時代周報記者 劉娟 發(fā)自北京
作別工作18年的我愛我家，創(chuàng)始元老胡景暉憤懣難消意難平。這場不歡而散，他自己同樣始料未及。
連續(xù)3個小時的問答，是胡景暉的謝幕表演。8月19日上午10點，北京通州宋莊同澤藝術(shù)館的地下室里，胡景暉布置了一個簡陋的個人溝通會現(xiàn)場。沒有背景板，沒有空調(diào)，三臺風(fēng)扇搖著頭對著臺上的胡景暉和臺下的30家媒體，但他有話要說。
在炮轟資本是租金暴漲的罪魁禍?zhǔn)?，點名道姓批評二房東自如和蛋殼等之后，胡景暉出局了。是什么造成了胡景暉的羅生門？是鏈家董事長左暉暗示我愛我家董事長謝勇的封殺警告令，還是謝勇卸磨殺驢以防胡景暉功高蓋主的狗血劇情，現(xiàn)在成了懸案一宗。
胡景暉筆名叫“胡一刀”，來自武俠小說《雪山飛狐》。他的離職，正攪和得房產(chǎn)中介江湖天翻地覆。這一次，資本再次成為眾矢之的，并促使北京市政府主管部門對住房租賃企業(yè)提出“三不得”原則及穩(wěn)定租金的相關(guān)指導(dǎo)意見。
據(jù)時代周報記者了解，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)已共同承諾落實“三不得”要求，并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
“未來3個月，自如將保證收出房兩端價格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應(yīng)）。”自如方面8月20日晚間回復(fù)時代周報記者稱，他們新增投放市場的房源會維持租金不漲，此外，全國9城續(xù)約房源漲幅不超過5%。”
從行業(yè)“元年”到集中爆發(fā)，從粗線條輪廓到精細化運營，從落戶、教育等配套權(quán)益明晰到集體建設(shè)用地批準(zhǔn)入市，從ABS產(chǎn)品相繼上市到類REITs產(chǎn)品獲準(zhǔn)發(fā)行，短短時間里，長租公寓開始重塑中國房地產(chǎn)新格局。
有進退有生死、有等級有層次，長租公寓內(nèi)部亦江湖初成。進入這個行業(yè)不難，難在做大并持續(xù)盈利。如何保持冷靜和獨立思考？行業(yè)商業(yè)模式的演進又會如何？
離職羅生門
將時間拉回到四天前。
8月17日上午，原本要去杭州出差的胡景暉改變了行程，他在北京專門召開了電話會，試圖揭開近期房租上漲背后的真相。
“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，”面對一眾媒體和投資機構(gòu)，胡景暉絲毫沒有避諱，他斷言，“這種行為擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價。”
這波房租上漲聲浪，早在8月10日前后就已發(fā)酵。在鏈家旗下貝殼研究院的一份報告中，今年7 月的北京租賃市場格外火熱，成交量環(huán)比增長了 19.2% ，1平方米月租金 91.5 元環(huán)比上漲了 2.2 %。
其中，東城、西城、海淀和朝陽四區(qū)分別以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四，而租金漲幅排名前三的新奧洋房、三義廟北、城華園的環(huán)比漲幅分別達到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。
有業(yè)內(nèi)人士戲稱，每隔半年，中介之間都有一場硬仗要打，風(fēng)雨無阻。“行業(yè)在進步，拳頭變成了嘴仗。”貝殼研究院的這份數(shù)據(jù)迅速被中原地產(chǎn)、我愛我家等挑出了毛病，他們將房租上漲的矛頭毫不猶豫地指向了鏈家的拳頭產(chǎn)品自如等。
一篇名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的貼子，更是將自如、蛋殼這兩家長租公寓品牌推上輿論的風(fēng)口浪尖。在此之前，也有人將高房價的矛頭指向過鏈家，戲謔稱“調(diào)控就是調(diào)鏈家”。
左暉之于鏈家，胡景暉之于我愛我家，都不僅僅是企業(yè)的代言人，更是中介行業(yè)的意見領(lǐng)袖。胡景暉沒想到的是，“上午10點半散會，中午就有記者寫出新聞來。下午1時22分，謝勇就找我談話。他把我叫到辦公室，一頓臭罵”。
今年2月，昆百大A宣布完成對我愛我家的股權(quán)收購，促其“曲線上市”，成為房產(chǎn)中介行業(yè)的“第一股”。原昆百大A控制人謝勇也正式承接起我愛我家集團董事長、總裁的新身份。彼時，胡景暉位列我愛我家高管名單第七名。
在臭罵胡景暉之前，謝勇和左暉已經(jīng)通了電話。這通神秘電話之后，胡景暉迎來的是長達4個小時的“末日審判”。
“謝勇兩次告訴我，左暉讓他管好我的嘴，管不住的話，鏈家將會在輿論上對我愛我家公開開戰(zhàn)。”胡景暉接到了封殺令，他說謝勇給了他兩個方案：其一，放長假休息，換句話說就是出局；其二，去管研究院和海外業(yè)務(wù)。隨后，我愛我家調(diào)整了胡景暉的權(quán)限，禁止他代表公司發(fā)聲，并不再負(fù)責(zé)公司品牌事務(wù)。
胡景暉作出了選擇，他在次日（8月18日）清晨9點發(fā)布了離職信，稱“因眾所周知的原因，在關(guān)鍵時刻，被干凈切割了，會辭去我愛我家的所有職務(wù)”。
左暉迅速發(fā)聲撇清關(guān)系。8月18日中午，左暉公布和謝勇的聊天記錄，稱電話是謝勇主動打給他的，他不希望行業(yè)內(nèi)斗，同樣也對我愛我家內(nèi)部事情沒有任何觀點。當(dāng)天晚上，胡景暉和左暉通了30分鐘電話，他再度以人格擔(dān)保來否認(rèn)威脅論。
沒有電話錄音，一些內(nèi)容沒有辦法佐證。自始至終，謝勇沒有任何公開表態(tài)。他只在小范圍內(nèi)講過一句，“清者自清”。
資本成眾矢之的
胡景暉已是自由身，但他依舊質(zhì)疑左暉，“在左暉的邏輯里，貝殼和自如都是對的，他有自己的戰(zhàn)略構(gòu)想。但我認(rèn)為他可能跑偏了，現(xiàn)在改還來得及”。
“一些被收購的房屋其實根本不需要重裝修、重裝配，但他們?nèi)詧猿职b后高價出租，以此賺取租金上漲的差價。”胡景暉稱，運營企業(yè)不顧及房屋租賃市場長期穩(wěn)定發(fā)展和租客的利潤，超出正常市場規(guī)律，收房、重修房。這種情況下，如果再繼續(xù)高價收房、重裝修，繼續(xù)違規(guī)的N+1出租，資金鏈斷裂，業(yè)主收不到房租，就會驅(qū)趕承租人，后果比P2P爆倉還要嚴(yán)重。
所謂N+1模式，通俗來講是二居室通過改造變?nèi)邮遥邮易兯木邮?，在一段時間內(nèi)，N+1模式是為解決房源供不應(yīng)求，增加房源的重要方式。去年起，北京在整治中將自如的隔斷房敲除。目前，N+1模式是二房東實行的重要發(fā)展模式。
以北京東四環(huán)外的70平方米左右的兩室一廳為例，通常租金是7800元/月，不包括管理服務(wù)費費（每年一交，通常為一個月房租），但通過N+1模式可租到9000元。
樂派（中國）公寓集團董事長兼CEO潘喜鵬表示，“N+1模式造成了租賃價格的增長和大家爭搶房源的入口，因為只有N+1才能把房量的規(guī)模做出來，規(guī)模做出來，才有更多的資本、金融投進來，填補這個‘坑’，N+1模式是造成這個問題的核心點”。
胡景暉直指的就是資本。近兩年，資本高調(diào)出現(xiàn)在各行各業(yè)，通常的玩法是燒錢，沖規(guī)模，重增長。這片泛著金光的租賃藍海，同樣讓大批資本蜂擁而來。
以自如為例，今年1月，自如獲得40億元A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構(gòu)跟投。
這是長租公寓領(lǐng)域截至目前最大融資額，左暉稱：這一天是“自如的成人禮”。自如CEO熊林迅速公布了軍令狀，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標(biāo)是突破100萬間。
除此之外，自如還獲20億元儲架式ABS發(fā)行額度；綠城獲40億元住房租賃專項公司債獲批；保利發(fā)行國內(nèi)首單房企租賃住房REITs；龍湖發(fā)行第一期30億元住房租賃專項債券；建設(shè)銀行與海爾集團簽署住房租賃合作協(xié)議；新派公寓與建行發(fā)起資產(chǎn)證券化專項并購基金等。
“資本在亮出獠牙，本來供需結(jié)構(gòu)就緊張，長租公寓企業(yè)正在放大這種緊張，大量的資本在進入，可以形成壟斷性租金，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者說，這些大量的資本進入的是存量改造，只是通過升級或者分割獲得投資溢價，獲得差價，會直接拉漲租金。當(dāng)下以北京等市場為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套長租型公寓，局部區(qū)域甚至占比市場比例高達40%。
有房企代表則表示，“資本的思維方式是先做流量，不管賺不賺錢先成為頭部企業(yè)，形成一定規(guī)模的壟斷和聲勢。他們在初期會大幅提升租金去搶房源，搶占市場，就給市場傳遞了漲價的信號”。
然而，長租公寓的利潤結(jié)構(gòu)，決定了這并不是一個盈利空間豐厚的行業(yè)，對已經(jīng)進場和試圖進場的玩家而言，依然有高風(fēng)險考驗。
華興資本根據(jù)一系列數(shù)據(jù)，對長租公寓行業(yè)的息稅前利潤率做了敏感性分析。他們得出的結(jié)論是， 55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點，“無論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖，賠本出場”。
“市場或許無法承受如此不理性的發(fā)展。”在胡景暉看來，高價收房是在“干傻事”，重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲，長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場胃口，“2018年將是長租公寓的死亡之年”。
競爭在加劇，市場也在試錯。與資本賽跑，就意味著有人吃肉有人陣亡。自2017年以來，至少有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家長租公寓企業(yè)宣布倒閉。
租賃期待長效機制
高漲的租金引起了各方的警覺，官方約談?wù)鹎蒙秸鸹⒅А?/p>
8月17日，北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出“三不得”和“三嚴(yán)查”。
其中包括住房租賃企業(yè)，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。
與此同時，北京相關(guān)部門同步對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項執(zhí)法檢查，并提出“三嚴(yán)查”：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。
張大偉表示，“約談自如等企業(yè)是調(diào)控的開始，預(yù)計針對租賃市場的調(diào)控政策將很快出臺。實際上，住建部從年初就開始關(guān)注資本對租金的影響”。
“從民生屬性看，租金的重要程度要大于房價，政府應(yīng)加強對租金水平的管理。” 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，當(dāng)前，熱點城市中很大一部分群體通過租賃市場解決住房問題。要建立租賃市場監(jiān)管體系，增加平價房源供給。
事實上，黨的十九大以來，住建部曾在多個會議提出，要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系，加強對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核和約談問責(zé)。
據(jù)時代周報記者多方了解，目前，住建部正在加快建立這一體系，并細化評價單元，對未能實現(xiàn)“穩(wěn)房價、控租金”等調(diào)控目標(biāo)的責(zé)任主體堅決問責(zé)。
這就意味著，評價體系中，“房價”將不再是惟一的指標(biāo)和參數(shù)，租房市場、共有產(chǎn)權(quán)房的居住滿意程度，也可能作為評價地方政府調(diào)控成效的指標(biāo)之一。
自如方面迅速給出回應(yīng)，稱“不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。自如、長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力；其次從企業(yè)運營機理出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展。”
“過去十年，北上深的走勢都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰，9月進入下行，無一例外；租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進入市場化階段，” 自如CEO熊林稱，
今天中國一線城市至少30%以上的人口需要租房，比例仍會上升，租房供應(yīng)的核心要依靠個人房源，這導(dǎo)致客戶和業(yè)主兩端都極其個性化，存在供需結(jié)構(gòu)錯配、時間錯配、品質(zhì)錯配、服務(wù)錯配的核心矛盾。但經(jīng)過6年發(fā)展，租賃機構(gòu)化占比也不足3%，自如在北京占比也不過8%，自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。
約談的作用是立竿見影的。據(jù)時代周報記者了解，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會在19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾落實“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
其中，自如8萬間，相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725間。
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