房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)新模式與城改助力建設(shè)宜居城市

事件：2025年7月14日-15日，中央城市工作會(huì)議指出我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段；會(huì)議部署城市工作7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)，其中提到加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等內(nèi)容。

城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期：此次城市工作會(huì)議指出我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的階段。城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化歷經(jīng)快速增長(zhǎng)。2024年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到67%，較2017年60.24%進(jìn)一步提高6.76pct，近十年城鎮(zhèn)化率提高11.25pct。

再提房地產(chǎn)發(fā)展新模式：此次城市工作會(huì)議部署7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)，其中在“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”中，提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”有望通過(guò)如下層面實(shí)現(xiàn)。在機(jī)制上，我們認(rèn)為房地產(chǎn)有望轉(zhuǎn)向“人、房、地、錢(qián)”等要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，即根據(jù)人口實(shí)際居住需求供應(yīng)相應(yīng)住房，如根據(jù)人口結(jié)構(gòu)和家庭戶規(guī)模適當(dāng)增加改善住房的供應(yīng)。在房屋的供應(yīng)上，住房供應(yīng)體系有望得到優(yōu)化和完善，即保障性住房（其中包含保障性租賃住房等）與商品房并行的模式。在房屋管理上，房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管或?qū)?yōu)化，商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望強(qiáng)化。

城改建設(shè)宜居城市：在“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”層面，2024年10月住建部提出新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，隨后逐漸將實(shí)施城中村改造的城市范圍擴(kuò)大至300多個(gè)城市。城中村具有居住環(huán)境相對(duì)較差、人口密度相對(duì)較大的特點(diǎn)。因此，城中村改造有望改善居民的居住條件，對(duì)于城市的宜居性、舒適性起到一定作用。我們認(rèn)為城中村改造和危舊房改造有望進(jìn)一步推進(jìn)，若配套相應(yīng)的貨幣化安置方案，則對(duì)應(yīng)的住房需求有望進(jìn)一步釋放。

投資建議：我國(guó)城鎮(zhèn)化已轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，2024年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程已歷經(jīng)快速增長(zhǎng)的階段，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在建設(shè)宜居城市上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式和城改與危舊房改造再次被提及。我們?cè)谡咝Ч饾u展現(xiàn)的基礎(chǔ)上，行業(yè)估值或迎來(lái)整體修復(fù)，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)改善，并通過(guò)估值修復(fù)實(shí)現(xiàn)整體的β機(jī)會(huì)。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛(ài)我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；人口不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；城鎮(zhèn)化發(fā)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；物價(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；政策推進(jìn)和實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房屋銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)投資不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

知前沿，問(wèn)智研。智研咨詢是中國(guó)一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專(zhuān)業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場(chǎng)洞察力，專(zhuān)注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自中國(guó)銀河證券股份有限公司 研究員：胡孝宇