房地產(chǎn)行業(yè)周報：“核心區(qū)+好產(chǎn)品”率先止跌回穩(wěn) 重申關(guān)注中線布局

周度觀點：核心區(qū)及好房子率先止跌回穩(wěn)逐步被驗證及市場接受。本周受端午假期影響，重點50城新房備案口徑成交環(huán)比降33.4%，盡管短期成交存在波折，但隨著核心城市核心區(qū)供需格局改善，疊加過去限價帶來的優(yōu)質(zhì)住房相對稀缺，“核心區(qū)+好產(chǎn)品”正率先止跌回穩(wěn)。隨著半年末房企加大營銷力度及優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)，預(yù)計短期成交環(huán)比有望恢復(fù)上行，但同比由于上年高基數(shù)或小幅下滑。

短期結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇有望延續(xù)，中期為產(chǎn)品力與拿地能力的競爭。當(dāng)前市場主要擔(dān)憂在于：1）核心區(qū)供給有限、年內(nèi)誕生多個“地王”，房企能否獲取充足貨量及保障利潤率；2）隨著好房子供應(yīng)增加，是否會步入新的價格戰(zhàn)，進(jìn)而影響去化或利潤率。我們認(rèn)為短期無需過度擔(dān)憂：1）主要房企銷售規(guī)模及利潤較高點已明顯回落，邊際增量優(yōu)質(zhì)項目帶來業(yè)績彈性較大；2）當(dāng)前高價地主要集中核心城市核心區(qū)，供應(yīng)仍相對有限，且得益于限價放開與得房率提升，預(yù)計去化率有望維持高位。中期將是產(chǎn)品力、拿地能力的競爭，一方面隨著好房子供給增加，將對品質(zhì)提出更高要求；另一方面，地段作為好房子重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，但優(yōu)質(zhì)地塊相對稀缺，拿地能力強(qiáng)將是房企重要優(yōu)勢。

重申關(guān)注中線布局，看好歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)房企。短期市場對樓市修復(fù)持續(xù)性仍存疑、同時一攬子金融政策出臺后政策預(yù)期有所降低，板塊或維持震蕩，我們更建議關(guān)注中線布局，持續(xù)看好歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)房企，我們在2024年末專題報告《“止跌回穩(wěn)”路徑下受益房企特征探討》中綜合得分前兩位的建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地2025年年內(nèi)漲幅分別達(dá)25.3%，15.7%，已明顯跑贏申萬地產(chǎn)指數(shù)（-7%）。

個股建議關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品力強(qiáng)房企如華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等；2）估值修復(fù)房企如新城控股、金地集團(tuán)、萬科A等；3）經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。

政策環(huán)境監(jiān)測：《2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結(jié)果公示》發(fā)布，北京、南通優(yōu)化住房公積金政策。

市場運行監(jiān)測：1）成交環(huán)比回落，后市有待觀察。本周(5.31-6.6)重點50城新房成交1.5萬套，環(huán)比降33.4%，重點20城二手房成交1.5萬套，環(huán)比降23.5%。6月（截至6日）重點50城新房日均成交同比降43.1%，環(huán)比降20.7%；重點20城二手房日均成交同比降13.1%，環(huán)比降7.4%。2）庫存環(huán)比微降，去化周期18.3個月。16城取證庫存9097萬平，環(huán)比降0.4%，去化周期18.3個月。

資本市場監(jiān)測：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行81億元。2）地產(chǎn)股：本周房地產(chǎn)板塊漲0.86%，跑輸滬深300（0.88%）；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）39.77倍，估值處于近五年96.13%分位。

風(fēng)險提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險；3）行業(yè)短期波動超預(yù)期風(fēng)險。

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