2017年一線城市住宅銷售快速下降，住房供給多因素受限，刺激北京、上海、深圳房屋租金壓力遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)【圖】

    截止2018年10月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅平均租金分別為93.67元/平米/月、76.39元/平米/月、52.22元/平米/月以及79.38元/平米/月，在經(jīng)歷前期房租快速上漲之后，10月房租租金相對(duì)有所平穩(wěn)甚至出現(xiàn)小幅下滑。但相比于幾年前同期水平，北上廣深四大一線城市租金漲幅均在20%左右，處于歷史高位水平。

2017-2018年8月全國(guó)一線城市住房租金指數(shù)走勢(shì)圖

資料來源：智研咨詢整理

    受2017年8月全國(guó)四大一線城市住宅租金指數(shù)下降影響以及一線城市樓市政策愈發(fā)嚴(yán)緊，購(gòu)房難度提升，促使2018年開始，四大一線城市住房房租上漲提供更為充足的空間。

    而2017年四大一線城市住宅房租租金下滑的原因主要在四個(gè)方便。

    （1）市場(chǎng)成交量?jī)鼋Y(jié)帶來租賃市場(chǎng)供應(yīng)量增加

    2016年至今，四大一線城市房地產(chǎn)政策限制措施力度加大，北上廣深商品房住宅銷售明顯受阻。市場(chǎng)商品房住宅銷售面積的下降導(dǎo)致部分房源由售轉(zhuǎn)租，增加了租賃市場(chǎng)的供給，帶動(dòng)整體租金下行。

2016-2017年四大一線城市政策統(tǒng)計(jì)

資料來源：智研咨詢整理

2017年北京、上市、深圳商品房住宅銷售面積及增長(zhǎng)率

資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、智研咨詢整理

    （2）各地區(qū)“十三五”規(guī)劃限制人口控制目標(biāo)

    北京、上海、廣州和深圳四城在當(dāng)?shù)氐?ldquo;十三五”規(guī)劃綱要中均明確了到2020年的人口控制目標(biāo)，四城分別提出2300萬、2500萬、1550萬和1480萬的人口紅線。直接導(dǎo)致了2017年北京、上海的常住人口2017年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為2171萬、2418萬人，這也是自2000年來，北京市常住人口首次出現(xiàn)下滑。廣州和深圳在2017年人口凈增加46萬和62萬。2017年，北京、上海房租下降與其常住人口總數(shù)降低有著直接的關(guān)系，雖然廣州、深圳其人口處于加速增長(zhǎng)的狀態(tài)，但是由于廣州其自身房?jī)r(jià)較北上深更為合理，而深圳則是有著眾多城中村供應(yīng)租賃市場(chǎng)，因此其租金價(jià)格與常駐人口變化并無直接關(guān)系。

2013-2017年全國(guó)一線城市常住人口數(shù)量走勢(shì)圖

資料來源：各市統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

全國(guó)一線城市人口紅線政策

資料來源：智研咨詢整理

    （3）重拳治理房屋中介市場(chǎng)，擠去市場(chǎng)水分

    2017年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，住建部和地方也開始層層部署落實(shí)，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、加快住房租賃市場(chǎng)立法，將規(guī)范住房租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作的重點(diǎn)，嚴(yán)厲打擊住房租賃市場(chǎng)上的違法違規(guī)行為，大力整治“黑中介”、“黑二房東”，凈化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，切實(shí)保護(hù)租房群眾的合法權(quán)益。

    截止2018年三季度，北上廣深城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5.04萬元、5.1萬元、4.66萬元、4.44萬元，相比2017年同期分別增長(zhǎng)8.88%、8.86%、8.36%、8.44%；與房租增長(zhǎng)速度相比，上海、廣州的租金增長(zhǎng)低于人均可支配收入增長(zhǎng)，深圳住宅租金漲幅略高于人均可支配收入漲幅，僅北京租金增長(zhǎng)速度明顯高于人均可支配收入。

    從2013年以來，北上廣深四大一線城市的租金/收入比一直高于國(guó)際公認(rèn)的25%的合理租金收入比，尤其是北京和深圳超過比例逼近100%。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：在2016年以后，租金收入比并未有明顯上升，一直控制在50%以內(nèi)，截止18年上半年，北上廣深租金收入比為47.44%、37.34%、28.10%、44.77%，廣州的租金壓力較小，未來仍具有上升空間，而北京、深圳其租金壓力已較大，未來上升空間有限，若出現(xiàn)快速上升則更需要政策干預(yù)。

2013-2018年上半年全國(guó)一線城市租金收入比例走勢(shì)圖

資料來源：智研咨詢整理