反彈。全國范圍來看，2017全年土地購置面積同比增幅15.8%，土地成交價款同比增幅49.4%，土地供應(yīng)熱度高漲，開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)提升。2018Q1受春節(jié)錯配等影響，1-2月同比增速較低，3月土地購置面積及土地成交價款均顯著反彈，單月同比增速分別為3.5%和48.8%。

土地購置面積同比增速，2007-18Q1

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土地成交價款同比增速，2007-18Q1

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    三線城市土地供應(yīng)顯著增加，二線城市供應(yīng)企穩(wěn)，一線城市18年供給回落。從全國100大中城市來看，2017年三線城市月均供應(yīng)土地占地面積3050萬方，同比增長21.6%，土地市場呈供銷兩旺態(tài)勢；二線城市供地平穩(wěn)；一線城市17年供地同比增加51.6%，月均供地287萬方，但2018年1-4月月均供地僅為155萬方，回落至16年平均189萬方以下。

土地購置面積同比增速按城市類別劃分，2007-18Q1

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    房企融資政策收緊，2018Q1資金壓力回升至歷史高位，僅次于2015年。由于資管新規(guī)逐步落地，非標(biāo)融資趨緊，開發(fā)貸審核標(biāo)準(zhǔn)提升，全國房企資金壓力整體抬升。2017全年房地產(chǎn)開發(fā)資金累計增速為8.2%，其中其他資金占51%，主因銷售向好帶來回款增加家；開發(fā)投資額/房地產(chǎn)行業(yè)到位資金比值小幅回落至0.70，資金壓力屬于歷史平均水平。2018Q1房地產(chǎn)開發(fā)資金累計增速顯著下降至3.1%，其中國內(nèi)貸款占比為19%，較17年上升了3個百分點，開發(fā)商對開發(fā)貸的依賴程度提升；開發(fā)投資額/房地產(chǎn)行業(yè)到位資金比值小幅抬升至0.58，處于歷史同期較高水平，僅次于2015年時峰值。從全年看，開發(fā)商資金壓力提升、回款需求增加是行業(yè)大趨勢，而行業(yè)龍頭碧桂園也對縮短開發(fā)周期、提升周轉(zhuǎn)率提出了更高要求。

2017及2018Q1房地產(chǎn)行業(yè)到位資金構(gòu)成

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開發(fā)投資額/房地產(chǎn)行業(yè)到位資金比值升至0.58

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    綜上所述，我們認(rèn)為最大的預(yù)期差在于盡管行業(yè)銷售處于下行趨勢，但是龍頭房企依然能保持高銷售增速與業(yè)績增速，龍頭房企在融資環(huán)境收緊的背景下具有融資優(yōu)勢，具備拿地與擴張的能力與意愿。板塊投資的風(fēng)險點在于雖然2017年報表盈利能力改善明顯，但是2016-17年地價上漲，同時預(yù)售證限價限制了房企的盈利空間，因此預(yù)計未來兩年將反映在報表中出現(xiàn)毛利率下行的風(fēng)險。但值得注意的是，2018Q1部分城市預(yù)售證限價邊際放松，土地溢價率下行，房企未來盈利能力再次得到改善。

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測報告》