2018年中國(guó)家居行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析【圖】

家居李玲玲 2018-06-06 05:59 來(lái)源：智研咨詢

過(guò)去兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，銷售額與銷售面積均大幅度上升，房地產(chǎn)庫(kù)存去化成果顯著。最近兩三年來(lái)，隨著連續(xù)的貨幣寬松以及房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存等政策的影響，商品房銷售迎來(lái)了井噴。 2016 年商品房銷售增速創(chuàng) 2010 年以來(lái)新高。 2016 年，我國(guó)商品房市場(chǎng)銷售額達(dá)到 11.76 萬(wàn)億元，銷售面積為11.80 億平方米，相比于 2015 年的 8.73 萬(wàn)億元及 9.68 億平方米分別上升34.8%與 22.5%； 2017 年商品房銷售延續(xù) 2016 年的強(qiáng)勢(shì)，銷售面積為 16.94億平方米，銷售額為 13.37 萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng) 13.7%與 7.7%。房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存去化明顯，商品房待售面積連續(xù)兩年下降。 2017 年商品房待售面積由2015 年的 7.19 億平方米下降至 5.89 億平方米。

2006-2017 年我國(guó)商品房銷售面積及其增長(zhǎng)率（右軸）

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2006-2017 年我國(guó)商品房銷售額及其增長(zhǎng)率（右軸）

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我國(guó)商品房待售面積及其增長(zhǎng)率（右軸）

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我國(guó)銷售的商品房中期房銷售面積及其占比（右軸）

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我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去兩年銷售額的提升將在 2018 年開(kāi)始逐步對(duì)家居產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，同時(shí)，隨著各省市相繼出臺(tái)的“全裝修”政策的不斷落實(shí)，家居產(chǎn)業(yè)未來(lái)兩到三年內(nèi)將不斷受益于增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。期房銷售為主或使家居產(chǎn)業(yè)未來(lái)兩至三年內(nèi)成長(zhǎng)較快。 2007 年以來(lái)，我國(guó)商品房銷售面積中，期房占比始終超過(guò) 70%。 2016 年與 2017 年，我國(guó)期房的銷售面積分別為 65.59 億平方米與 73.35 億平方米，占商品房銷售面積的比為 75.77%與 76.30%。進(jìn)一步考慮到期房的交付時(shí)間，商品房銷售的提升往往需要 1-3 年的時(shí)間才能傳導(dǎo)至家居行業(yè)。各省市“全裝修”政策文件密集出臺(tái)。根據(jù)建設(shè)部的定義，“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱全裝修住宅。” 2014 年以來(lái)，北京、上海、江蘇、浙江等省市密集出臺(tái)全裝修相關(guān)政策文件。出臺(tái)政策的各省市均制定了實(shí)現(xiàn)新建住宅全裝修比例的時(shí)間表；其中，上海、浙江、海南均要求全裝修比例達(dá)到 100%。

各省市密集出臺(tái)住宅全裝修相關(guān)政策文件

政策名稱	發(fā)布時(shí)間	發(fā)布單位	主要內(nèi)容
《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》	1999.8.20	國(guó)務(wù)院	加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象
《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》	2002.7.18	建設(shè)部	推行裝修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房；
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》	2008 年	住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部	要求各地繼續(xù)貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕 72 號(hào)）和《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（建住房〔2002〕 190 號(hào)）的意見(jiàn)，制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。
《關(guān)于加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》	2014.10.31	江蘇省政府	全省建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化施工的建筑面積占同期新開(kāi)工建筑面積的比例、新建建筑裝配化率達(dá)到 50%以上，裝飾裝修裝配化率達(dá)到 60%以上，新建成品住房比例達(dá)到 50%以上。
《關(guān)于在本市保障性住房中實(shí)施全裝修成品交房有關(guān)意見(jiàn)的通知》	2015.5.1	北京市政府	1.自 2015 年 5 月 1 日起，由市保障房建設(shè)投資中心新建、收購(gòu)的項(xiàng)目率先全面推行全裝修成品交房。 2.棚改區(qū)改造安置房、自住型商品住房…鼓勵(lì)采用裝配式裝修工藝…
《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的意見(jiàn)》	2016.1.4	河南省委、省政府	到驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)從 2020 年全省新建商品住宅基本實(shí)現(xiàn)無(wú)毛坯房。鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí) 2016 年起，新開(kāi)工商品住宅全部執(zhí)行成品房標(biāo)準(zhǔn)。
《關(guān)于推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》	2016.3.23	四川省政府	到 2020 年，全省基本形成適應(yīng)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的市場(chǎng)機(jī)制和發(fā)展環(huán)境，在房屋、橋梁、水利、鐵路等建設(shè)中積極推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。裝配率達(dá)到 30%以上的建筑，占新建建筑的比例達(dá)到 30%；新建住宅全裝修達(dá)到 50%。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市新建全裝修住宅建設(shè)管理的通知》	2016.8.18	上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)	從 2017 年 1 月 1 日起，外環(huán)線以內(nèi)全裝修比例應(yīng)達(dá)到 100%，除奉賢、金山、崇民區(qū)以外，其他地區(qū)全裝修比例應(yīng)達(dá)到 50%。奉賢、金山、崇明區(qū)實(shí)施全裝修的比例為 30%，至 2020 年應(yīng)達(dá)到 50%。保障性住房、公共租賃住房的全裝修比例為 100%。
《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》	2016.9.18	浙江省政府辦公廳	2016 住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修。年 10 月 1 日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建
《關(guān)于繼續(xù)落實(shí)“兩個(gè)暫停”政策進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》	2016.12.7	海南省政府	從 2017 年 7 月 1 日起，各市縣商品住宅項(xiàng)目要全部實(shí)行全裝修。

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全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍上漲，存量住宅市場(chǎng)對(duì)家居的需求在未來(lái)或?qū)⒌玫教嵘?我國(guó)住宅房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，截止 2018 年 3月，我國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)超過(guò) 2 萬(wàn)元的城市已達(dá) 11 個(gè)，而 2015 年底，僅有 5個(gè)城市均價(jià)超過(guò) 2 萬(wàn)元。以一線城市為例，北上廣深四個(gè)城市過(guò)去五年內(nèi)存量住宅出售價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率均超過(guò)13%，北京、上海、深圳在售存量住宅的均價(jià)均已超過(guò) 5 萬(wàn)元/平米。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)維持在高位，許多正尋求改善居住環(huán)境的國(guó)內(nèi)家庭已專注于翻新現(xiàn)有的住房，而不是純粹地購(gòu)買新房。考慮到中國(guó)住房翻新周期通常為 6至 8 年，這一細(xì)分市場(chǎng)的存在使得居民對(duì)家居裝飾及家具產(chǎn)品的需求將不斷增加。

2011 年 12 月各省市二手房均價(jià)（元/平方米）

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2017 年 12 月各省市二手房均價(jià)（元/平方米）

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北京、上海、廣州、深圳在售存量住宅均價(jià)算數(shù)平均值（元/平方米）

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2006 年以后銷售的商品房所配套的家居產(chǎn)品即將迎來(lái)更新?lián)Q代，存量商品房市場(chǎng)家居產(chǎn)品更新需求迎來(lái)釋放周期。 48.82%的消費(fèi)者會(huì)在產(chǎn)品使用 5 年之內(nèi)更換家居產(chǎn)品，考慮到期房一至兩年的交付時(shí)間，以及廚柜、衣柜等產(chǎn)品更加耐用，這意味著， 2006 年銷售的新房的配套家居產(chǎn)品，在 2016 年左右有一半以上需要進(jìn)行更換。我國(guó)存量商品房市場(chǎng)中，超過(guò) 80%的商品房是在 2006 年以后銷售的， 1996 年至 2005 年、 2006 年至 2015 年、2016 年至 2017 年間商品房銷售面積分別為 23.89 億、 100.51 億和 32.78億平方米。因此我們認(rèn)為， 2006 年以后銷售的超過(guò) 133 億平方米的新房家居產(chǎn)品更新?lián)Q代的需求將在 2016 年以后的十至十五年內(nèi)逐步釋放。

家居產(chǎn)品更換年限

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1987 年以來(lái)我國(guó)商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）

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1980-1990 年我國(guó)人口出生率維持在高位，根據(jù)出生率及總?cè)丝跀?shù)進(jìn)行推算，十年間出生人口數(shù)達(dá)到 2.24 億，隨著“80 后”首次置業(yè)，“80 后”已逐步成為家居行業(yè)的主流消費(fèi)人群。 “80 后”是家居家裝人群的主要力量。近一年內(nèi)有家居家裝需求人群中，“80 后”占比最高，達(dá)到 51%。；“80 后”消費(fèi)能力強(qiáng)，家居消費(fèi)預(yù)算 15 萬(wàn)以上的人群占比達(dá)到 22%。

1980 年以來(lái)我國(guó)人口出生率（‰）、死亡率（‰）及自然增長(zhǎng)率（‰）

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2006 年以來(lái) 20-24 歲、 25-29 歲、 30-34 歲人口占總?cè)丝诘谋龋?）

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2017 年近一年內(nèi)有家居家裝需求人群年齡分布

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2017 年家居家裝消費(fèi)人群人均消費(fèi)預(yù)算

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居民可支配收入增長(zhǎng)有望推動(dòng)家居產(chǎn)業(yè)消費(fèi)升級(jí)。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2007 年的 13786 元上升至 2017 年的 33834 元；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出由 2007 年的 9998 元上升至 2017 年的 24445 元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá) 9.74%。2016 年，中美英三國(guó)家居產(chǎn)品人均支出分別為 441 美元、 1101 美元和 880 美元，居民可支配收入的增長(zhǎng)使得我國(guó)的家居產(chǎn)品消費(fèi)支出在未來(lái)存在較大的提升空間。

2016 年中國(guó)、美國(guó)、英國(guó)家居產(chǎn)品人均支出（美元）